拆迁暴富的机会，可能又要来了！

BTW: 昨天的文章爆火，已经30w阅读了，我还担心写的太晦涩不能理解，低估了我们粉丝朋友的高认知啊，大家还是喜欢晦涩专业的内容啊，今天跟大家说说拆迁暴富的机会，还是一堆数据和逻辑给大家来讲，内容又很长，耐心学习....

今年以来，不管是行业交流还是看到的新闻，我总有种感觉，市场低估了新一轮旧改拆迁潮的影响。

首先，上面高度重视。

去年高层发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，这相当于给了地方一把尚方宝剑，实际上大规模启动是在今年。

今年的Z......F工作报告强调的“三大工程”，亦包括城中村改造。

官媒经济日报对“三大工程”的定位是：“D....Z.....Y作出的重大战略部署，是当前和今后一个时期的重要任务。”

这措辞，你品你细品。

住建部老大也表示，2024年住建部将有序推进城市更新:全国将再改造5万个老旧小区。

5万个小区，真的不少了，非常大规模。

大家都知道，咱们国家奉行的是“ZZ经济学”，一些事情一旦上面过了会、定了调，地方一定会开足马力执行，最后……。

其次，给钱给的很爽快。

城市更新很烧钱，上一轮2014年那一波，之所以能掀起全国棚改潮、无数拆迁户一夜暴富，主要得益于央妈大规模发钱。

随便一个墙上写一个拆字，就立马明天提保时捷法拉利，暴富的群体非常多。

那一波的钱是通过创新性的PSL（抵押补充贷款工具）定向放水。据统计从2015年到2018年央妈就投放了3万亿基础货币，经过货币乘数放大后就是几十万亿。

这一次同样是央妈掏钱。

去年底至今年初，央妈就已向几大银行新增5000亿的PSL，若按7的货币乘数就能放出3.5万亿贷款。

目前广州、成都、南京等35个超大特大城市已拿到近8000亿专项借款支持，而且还只是刚开始。

据券商分析预计，21个超特大城市（如上表格）在城中村改造上的年投资总额可能达到1.19万亿。

现在还只是开始，未来两三年这些钱恐怕还要翻几翻。

“顶层设计+PSL低息贷款”，还是熟悉的配方。

虽然历史不会简单的重复，但总是压着相同的韵脚。

可能有人会说，新一轮城中村改造和上一轮棚改不一样：

一是范围不同，上次是全国性的，一二三四五线城市都跟着吃肉，这一次只针对二三十个超大特大城市（在上门的表格），其他城市只有有钱的城市有例行的更新，大多数可能汤都喝不到。

为什么是大城市，我认为是因为高层认为现在大城市住房仍然供不应求，而小城市住宅能够满足需求，人口不再增长，没有拆迁的必要了。

二是手段不同，上次是大拆大建，这一次是拆除新建、整治提升、拆整结合三条腿走路，只有那些条件成熟、具备必要资源和环境支持的城中村，政策才鼓励进行拆除重建。

三是形式不同，上次是直接发钱或发房票，也就是货币化棚改，让拆迁户自己去买房。这一次已很难大规模发钱，但房票安置还有，像广州、南京、青岛等城市都推出了房票安置。

大家可别小瞧房票安置的威力。

事实上，房票安置比货币安置更能刺激拆迁户买房，释放改善需求，在现阶段起到去库存的效果。

因为以现在的楼市行情和悲观心理，拆迁户拿到钱后，大概率不会再买房（回迁的房子就够住）。但若不给钱，只给房票，你只能用来买房，那么市面上的需求就增多了，对楼市自然是个大利好。

