玉湖冷链：“野心勃勃”的重资产玩家

在冷链界的一众“玩家”中，玉湖冷链算是“新兵”一名，但藉由旗下诸多“巨无霸”交易中心，令业界对其关注度日增。

要知道，当前多数冷链园区总建面均为10万方左右时。而公司旗下的广州交易中心高达38.5万方。据悉，4月8日，玉湖冷链广州交易中心正式开园。这是玉湖冷链打造的首个全国冷链交易中心，也是首个对外亮相且唯一投运的交易中心。

事实上，玉湖冷链打造的交易中心不只是“大”而已。除了修厂房、建冷库，交易中心里更集成了交易、加工、仓储和物流等多重功能，甚至还配套办公区、酒店公寓、商业社区等。

这一规划，与市场对冷链园区的认知“很不一样”。除了模式上的不同，玉湖冷链还有更大“野心”——建设国内最大的冷链项目集群，搭建产销联动的冷链产业全网络。当然，这一模式是否经得起市场的长期检验，仍有待观察。

首个旗舰项目终入市

据了解，作为广东省首个全温区冷链仓储交易园，玉湖冷链广州交易中心总占地面积为20.8万平方米，建有10万吨以上级冷库、智慧物流分拨中心、展示交易区、综合加工配送区、电商前置仓、检验检疫楼等核心功能。可提供从一站式国内外源头代采、线上线下一体化交易服务、全链路创新金融支持、仓干配物流解决方案等全链服务。

走进交易中心可见，整个园区大致分为“前、中、后”三大区域，分别为配套区、交易区和冷库区，组合看来更像一个交易枢纽。

位于最后方的冷库区，当属整个园区的重心所在。占地规模约18万方，是整个园区占比最高的区域，内部整合了物联网、恒温仓、无人运输系统等，成为维系园区运作的核心。

据了解，该区域已于去年年底先期投入使用，包含一座全自动立体库、一座六层高标楼库、三座单层高架库，可实现从常温区至零下60摄氏度全温区覆盖。冷库内安装了各类物联网设备，配备OTWB智慧物流管理系统与覆盖整体园区的地下AGV自动输送系统，保证冷链产品输送全程温控不断链。

业内较为罕见的是项目中心超过13万方的温控交易区，该区域位于整个园区中部，内部囊括了冻品展示交易、商务合作、拍卖会展、食材加工、金融服务等多个功能，起到承接冷链贸易的作用，同样也是连接上游供应商与下游经销商的关键环节。

至于位于最前端的配套区域，则配备办公区、酒店公寓、商业社区等，提供超7万方的办公与生活空间。

三大区域的设计，整合了冷链产业上下游所有环节，包括交易、仓储、加工、物流等，对客户而言，无疑有助于降低交易成本及减少交易流程的繁琐。过往进行冷冻食品交易，一般需要先到农贸市场拿货，再送往加工厂进行加工，再送到冷库发货，中间涉及较多的运输及环节沟通。

据透露，玉湖冷链广州交易中心目标打造粤港澳大湾区产供销一体化基地。此外，为了打造多样化的交易方式，玉湖冷链还将国际通用的农产品拍卖集采方式带进国内，广州交易中心配置的拍卖中心，已经在4-5月份排期了多场国际海鲜、牛肉供应商的拍卖会、集采会、商务对接会，国内养殖企业、预制菜厂家也预定了产品品鉴拍卖会和经销权拍卖会。

独特的产业链模式

玉湖冷链这一模式的打造与其背后的玉湖集团贸易布局相关。

据了解，玉湖集团是跨国实业投资集团，除了不动产投资外，玉湖集团在跨国贸易方面有近十年的经验。在2015-2020年期间，该集团先后收购了位于澳洲塔斯马尼亚及昆士兰的渔业工厂，率先在境外食材源头展开布局，形成自身的渔业投资产业链。

如今，大部分冷链企业和供货商是合作关系，尤其是跨境食材贸易，还往往需要第三方“中介”。而玉湖直接自持上游产业，与国际主要食品生产商及贸易商建立了长期稳定的合作关系，这让公司在国际冷链食品调控能力上有着自己的优势。

也正是基于此，在市场人士的眼中，玉湖冷链实际上是基于玉湖“大贸易”链条上应运而生的产物。因此，玉湖冷链的冷库建筑群资产更像是对跨境贸易的配套设施。

为了让整个“贸易”变得更通畅，玉湖冷链还打通了“金融”环节——搭建供应链金融平台，借助园区的电子结算系统、交易服务平台等，为上下游企业提供信用赋能支持。

简单而言，就是在境外供应商到入境阶段提供订单金融服务，在园区入库阶段提供存货金融服务，在干线运输到商超配送阶段提供应收账款金融服务等等。如此一来，可以让上游供应商、运输方、下游经销商、入驻商户得到资金支持，来保证整个产业链的稳定。

