地方队亲自下场收房，二手业主套现有望

大家听过彩电以旧换新，买车以旧换新，买房还可以以旧换新估计很多人是第一次听的，但是在现在这个楼市状态下，创新是第一生产力，而买房也可以以旧换新了，而且是官方直接下场收房，只要你有想法，就有帮你实现这个梦想的渠道，拿出你们的老房子，一起换新房吧。

就在4月1号，根据财联社的报道，郑州房管局等部门印发了《郑州市促进房地产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案》，根据方案来看，今年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套，其中，通过郑州城市发展集团计划完成5000套，通过契税补贴30%等操作刺激市场自行交易以实现另外5000套，可以说蓝图已经画好，就等二手业主一起上场勾勒了。

咱们都知道，郑州是比较早打响楼市松绑的省会城市，因为郑州的新房销量在2019年到达15.6万套后就开始呈现了下滑状态，2022年的时候只卖了5.99万套，去年虽然回升了一点到7.1万套，但相比高峰期还是腰斩的状态，而2019-2020年又是郑州土拍供应的高峰时期，有很多楼盘都在2020年前后开始入市，但是郑州烂尾楼也是出名的，所以很多楼盘在熬到现房之前都很难卖出去，甚至到了交付时候还是没有卖完，不得不进入到现房销售市场了，而根据数据来看，郑州目前去化周期在25.1个月左右，而新楼盘从开售到交付的周期一般是32个月左右，这六个月的时间差也可以看出现在郑州新房有多么难卖。

而郑州的购房政策已经是十分宽松的， 但是从价格层面，根据统计局数据显示，郑州的二手房价已经连续超20多个月都在阴跌了，虽然政策宽松，价格下降，但是依然还是没能吸引购房者积极入市，所以才会有现在不断鼓励二手业主以旧换新的操作，短期内对市场有一波小刺激，但是中长期来看还是很难影响大的趋势。因为之前不少城市已经在探索以旧换新的操作了，只是办法各有不同。

而目前来看，以旧换新的模式主要有几种操作，第一个就是鼓励为主，通俗点就是画画饼，但是没有实质性福利，比如南京楼市去年9月就在鼓励以旧换新，联合房企、中介机构推出换新购服务，还搞了换新购超市，但是本质还是业主需要找开发商看好房子，交完定金后可以锁定房源，然后一定期限内帮你加速卖掉二手房，如果卖掉了就按合同约定办理新房购买手续，如果没有卖掉，则按约定退回认购金。很明显，现在这种提前锁定房源的福利其实没啥作用，大家现在已经不需要提前锁定房源了 ，因为房价没有上涨的趋势，而且提前买还可能遇到房企烂尾或者跑路的风险，加大了购房者的压力。

并且如果老业主可以快速卖掉手上的房子，那也不需要这么大费周章的先跟房企签个认购合同，然后又跟中介去签合同卖二手房了，这里面唯一的好处是退认购金，但是，原本就不需要那么早交认购金的操作，在现在来看，确实是画一个饼而已。

第二种是给到一定的税收补贴或者卖旧补贴，比如南通在去年9月就出台政策，在主城区有购房补贴，卖旧换新的奖励总额可以达到购房总额的1.5%；还有海宁在去年10月就鼓励房企去收购购房人的存量房，并且给予房企2%购房款的补贴额，在办理不动产证的时候予以兑现。当然这种刺激度也不大，因为大家现在不买房其实还是预期和收入不足，而且杠杆过高让大家不会轻易继续贷款买入了，这一两个点的补贴对上百万的房子来说还是杯水车薪的，起不到太大的刺激作用，而且很多房企已经自身难保了，还想拉着这些泥菩萨去收购二手房，只能说有点天真。

而第三种则是国资亲自下场收购房子，然后把收来的房子去转化成保障房，这种模式可以说完全是行得通的，因为国资不差钱，老百姓把自己的房子卖给国资心里也有底，价格的话肯定也会更合适，因为这是为了刺激居民去买新房，所以是一项政绩工程，不是完全以盈利和利润为目的，而收来的房子用做保障房，又可以完成保障房的建设任务，创造了新的购房需求、消化市面上的二手房，增加了保障房，一举多得，可以说国资、房企、业主、地方都皆大欢喜了。

当然，如果整个市场都能这么操作肯定很好了，只是咱们看的到，郑州这次的收购规模也就5000套，对郑州几十万的二手存量房来说只是杯水车薪的，只有少数业主能享受到这种政策收购，没有大规模的收购，也很难产生规模效应，毕竟，国资虽然有钱，但是现在也是非常紧的在做预算和花钱了，毕竟，各地都要过紧日子这是高层已经定调了的，因为土拍收入的下滑，让很多地方也是巧妇难为无米之炊了，手上没钱，干啥都会小气一些。大家都知道，在2022年咱们土拍收入为6.68万亿，相比2021年高峰期缩水了23%，而去年土拍收入又缩水到5.7万亿，又继续少了近1万亿，现在很多地方的体制内收入都靠中央转移支付在支持，如果这块的支持减少了，很多地方连工资都得找银行去贷款才发的出了。

所以现在楼市面临的还是底部需要不足以支撑的问题，购房的置换链条堵塞了，现在就剩下少数改善和有钱客户在楼市买来卖去了，外围和郊区的房子卖不出去，接盘侠接不动了，所以才造成很多二手房和新房也是完全卖不出去了，房企资金流也出现了问题，自然而然也面临着债务危机甚至是破产的风险，所以，现在最关键的还是降价和提高就业稳定性，房价和收入要匹配，而不是花一辈子去买一套房，年轻人不梭哈跟了。