一季度市场展现的“双重分化”

最近有些好消息，尽管下跌市中，市场常常对好消息视而不见。

今天看清明节的出游报告，令人兴奋，客单价终于第一次超过了2019年同期——假期3天，国内游客出游1.19亿人次，按可比口径较2019年增长11.5%；国内游客出游花费539.5亿元，较2019年增长12.7%，后者增速首次好于前者。这是一个重要指标，在之前的几年里，这个指标一直被作为人民“节衣缩食 不敢消费”的证据。今次终于反超，总归是个好信号。也许预示着一点，居民的消费信心慢慢的从惊慌失措中恢复。大家比以前愿意花钱了，是个好消息。

作为重资产的房地产，一线城市也传来成交量上升的好消息。但和旅游市场相比，不是那么简单直接。

对一季度的房地产数据，市场存有争论，集中在两点：1）“小阳春”有没有？2）有没有持续性？

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从数据对比看，我认为“小阳春”是成立的，尽管这个势头依然较弱，尽管其间有许多细节需要甄别，但它还是成立的。这是各方——政策、降价——合力的结果，这是一个好消息，我们在先前的文章里谈过《》。

克而瑞数据统计，3月，一线城市新房成交量（面积）环比增187%，高于二三线城市；同比降37%，低于二三线城市。显示出一线城市在3月的恢复程度，要好于二三线城市。

在二手房领域，以网签量统计，深圳3月二手房网签量5196套，环比上升117%，同比升5%。5000套是深圳历来的枯荣线水平，超越这一数值，带来的信心意义很大。北京3月二手房网签量14289套，逼近1.5万套枯荣线水平，环比升125.5%，同比降35.7%；上海3月二手房成交量2万套，环比升174%，同比降13%；广州3月二手房网签量9373套，环比升93%，同比降24%。

比较可知，深圳是四大城市中唯一一个同比也录得正增长的城市。这可以理解为一个好的信号，最先调整、调整最狠的城市，有了站稳的苗头。

使用过户量指标，深圳二手房在3月的数据走势也同步。3月过户3840套，比去年3月仍低2.8%，环比升115%，创下过去12个月以来的第二高。过户量反映的是过往的市场活动，网签量存在退房情况，两个数据相结合来看，客观度好一些。

由以上看，说3月出现了一个“小阳春”，是没有什么问题的。月末还出现了上海一个盘卖了接近200亿的“历史最高”，更是鼓舞人心。

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问题在于，这个“小阳春”的成色和持续性，可能不那么令人放心。或者说，如果要这个复苏势头继续长一点，仍然迫切需要持续性的政策支持，以及看到更多的证据。

我认为对于3月的楼市变化，有一些其它方面的信息需要正视。

第一，成交量绝对值依然偏弱，行业出清仍在继续。这个无论是在城市，还是在企业，都很明显。城市方面上面已经说了，基本上都在枯荣线下方。房企方面，百强房企1季度操盘金额7792亿，同降47.5%，比去年同期只是稍微好一点点。3月单月的表现，不能掩盖整个季度。

如果看前10大房企过去3年的1季度销售情况，更是直观，市场压力还是满满的。尤其是万科面临的困难，再一次冲击市场信心，说明行业出清还没有完成。这个情况下，要说转向多么乐观，实在比较难。

第二，成交量的上升来自于价格的调整，需要被看到。

目前的市场分析，对价格调整方面的重视度不够。就是说，这个成交量的上扬，有政策的因素，也有价格调整带来的。像股票一样，价跌量升。这一点在二手房方面表现的非常突出，比如在深圳，乐有家数据显示，3月份，深圳81.4%的房源成交价低于参考价，而在去年3月，只有26.2%的房源低于参考价成交。1年时间，低于参考价成交的数量激增。在解释为何今年3月成交量出现大升的问题上，这个价格方面的因素需要给到足够的分量，因为这是未来的指引。市场出现了调整，一方面可以通过政策刺激来维持住市场信心和交易量，但显然过往2年的事实不支持这一点，深圳的房价普遍下调了3成以上，不少区域直接是腰斩，本轮调整的扩散度要远超2008，这些都已经是共识了。这说明了，居民不接受/无力承受过往的价格，只有降下来才行。而价格降下来，他们该买房子还是会去买房子，因为一线城市的刚性需求依然很大。

第三，市场结构出现了双重分化特征。

看一线城市，我认为有一个特征现在非常的鲜明：市场双重分化。一方面是新房和二手房的成交分化，另一方面是豪宅和低价房的成交分化。

在前者，二手房的成交贡献了总体成交的大部分，新房的增加持续低于二手。看起来是，人们更愿意去淘二手房（尤其是低价二手房）。在我看来，这个显示出，当下阶段人们在买房子时，寻求的是“性价比”，其它的都往后排。这个买房主诉的变化，是值得开发商重视的，它直接影响着你的定价和销售方式。二手房确有产品升级方面的缺陷，但是，相对于预售新盘，它的可见度强，所见即所得，并且不需要等待好几年。尤其是，新房交房的团建潮，令人失望。当然，还有上面说的原因，二手房降价猛。综合下来，二手房性价比更好。

在后者，我们也可在各城都看到，现在的楼市成交越来越哑铃状。最贵的那一端和最便宜的那一端，都能卖得还不错，但是最难走的是中间那一端。比如类似上海一日卖掉200亿的顶级豪宅，和深圳大量的300万-500万以内二手房。

这个特征，我认为需要甄别。人们很容易根据一些非常热火的个盘成交来推测楼市整体走向，这个是很错误的。我先前讲过多次：近2年来的楼市结构分化异常突出，好盘好卖，而好盘好卖只说明它是好盘，其它不说明。拿着一两个好盘卖得好不好，来作为未来楼市的风向标，是没有任何价值的。正如股市在熊市中，也会有好公司逆势走强一样的道理。

顶级豪宅好卖，根本原因是稀缺、垄断性强，它所在的地段有护城河，未来难有挑战者。除此之外，还有限价因素而产生的倒挂，这在上海、深圳，都一样。很贵，反而“更便宜”。而像刚需盘/或者改善盘，有太多的竞品不说，还要受到政府大批量建设保障房的预期冲击，便宜，反而“更贵”。这和平均数会越来越没关系。

（我在上海拍的恒昌玖里）

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回暖会否有持续性，上面这三个技术性指标重要，后续的政策也非常重要。坦白说来，3月的“小阳春”就是政策造市，如今的市场高度依赖政策支持。没有政策支持，可能我们都看不到上述三个特征。故此，若要持续下去，必得政策持续加力，否则很容易像以往一样再次昙花一现。

关于这一点，我有个很好的解释，为何这次一线城市的恢复比二三线城市好？原因是，政策放松今年以来开始扩散到所有的一线城市了，令他们重演了先前大放松的二三线城市的楼市格局。但如果就此认为政策可以结束，那可能就大错特错。

希望在4月份，能够看到越来越多的好消息。再说三遍：买房子的童鞋，不需要捉急，调整的季节里，正可慢慢淘好货。下面的时间里，你会看到许多标题会制造焦虑，就像过去每一次一样。这非常正常，不要苛责外物，自己的想法自己要弄清楚。再有，重要的是寻找与自身匹配度最高的个盘，不是看楼价走势。

楼市交流，备注加V：budao2000。