救市，正在升级

点击蓝字“听三哥说”关注我吧~

救市正在升级。

1

这几天郑州、无锡等多个城市的国资开始下场收购二手房了。

目的很明确，地方出资收购二手房是为了间接去掉新房库存，说白了就是地方政府拿钱收了个体持有的二手房，然后再让个体用这笔钱去定向购买新房。

棚改货币化的2.0进化版了属于是。

2023年住建部等部门不止一次谈到了房地产市场的变化，原话是“房地产市场供需关系发生重大变化”，直白点就是供大于求，供需已经失衡。

按照市场经济规律，供应大于需求出现一段时间后，供应方大多会出现降价行为，以此刺激市场需求的增加。

但很明显，我们的楼市并没有“完全”按照这个规律来，去年多次的限跌令证明，一点点降价可以，但短期内大幅度的降价还是不行。

有形的手捏住了供应方的产品价格，其结果就是房企回款的大动脉被卡住，房企债务违约和暴雷的压力快速上升。

当然“有形的大手”还是相当负责的，虽然“稍微”限制了下房企对自己产品的定价权，但同时又用另一种方式，给房企间接制造了一条看似“平坦”的活路。

这就是今天说到的，地方政府下场回购二手房。

地方国资下场用真金白银把个体手中的二手房回购，然后个体再拿着地方上给的购房款，去约定好的新盘购买新房（差价自己补）。

造血的功能给房企掐了，马上输血的针头就给房企扎了进来，关上了一扇门又打开了一扇窗。

有形的大手还是心善。

所以，收购二手房的操作不是给你解套让你套现离场，而是让你拿了钱赶紧去消化新房库存，“肉”必须要烂在锅里，

这个救市的思路是好的，但这次回购大概率是雷声大雨点小，换句话说地方上收购二手房的力度一定不会大，至少在相当一段时间内不会。

原因很简单，蛋糕不够分了。

最近出台收购政策的城市，对其政策的底层逻辑统一解释为，用做保障房使用，收购房子是为了加速保障房系统工程的推进和建设。

这个解释怎么说呢，有点略搞笑。

首先要知道保障房的建设早在2007年就被提上了日程，接着2008年国W院就发布了《关于加强和改进城市中低收入家庭住房保障工作的意见》，明确提出了保障房的建设目标和政策要求。

紧跟着2009年又发布了《城市保障性安居工程实施方案》进一步明确了保障房的建设方向和政策细节。

随后的2010、2012、2013一直到今天，每年都有关于保障性住房的相关政策出现。

但政策出的这么频繁，保障房的建设速度就是上不去。

我们都知道一个词叫做“基建狂魔”，是用来形容中国在基建方面的成绩和速度的。

大山的隧道，跨海的大桥，纵横交错的高铁网络，不管再难的基建工程中国的建设速度都不愧狂魔的称号。

可有意思的是，到了建设保障性住房上，基建狂魔就开始失灵，建设的速度总是上不去。

建设保障性住房比不上那些高难度的基建，更不是造火箭和航天发动机，所以不存在任何客观上的技术难度。

既然没技术门槛，那为什么这么多年保障性住房的建设速度总是跟不上?

答案只有一个，复杂的平衡下地方难舍的利益。

2

房地产市场和其他市场本质上没有任何区别，个体对房产的需求和房企对住宅的供应组成了这个市场的基本盘。

当一个市场的供需平衡时，这个市场是健康的，而一旦出现供需失衡，市场的自我调节就会出现。

比如最简单的反应，供应大于需求，降价；需求大于供应，涨价。

但房地产市场的特殊在于，房产的价格并不是由房企完全“说了算”，因为新房的背后是土地，而土地作为地方政府最佳的举债抵押物，其价格必须要保持一定程度的坚挺。

所以，市场的调节能力，在房地产中的存在感并不强，这方面最好的例子就是2015年楼市的天量库存积压，这是市场失灵的典型表现。

市场失灵人为的干预就要出现，16年的棚改货币化再次扭转了供需关系，天量库存被快速消化的同时，房价也重新走进上涨的轨道。

棚改的效果是显著的，后遗症同样也是明显的，在用国开行的PSL贷款通过棚改的方式强行创造了一波需求后，楼市本该早就到来的出清被强行压制，换来的是泡沫价格的继续膨胀，而能承载这样泡沫的需求，却并没有同步跟上。