众所周知，海外食材进口到中国的最初一公里，以及中国食材出口到海外的最后一公里，目前链条上各环节基本各自为营，存在一定的信息壁垒，无形中也令客户的交易成本大幅提升。

目前，冷链市场中的玩家大多只参与某些环节，可以打通产业链的企业屈指可数。现存玩家列表中，有主营冷链运输型，持有大量冷藏车资产，负责给B端和C端客户提供运输服务；另一种，则是自建冷库，租售给用户赚取租金收入，当然还包括“二房东”模式；还有只负责供应链金融的资本机构等等。不过，生鲜冻品供应链包括“采、仓、运、配”等环节，以目前玩家的业务类型来看，大家服务的环节相对单一，履约链条相对割裂，集中度相对较低。

有业内人士亦指出，如同前些年的快递市场一般，存在大大小小的快递公司，高度分散，而如今存续的大型物流企业无一例外都在开展全链条供应链建设，想做大做强，只服务于单一环节是行不通的。玉湖冷链所打造的新模式，尽管成效仍有待观察，但至少为冷链行业未来的发展打开了新的思路。

规模野心下藏隐忧

目前，玉湖冷链同时在成都、眉山、武汉四地建设交易中心，连同广州交易中心，合计体量超过130万平方米，总投资金额超过230亿元。玉湖冷链强调，上述类似规模和功能的项目，玉湖冷链将在全国布局超过十个，并在主要物流节点城市建设30个城市分拨中心，实现多级流通的实体网络布局，形成庞大的冷链园区产业集群，辐射成都、武汉、西安、山东、北京等主要城市。

粤港澳大湾区是玉湖冷链重点布局的区域。除了在广州打造全国首个旗舰项目，玉湖冷链同时在揭阳设立了二级基地。

据了解，玉湖冷链（揭阳）交易中心计划总投资约20亿元，分两期同步开发，一期计划于2025年下半年投产运营，于2026年全面建成投产。项目将按照国际标准建造多温区覆盖的6万吨以上冷库，涵盖智慧物流分拨中心、展示交易区、综合加工配送区、电商前置仓、检验检疫楼、办公管理用房等核心功能，规划打造成为国际智慧冷链仓储交易园区示范基地。

目前，项目招商中心已于今年2月份启用，至3月中旬，项目南区的B区分拣中心和C区配送中心的主体建筑陆续完成封顶，A区国际冷链食品潮汕文化体验区、E01智慧冷链物流骨干基地（冷库）、F区配套服务楼等正在进行基础开挖及承台工程等施工，北区（二期）综合管网已开始动工。

在当下充满竞争且需求疲弱的市场态势下，玉湖冷链怎样统筹如此大规模的“盘子”，亦令市场为之好奇。

疫情结束以来，冷链的恢复速度没有市场预期中来得迅速。有业内人士指出，当前的冷链市场依旧存在供需关系错配的现象，供给过剩遇上了需求疲弱，使得整体租金水平下行，行业的收益被严重影响。第三方数据显示，2023上半年，32个重点城市冷库平均租金为2.8元/㎡/天，环比下降0.15％，较去年同比下降1.48％；空置率为13.66%，较去年同比上升0.29%。

需求疲弱，也在制约整个冷链市场发展，导致中国冷链市场的竞争更为激烈，甲方乙方化，乙方三方化现象明显，甚至出现了资产方抢第三方业务，甲方抢地产商业务，地产商抢运营方业务的局面，行业内卷持续加重。

这也更为考验着玉湖冷链的资产管理、园区运营和供应链管理能力。

事实上，玉湖集团并非完全没有不动产管理经验。据了解，玉湖集团的一大主业是综合开发运营，大多是位于澳洲的购物中心、写字楼、酒店等商业不动产项目，其中包括11.3亿澳元收购的万达集团在悉尼和黄金海岸的住宅和酒店混合用途项目。其同样具备产业园区运营经验，2018年，顺应全球工业4.0和环保理念的兴起，玉湖集团开始投资位于东南亚环保工艺项目以及绿色产业园区。

然而，玉湖虽然在过去的20年内涉猎过渔业投资、跨国贸易、不动产管理与产业园区运营，但并未接触过冷链物流业务，如今推出的玉湖冷链，无论在规模和业务层面都是一次巨大的跨越，这对玉湖冷链的园区运营能力及供应链管理能力也打了个问号。

此外，庞大的规模也同样拷问着玉湖冷链的资金能力。据了解，玉湖集团正是选择以真金实银的重资产模式进入冷链市场，未来玉湖是否有足够的资金支撑玉湖冷链的快速发展，还是未知之数。

从商业模式来看，玉湖冷链和五洲集团、华南城有相似之处，都涉及专业市场，也融入了“交易中心”属性，不过后两者如今都陷入了债务危机。玉湖冷链能否逃脱五洲集团、华南城等类似命运，预期收益能否匹配得上等等，都是市场对这位“新军”未来发展所提出的疑问。