法治课｜退租时房屋定损谁说了算？如何区分自然损耗和人为损坏

4月3日，江西上饶玉山县通报了对“提灯定损”事件的处理结果。

通报显示，涉事房东因先前拿砖块砸人的行为，被处以行政拘留并罚款，房东此前列出的“万元赔偿清单”，存在检查方式有悖常理、赔偿要求不合理等问题，其向租户索赔的“赔偿金”也已退还租户。

通报还称，涉事房屋存在违建情形，相关部门将依法依规进行处置，对履职不到位的工作人员将严肃追责问责。

一个看起来不大的租房纠纷，为何能掀起舆论的巨浪？不少网友认为，“提灯定损”戳中了租房者的痛点，也在一定程度上说明现下房屋租赁市场定纷止争缺乏有效权威的依据和手段。

很多年轻人都有租房的经历，一些房东挖空心思、想尽办法克扣押金，成了很多人的心理阴影。租房过程中，房屋损耗如何确定？房东和租客各应在何种程度上承担责任？租房合同又该注意哪些细节避免事后的纠纷？为此，澎湃新闻采访了多位业内人士，对此事进行探讨。

“提灯定损”为何引发众怒

租住在江西省上饶市玉山县一处自建房的一名租客日前发布视频称，退租时遭遇房东拿探照灯逐寸检查。房东在墙壁、床橱柜、门框、板凳等位置逐一贴上黄色标志，之后，列出清单详细计算了需要支付的“损伤补偿”，最后还有一笔2000元的“其他损伤补偿费”，合计10884.95元。

此事引发关注后，玉山县冰溪街道通报称，2023年9月5日，租户陈某为小孩就学方便，与东门村城东安置区居民郭某某签订了租房合同，并与吴某某合租。9月27日，陈某与吴某某到东门村委会反映，因小孩上下楼吵闹问题与郭某某引发矛盾，表示要退租，但郭某某以家具遭受损坏为由，不予退租金和押金。

村委会介入调解后了解到，租房期间，因小孩玩闹致使郭某某家墙角、扶梯、柜门等受损，双方就赔偿事宜意见不一产生纠纷，期间郭某某对出租房进行了检查，并列出10884.95元的赔偿单，租户未认可该赔偿单，后村委会组织双方多次协商，于10月8日达成协议，由陈某、吴某某各支付郭某某2000元赔偿款，并当场签订协议书，陈某、吴某某当即退租，陈某搬至附近租住。

通报称，此后陈某、郭某某双方再次因口角纠纷，矛盾继续升级，陈某遂在抖音平台陆续发布有关视频引起关注。

4月3日，玉山县联合调查组发布的调查结论称，郭某林在出租自建房过程中，与陈某因日常琐事、物品受损等问题多次发生纠纷，并列出“万元赔偿清单”，存在检查方式有悖常理、赔偿要求不合理等问题。经教育，郭某林现已退还“赔偿金”。

陈忠善是一名租房的北漂，曾经多次租房。他接受澎湃新闻采访时表示，“提灯定损”事件直击了很多租房者的痛点。很多租房者在退租的时候，或多或少都会遇到押金被扣等困扰。

该事件中，他印象最深的第一个词是“损伤补偿”。他认为，这个词没有一个非常明确的衡量标准，解释权往往在房东那里。退租的时候，比如说桌子上或者说墙面上有轻微的一道划痕，房东比较好商量的话，说是“自然磨损”，计较起来又可以说是“人为损坏”。

另一位长期租房的年轻人岳鹏（化名）也向澎湃新闻表达了相似情绪。“视频中房东拿着探照灯检查家具的样子，感觉像勘察案发现场，这种细致的程度，我觉得可以跟法医相‘媲美’了。从桌椅板凳到门窗马桶，还有房屋的外立面，有一点点破损，他就贴上胶布，然后感觉动作是轻车熟路的。”他说。

岳鹏说：“看完视频特别生气，每一个在异地打拼的普通人都有可能遇到类似的情况，带来的那种刺痛感和窒息的感觉，引发了共鸣和众怒。”

上海观君律师事务所合伙人、律师戴海龙接受澎湃新闻采访时则表示，“本身每个月的租金才那么点，而索赔的金额如此之大，远超出我们正常人一般的认知，在大众心理上就产生了巨大反响。”

