5年后，东莞哪个大平层更值钱？

现在谈地产，说到当下，大家脸上是一堆感叹号。聊起未来，是一堆问号！

沉溺在问号的情绪中，容易抑郁。

那就勇敢一些，聊聊5年后的大平层市场吧！

2023年，东莞豪宅大平层成交量更刷新记录，达1236套，位列全国第7位。

东莞楼市迈过豪宅元年，今年大平层继续井喷。

现在卖多少钱很重要，可未来能卖多少才更重要。

5年为界，你觉得谁更值钱？

我们内部各执一词，有人选东莞CBD悦府，也有人选能望灯笼、继往开来的光大天骄国际，还有人选：“必须是鹏瑞啦，门槛在那呢。”

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01

房价，最直观的衡量标准

现在的价格，是未来价值的起跑线。

影响房价的因素有很多，譬如地段、产品、楼龄、物业、景观资源等等，这些条件够好，房价自然更高。

①单价破8万——悦府

论价格天花板，首个杀入“8字头”的悦府，当之无愧的“顶流”。

去年9月，坐落于东莞CBD的悦府最后一栋大平层备案，引起了市场轰动，最贵一套单价高达约8.2万/平。

再贵，也有人爱！

2023年，悦府热卖395套，千万级大平层中销量TOP1。

②未来涨幅潜力大

首先被提名的是，鹏瑞·天玥。

2021年入市，4-5万的单价，当时的房价高点，但放眼当下，妥妥的豪宅笋盘。

有人可能会问，那国贸·盈台呢？同样也是4字头，应该也很香吧。

国贸·盈台，位置一等一的好。

鸿福路站上盖，公寓功能属性的大平层，产权70年。

可有个硬伤，没阳台。一旦要卖，这个缺点挺一目了然的，不讨买家喜欢。

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02

向“心”的距离

在陆铭作品《向心城市》里写到：城市发展的规律是人口向城市集中，向大城市集中，向大城市的中心城区集中。

这一规律，放到正在实行“强心”战略的东莞，也极度吻合。接下来，东莞将倾力全市之力打造的经济中心，是东莞CBD。

向心力，是考核顶豪的关键因素。

未来10年，东莞城市新资源将持续大规模向CBD倾倒，离CBD越近，占据的资源就更优质、更完善，更有价值。

接下来，就以东莞CBD为中心，来看看这8大豪宅大平层的向“心”力的高低。

①身处“天命圈”

作为东莞CBD内的楼盘，悦府和香港中心，可以说一出生就在罗马。

在步行配套生活圈内，都能享受到万象城、顶奢酒店、约22万平的中心公园、CBD北部学校，以及西平地铁站、西平西城轨站等立体交通路网。

香港中心·紫荆8号详情可戳链接：

实拍图

另外，去年底CBD内，由保利拿下的地块，据悉也将打造成改善类产品，因具体面积段未知，所以未纳入统计。

不过我们认为，做改善类四房是不错的。别动不动就整200+的大平层，要给更多人入住CBD的机会。

②龙脉黄旗山加持

说到城市配套，自然不能落下鸿福路商圈。

首先提名光大·天骄国际，坐落于东莞传统商业中心，背靠千年龙脉黄旗山，与东莞CBD和国贸都保持有机距离。

并且，项目还是东莞市场难得一见的园景大盘，论居住环境的舒适感，排在前列。

光大·天骄国际详情可戳链接：

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03

门槛越高，圈层更纯粹

衡量豪宅大平层，还有一个极其重要的标准，那就是户型面积段。

往往户型面积段越豪，总价门槛越高，圈层就更纯粹。

①户型豪横纯粹——鹏瑞天玥

鹏瑞天玥，总共340户，户型面积段为建面约270-370-440-560㎡。

最小的户型为约270平，总价起步1100万起；面积最豪的复式约560平，总价起步约2500万起。

值得一提的是，项目入市时，是东莞楼市最严政策时期，看房需验资600万，大多业主财力雄厚，全款买下。

据悉目前项目在售的复式，看房需验资2000万，简直“壕无人性”。

另外，鹏瑞·天玥不管是户型设计、装修交标，都深受市场认可度，算是当下城区豪宅中难以超越的存在之一。

②豪横户型+黄旗北buff——万科瑧山汇

万科瑧山汇，户型面积段不算最豪，为建面约265-305平，但胜在纯粹，且是老钱汇聚之地。

项目位处东莞传统豪宅板块，位置十分优秀，处星河城旁、黄旗山下，还能一览城市命脉，buff叠满。

最小的户型为建面约265平的户型，阳台长度达到约10米，进深约2.5米，能远眺黄旗山的红灯笼，总价起步1299万起。

面积最豪的复式约305平，客厅采用大面积玻璃幕墙，可270°瞰山观景，实属视野无敌。

③刚改+大平层复合型——万科瑧湾汇、瑧山境

万科瑧湾汇，小区户型涵盖刚改/改善类，产品建面约143-300平。

其中，最小面积约143平4房，上车门槛约715万起；最大户型建面约300平，上车门槛约1705万起。

很明显，万科瑧湾汇143-198平和300平的户型，不是一条赛道。未来在二手市场，价格估计会梅开二度，两条线走。

约143平面积不算小，但放在这堆豪宅里，确实不够看。

万科瑧山境，与瑧湾汇相同情况相同。

户型面积段上，户型涵盖刚改/改善类，面积段为建面约143-270平，约143平户型相对更多，虽不算是纯粹的大平层，但这类小区入住后，人气往往是足。

最小面积约143平4房，上车门槛约665万起，面积约270平的户型，约1296-1817万。

不过，项目自身附加值不少，位处黄旗南，周边生态资源丰富，家楼下就是东城体育公园。

另外，项目自带约2.6万开放式社区商业，引入各种特色餐饮、零售店铺等等。

以上就是东莞8大豪宅大平层，5年后谁会成为王，谁更值钱？

想知道我们内部讨论的最终答案吗？

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