房地产新周期下的模式转型

近年来，房地产行业的调整正不断进行，房地产相关的政策力度前稳后松。以去年7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，房地产政策力度逐渐转向。在需求端方面，接连推出降首付、降利率、认房不认贷等支持居民按揭购房的措施，在供给端，为了缓解房企资金压力，三个不低于、一视同仁支持融资等措施也相继落地。

在政策松绑的情况下，房地产行业在过去长期粗放式发展累积的问题仍需要时间化解，在过去两年，房地产从增量市场转为存量市场，优胜劣汰的竞争越发明显。优质的房企获得更多的份额，根据克而瑞数据显示，2023年，前十房企的销售金额在百强房企中的占比已从2021年的36.0%提升至2023年的43.9%，比例接近半数。

而没有竞争力的房企则将面临被淘汰的危险，国盛证券研报显示，当前房地产行业供给侧产能出清幅度已近50%。截至2023年12月5日，行业百强销售榜中的出险房企数量共计46家，其中国企、民企、混合所有制企业分别为0、44、2家。其中，25家出险企业在经历2022年权益销售额近62.5%的深度下滑后，2023年销售额再次腰斩。

对于优质房企而言，市场愈加集中当然是利好消息，但房地产开发市场短期内正在萎缩，根据国家统计局数据，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%，其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。2023年，房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589884万平方米，下降7.7%。

此外，过去的房价单边上涨现象也不复存在，根据克而瑞数据，2023年全国300城土地成交面积和金额同比下降超过两成。新房销售方面，统计局数据显示，2023年，70个大中城市新建商品住宅价格指数，每个月同比都是负增长。

因此在房地产开发整体下行的情况下，房企走高质量发展路线，聚焦开发业务之外的经营性循环型业务成为必然。

运营+服务成为房企新赛道

对于房地产行业而言，狂热的高速发展阶段已经过去，市场变得更加冷静，各方开始分析总结经验与教训，同时展望房地产行业新的发展方向。

龙湖管理层表示，在2016—2021年房地产飞速发展时期，大多数开发企业都用了同一种方式，就是依靠负债规模和资产规模上升，带动销售规模、结算规模的同步上升。这种发展模式我们称为旧发展模式，旧发展模式最大的隐患就是销售规模与负债规模强挂钩，销售规模越高，负债规模越高，资产规模越高。而负债是无差别的，都是需要还的，但是随着市场的下行，有可能你的资产有一部分就会面临去化困难，甚至有部分资产如果多年积累下来没有去及时去化，就有可能变成滞销的状态。市场掉头之后，负债是刚性的，资产又无法变现，所以很多企业陆续出险。

因此，众多房企开始走高质量发展路线，开发+运营+服务板块构建成了优质房企的新方向，在本期财报季，包括招商蛇口等央企房地产公司，亦表示将发力运营业务。

在招商蛇口2023年度业绩会上，招商蛇口党委书记、董事长蒋铁峰表示，“新的形势下，行业的比拼已经从规模转向质量，从'大'转向'强'。”，他强调，公司在中短期致力于通过高质量的发展驱动综合实力，做优做强，更关注质量和效益而非规模，“既是市场发展格局的需要，也是业内转型的共识，更是主动发展的战略选择。”

招商蛇口副总经理聂黎明则表示，这几年来，招商蛇口一直把资产经营，尤其商业作为公司的主要业务。商业一直是在招商蛇口的业务主赛道上，那这几年也有比较大发展和进步。

房企转型经营性业务有例可循

房企转型经营性业务并不是一条新路。

30年前，日本房地产经历过从高峰到低谷的转变，而日本的房企也努力尝试探索一条新路。中信证券发表的《房地产与物业服务行业专题研究—90年代日本房地产危机和企业应对》中称，日本90年代房地产危机期间，主营开发业务的三井不动产营业收入和经营利润都出现下降，而主营租赁业务的三菱地所和主营轻资产代建业务的大和房屋工业则在经营利润方面表现更优。危机后龙头企业开始发展多元化业务，可循环的经营性业务占比显著提升。根据各公司公告，截至2022财年，三井、三菱、住友和大和的房地产销售业务占比仅为28%、18%、24%和23%，运营管理和中介服务的占比提高，企业ROE提升，发展动能从过去的高杠杆高周转变为高利润。

中国房地产企业转型经营性业务也有参考案例。

例如，华润置地已经构建了“3+1”的主要业务结构，"3" 即以住宅、公建为主的开发销售业务，以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务，以及以万象生活为核心的轻资产管理业务；"1" 是围绕城市建设与运营、长租公寓、康养、和影业等业态为主的生态圈要素型业务。

华润置地管理层在其2023年业绩会上表示，面对当前的政策和市场环境，公司将继续坚持调结构、调节奏、调布局，坚持开发销售型业务和经营性不动产业务并重，保持二者间合理的投资比例，聚焦高能级的核心城市，优先保障高能级城市的资源投放，确保投资的质量。

而在2023年，龙湖集团实现经营性收入248.8亿元，占龙湖集团收入比例约为14%，占归母核心净利的比例超过60%。在龙湖的表述中，运营业务、服务业务也被龙湖统称为经营性业务。

其中，开发业务板块为龙湖集团地产开发航道，运营业务板块由商业投资、资产管理两个航道组成，服务业务板块由物业管理、智慧营造两个航道组成。

龙湖集团的三大业务板块清晰地讲通了房地产可持续发展的逻辑——开发、运营、服务三大类业务，匹配了不同的城镇化发展阶段，无论是增量时代、存量时代，使得房企皆有相匹配的业务与之对应。

龙湖集团管理层表示，龙湖在2022年就开始进行调整转型，去年提出了高质量发展模式，相比过往这种负债规模、资产规模上升的模式，主要有三点不同。第一，是经营性现金流为正，这是放在第一位的。未来公司要发展，是要靠内生动力去驱动，要靠业务产生正向的现金流去驱动。2023年龙湖首次实现正向现金流，而且是五个航道都实现了正向的经营性现金流，这是最重要的一条；第二，有息负债规模稳步下降。去年龙湖的有息负债是从2080亿元降到1926亿元，下降了154亿元，从今年开始，龙湖也会视市场环境保持有息负债的稳步下降。龙湖并不希望负债规模过快的被动下降，而是考虑到企业穿越周期的长期发展，保持一种主动性——靠正向的经营性现金流去带动的负债的稳步下降，而不是靠被动出售资产或者被动降低在手现金去降负债；第三，开发业务之外的经营性收入及利润的稳步可持续增长，是更加持久、更加健康的。

瑞银在研报中表示，长远来看，房地产市场将会萎缩，预计开发商每年的合同销售额上限为3000亿元；大型开发商需要将其业务模式转变为商业地产模式，类似于华润置地、龙湖。

因此，在房地产进入新发展模式下，各个房企主动转型才是穿越周期的良策。■