退租时如何对房屋定损

资深监理师陆晓峰长期在上海从事精装房验房等工作。“工作这么多年，还没遇到‘提灯定损’的情况，这个房东确实有点过了。”接受澎湃新闻采访时，陆晓峰直言。

他说，视频中房东所用的灯是专业从事验房的工具设备。这种灯一般是在监理行业中才能用到的工具，在验收时通过探照灯的强光照射，可以检查墙面有无瑕疵、是否平整、有没有打磨到位、油漆涂料有没有明显漏刷等，都能暴露出来。

陆晓峰认为，房东用的设备虽然是专业的，动作手法却并不专业，这种做法属于“鸡蛋里面挑骨头”，故意要找租客问题。从监理师的角度来看，所列出的赔偿清单并不合理，里面很多可能是自然损耗，不可能按照全新精装房交付标准去探讨。

在租赁关系中，承租人和租客之间对于房屋损耗的责任如何划分认定呢？

戴海龙律师表示，《民法典》第710条明确了承租人按约定使用租赁物的免责义务，即：“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。”

戴海龙介绍，损耗和损坏、损毁是有明确的区别的，损耗一般是说在正常的使用条件下，产生了一些自然的损耗，或者说一些性能的下降。“比如说这个椅子、沙发被坐坏了，电视老化了，当然这个租期是比较长的情况下，常常是在3年甚至5年更长的时间内导致的损坏，这不是由于使用不当，或者是由于其他的恶意的、非正常的因素而造成的严重损耗，租客是不需要去赔偿的。”

“租金里面已经包含了租赁物因为正常的使用而导致自然损耗的成本，这个是民法典第710条给我们直接传达的一个信息。”戴海龙说，东西因为正常损耗坏了，房东还要帮忙去修，不修会影响租客的使用，也会损害租客的权益。

《民法典》第711条明确了租赁人未按约定使用租赁物的责任，即：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”

戴海龙说，该条款中的“未按照约定使用”，意思是租赁物本来该干这个事，租客拿它去干其他事，比如说拿电饭煲当空气炸锅用，往电视上放一杯咖啡，咖啡杯倒了导致电视短路或者说损坏，这类的损失、损耗就应该赔偿了。

他说，什么情况下应该赔，什么样的情况下不该赔，这是由裁判者去衡量的，并不是由房东“一言堂”决定的。双方协商不成的情况下，甚至通过调解机构都无法解决的情况下，最后只能到法院去让法官来裁定了。

对于租房纠纷，如何事前防范和事后维权

陈忠善表示，在退租的时候，租客们是弱势群体，因为押金是在房东或者中介的手里，这时他们对于“自然损耗”的定义有最终解释权。他认为，对于退房时扣押金，大多数的租房者的心态是：房东扣几百块还是能接受的，只要不倒贴钱。

“如果说真的闹到退租的时候克扣租金导致矛盾激化，我觉得更多的是需要一种社会公德的制约，很难说我再去请个律师，然后再跟他打上一场官司，其实对于我们打工者来讲，既耗心力，又费财力。”陈忠善说。

针对此次“提灯定损”事件，他认为，大家在租房之前一定要观察下房东的人品或者说中介的人品，深入研究合同里面相关的条文条款，把“丑话说在前面”。这件事一方面对广大房东提个醒，做事不能太过，同时也是对租客提醒，平常也要爱护好房内的设施，在退租的时候可能会少一些纠纷和口舌之争。

戴海龙说，房屋租赁关键在于合同，这是双方法律关系的起始源头。他建议，租客在签合同之前，应该仔细阅读合同的条款，要特别关注租金、违约金、押金等内容，要确保自己的权益能够得到保障。你要了解到自己的权利，更需要注意到自己的义务，违反了哪些义务你可能承担不利的后果。如果合同是比较模糊的，甚至有的事项没有约定，双方可以再次协商重新补充。合同中没有约定的或者约定不明确的条款，这是需要关注的重点。同时要非常注意合同的有效性，很多的租赁纠纷就是不注意时效性引起的。

戴海龙表示，目前并不提倡通过诉讼来解决这种房屋租赁合同的纠纷。因为这类纠纷大多数金额比较小，走法院程序费时费力，所以一般建议找第三方的调解机构，可以有效解决金额比较小又耗时耗力的租赁纠纷。