至于需求为什么没跟上，原因很简单，个体的工资性收入被房价的涨幅甩的实在太远了。

当劳动性收益的上涨速度远小于资产增值速度（房价涨幅）时，市场内资产泡沫价格的情况就会加剧，同时维持泡沫存在和继续膨胀的难度将会逐渐增加。

因为所有的资产泡沫价格，对应的都是更大的债务压力，而债务背后又是要收入来做支撑。

这就形成了一个连锁反应，资产泡沫价格的不断膨胀，要求个体有更强的负债能力才能维持，而个体的收入增长速度却无法维持这么大的债务压力。

于是市场开始供大于求，供给者（房企）出现债务违约，金融系统内风险压力同步上升。

这是一种循环，只要不解决价格泡沫和个体收入增长之间的巨大差距，2016年的棚改也只能是解决问题的临时方案。

过不了几年，新房的库存高企就会便随着债务的违约出现，当下的楼市就是最好的例子。

所以现在的情况是更庞大的债务用更虚弱的价格泡沫在支撑，而任何泡沫的破裂，都有引起债务违约的可能，同时也会大幅降低地方通过出让土地获得的大量收入。

市场调节再次被迫失效，因为当下任何市场的自我调节，都会加速资产泡沫的灰飞烟灭，而这就是前文提到了，难舍的利益。

本可以早早让市场出清挤掉泡沫，让楼市扔掉部分债务后轻装上阵再次出发，但碍于房子的背后是土地，资产泡沫本质上其实已经影响到了土地价格的真实性。

享受到了资产泡沫推起来的高地价带来的融资便利，就必须为其付出些“小小”的代价，这就是土地金融化无法避免的后果，

3

至于复杂的平衡则是保障性住房的数量问题。

保障性住房的建设为什么有点“畏手畏脚”的感觉？原因还是怕抢了新房市场的购房需求。

不管是地方上自己引入社会资本进场建设，还是地方城投国资直接下场收购现成的二手房，选哪个都会面临一个问题。

对购房需求的消耗。

如果大量的建设和收购二手房当做保障性住房，那么最直接会导致的后果就是，市场内大量的购房需求被快速的消耗掉。

不是每个人都想背着沉重的负债去购买商品房，如果地方上能推出质量还算不错的保障性住房，那么商品房必然会遭受冲击。

尤其是组成基本盘的中低端刚需房，这一点无须质疑。

但保障性住房又是国内住房体系构成的重要一环，就像前文提及的，每年主管部门都会“着重”强调一下保障性住房的建设方向和总体架构。

所以地方必须要学会在鸡蛋上起舞，既要建设保障性住房，还要保证住商品房市场不能遭受较大的冲击。

这就是艰难的平衡。

为了达到这个平衡，地方一直在做着努力，比如从去年开始保障性住房的政策风向都强调一个方向，不能流通。

所有保障性住房，一律和商品房隔离开来，不再进入市场流通环节，以此减少对商品房的冲击。

简单说就是不能交易，只能买来居住。

如果未来政策真的可以“完善”到这一步，那么保障性住房可以说是把住宅身上的金融属性完全剥离，只剩下唯一的居住属性。

但即使真的让保障性住房变成丧失交易属性的存在，对商品房市场的冲击依然无法避免。

从二手房数量只增不减，再到新房去化降速，当下大多数收入较为普通的个体，已经用选择给出了答案。

那就是在他们看来房子更多只是用来住，而不是接盘泡沫价格的资产，再幻想着博一个未来希望渺茫的投资收益。

房子的金融或者说投资属性，正在被更多靠劳动性收益生存的群体逐渐抛弃掉。

这是对资产泡沫的恐惧，也是对未来经济下行压力下负担更多债务的抗拒。

更直接点说，是相当一部分个体不愿意再去参与这个“击鼓传房”的资产游戏，他们不再对一堆水泥壳子的增值前景抱有希望，更不存在什么财富飞升的侥幸心理。

理性和担忧影响了个体们的选择，人们降低了借贷的意愿，增加了储蓄的强度，经济“过冬”成了一种不约而同的选择。

所以，只要不是质量和地段差的离谱，价格更低的保障性住房一样可以大批量消灭楼市中的潜在需求，而这就又给了大量收购二手房作为保障性住房，或者干脆直接建设保障性住房设置了拦路虎。

收购或者建设少了，与住房体系发展的大规划不符，同时也无法达到去化二手房库存转而刺激新房市场的目的，但多了又会直接冲击到新房市场继而影响土地财政的收入和土地价值的稳定。

平衡，很难。

4

前几天河南中牟县、河南汝州市、安徽舒城县等等县市都被媒体曝出购房补贴发放不到位的情况。

之前为了刺激楼市去化，答应好给的购房补贴款，现在等买了房子才发现，补贴要么是发放不下来要么是发放延迟。

多个地方上的有关部门给的解释虽然理由略有不同，但总的来说万变不离其宗。

一句话，都是财政紧张闹的。

房企因为债务的违约而出现烂尾，地方因为财政的紧张而延迟兑现承诺，楼市债务引起的从企业到地方的信用坍缩正在加速蔓延，而承担信用丧失导致的一切后果的，则是每一个负债买房的个体。

现在为了刺激楼市的流动性，地方下场真金白银的回购二手房，这基本等于是在已经压力“略大”的地方财政上，又压上一块巨石。

所以这波“撒钱”刺激的操作能维持多久不知道，但有一点很清楚，这种财政出钱为市场注入流动性的方式，不会对楼市起到什么明显的正面效果。

二手房多了不敢收购，但少又没有效果，这个救市的操作本质上就是拧巴的存在。

但即使这样，地方还得要做，只要有一丝可以维系地价稳定的可能，这种操作在于地方看来都值得去尝试。

因为这关系的不但是每年旱涝保收的土地出让金收入，还有更重要的是地方融资信用的收缩。

举债和融资的资本，都指望着脚下的土地呢。

就这样。

感谢大家阅读，如果喜欢