总的来说，这一次和上一轮的货币化棚改，确实规模不一样，环境不一样了，但是配方和方式仍然是一样的。

如果说差别，只能说全国性的拆迁暴富机会少了，结构性的拆迁红利仍很可观。

至于哪些城市和板块能产生暴富机会，受到第二次拆迁红利，具体要看每个城市的住建计划来确定，同时看各地有没有专项资金落地。

一句话，不要低估地方搞城市更新、搞拆迁的冲动。

对地方来说，城市摊大饼发展的时代已经结束了。

现在城市更新是为数不多能给城市建设搞到资金的渠道，不管是为了拉动GDP，还是城市面貌，还是民生考量，地方无疑会更积极、更上心，没有条件也会主动创造条件。

比如今年年初，深圳、广州都降低了拆迁门槛，并扩大拆迁范围。

之前要8成村民同意才能启动拆迁，但现在只要2/3以上村民同意，就可以实行拆迁。

对于“钉子户”，前不久深圳更是启动行政征收，不搬走就强行清退。

先说深圳，2024年写入深圳工作计划、重点推进的城中村改造项目就有22个，占到在售商品房项目数量的12%。

全年计划拆除城中村用地1.1平方公里（即110万㎡），其中有8个在南山、福田、宝安三个高价值片区。

今年有望进入拆迁阶段的项目有5个，其中关注度最高的是南山大新北四港片区项目，之前操盘手是恒大，恒大暴雷后一直拖到现在。

广州，更是猛踩油门，2024年要实施200个以上老旧小区改造，并推动149个城中村改造项目取得突破性进展。

截至1月底，广州已有14个城中村改造项目获得1426亿授信。

成都，也很猛，已有62个城中村改造项目获得约1200亿的资金支持。单个项目约200亿，这么大体量的融资，显然是奔着拆迁去的。

成都住建局还发布了《2024年成都市城中村改造项目机会清单》，为32个城中村改造项目寻找“合伙人”，具体我不列了，自己去查。

上海表示，2024年要完成12万平零星旧改、31万平方米不成套旧住房改造，启动10个“城中村”改造项目。

杭州各区，已公布的拆迁土地计划超过1700公顷，其中萧山、钱塘两区合计超737公顷（超1.1万亩），涉及66个片区。

南京各区，2023年底就陆续把24年老旧小区的改造文件发出来。

截至1月底，合肥已有18个城中村改造项目获得441亿授信。

不一一列城市了，大家有老破小房子的，自己去查吧。

我想告诉大家的事，从上述这些热火朝天的局面也可看出，地方的冲劲儿是有多大，只要央妈给力，这些饼就不会让大家等太久。

在这个时候大规模启动城中村旧改、保障房等三大工程，国家算的是一本大账，目的是为了对冲房地产的下沉势能。

稳楼市、促就业、拉内需，把经济从通缩的边缘拉回来。

比如有机构测算，21个超大特大城市的城中村改造，可以直接产生超10万亿的投资，如果再算上上下游的产业链，那就更不用说了。要知道去年全国房地产开发投资也才11万亿。

说句不中听的话，为了刺激经济，我们不得不把夜壶拉出来，不过这一次是换了三个新夜壶。

小富靠俭，大富靠时代红利。

城市拆迁已经没了早些年的那种泼天富贵，但也不是说一点红利都没了，实际上再吃个十年还是没问题。

根据权威部门公布的研究报告：2035年之前，我国每年刚性需求约2.6亿平米，改善需求约8亿平米，老旧房屋拆迁需求约4.2亿平米。三大需求占比分别为18%、54%、28%。

也就是说，市场上每三四套购房需求，就有一套来自于拆迁户。这个比例不算低。

所以如果你在国家认定的二三十个特大超大城市，还是有机会坐上拆迁致富的列车。

那么，哪些房子有可能被拆呢？

老房子。

之前住建部透露的数据是2000年底前建成的老旧小区有22万个，按每个1000户来算，也有2200多万户。

另根据贝壳研究院的数据，在20个重点城市中，超过20年房龄的老旧小区数量占整体小区数量的40%。这还不算遍地的城中村。

这些就是楼市待拆改的量，这些年虽然也拆改了不少，20-23年的数据是19.6万个。

但增加的也不少，住建部已经把拆改目标从2000年前盖的房子，放宽到2005年前盖的房子。

所以，未来会有越来越多的老房子会被纳入改造名单。

但也不是说你房子够老，就能率先被拆掉，关键还要看各地的拆建计划，而至少你的房子要被拆，这两个条件是必不可少。

比如深圳，优先拆除的房子有四类：

1、重点功能片区范围内的房子； 2、重大民生项目、基础范围内的房子； 3、20大先进制造业园区、重大产业项目范围内的房子； 4、存在公共安全隐患、环境脏乱差的房子，比如年份久远，主体结构已经损坏，这种房子是必须要拆除的。

总之就是，影响城市建设发展的房子先拆，影响市容、有居住隐患的房子先拆。

深圳包含的情况已经很全了，如果你在其他城市可以对比着看，看看自己家的房子属于哪一类。

你或者身边的朋友有没有老房子要拆迁的，请把这篇文章发给有老房子的朋友家人，告诉他拆迁的方向。

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