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扩大“以旧换新”,国家队终于迈出关键一步!

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  愚人节这天,楼市调控上一贯遥遥领先的郑州,神出鬼没地又放了把大招!

  这回既不是松绑限购限贷,也不是定向招徕人才前来买房;

  主要是这几张牌已经打出去了,也没见着听牌啊!

  郑州一咬牙、一跺脚:去逑!啥也不如来把王炸,盘活存量房市场最现实!

  既能创造有效需求,又能让老百姓的账面财富变成活钱,这不妥妥的一石二鸟嘛!

  于是乎,人家说吃就端!

  

  4月1日,郑州市六部门联合发文《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案》

  红头文件台头直奔主题,一点儿不跟你整弯弯绕绕,当面锣对面鼓告诉你要干啥。

  方案明确提出,要通过国有保障房运营公司收购一部分区域位置、教育等产业配套优越的二手住房,丰富保障性租赁住房供应。

  

  “卖旧买新、以旧换新”工作,具体按以下两种方式进行——

  方案一:郑州城发集团收购二手住房,促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。

  第一阶段以金水区、郑东新区等先行试点,试点期间完成一手住房“卖旧买新、以旧换新”500套,再逐步向整个主城区全面推广,全年计划完成5000套。

  方案二:政府政策鼓励,群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”,全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套。

  两种方案合计计划完成置换二手住房10000套,且以“卖旧买新、以旧换新”换购新建商品住房的,将现行的契税补贴30%政策延续到2024年12月31日。

  说白了,“卖旧买新“也好,“以旧换新“也罢,就是地方政府出钱,支持二手房去库存。

  那有老铁说:“国家队出马支持二手房去化,闹了半天就收10000套房,恁这‘支持’得心也不诚啊!“

  兄弟!咱话不是这么说,你是不知道目前郑州二手房交易量究竟有多大——

  据统计,2023年,郑州二手房住宅总共成交10.2万套,其中不少是卖旧房换新房,这一把国资出手完成1/10的交易体量。

  如果将这10000套收购计划,按户均100㎡计算,则相当于有效释放约100万㎡的增量购房需求。

  这个数字已经相当于2023年郑州市主城区新房成交面积的17%。

  无论如何,郑州真的已经尽力了。

  这里面有两件事儿,咱们不得不重点说说:

  首先,“以旧换新”的步骤真叫行云流水,主打的就是个闭环操作。

  通过“郑州市房源信息共享和发布综合服务平台“登记出售房源信息;

  同时选定意向购买房源,并与开发企业签订《新房购买意向书》,再让专业评估机构对旧房进行评估、出具评估报告;

  城发集团和换房群众开始洽谈收购以及向金融机构申请贷款等细节。

  各方面都谈妥了,旧房出售后,资金划入三方监管资金账户,用于购置新建商品房。

  这样做的好处有两个:一是加快大伙儿的换房速度,二是实现了资金全程闭环操作。

  至于有老铁寻思的“拿了钱升舱置换河南人的精神省会“这种事儿,劝您甭想了。

  其次,这次“以旧换新“收购的房源,其实门槛是不低的。

  按照红头文件原话说:方案提出,要收购一部分区域位置、教育等产业配套优越的二手住房,丰富保障性租赁住房供应。

  而且明确了房龄得是在20年以内的商品房,太老了不行,不利于后期进行改造成保障性租赁住房。

  毕竟,城发公司也不是慈善机构,指望人家做赔本买卖,还不如回家研究熬胡辣汤。

  咱实话实说,就这仨条件其实已经明牌——

  上世纪盖的那么多老破大、老破小被直接三振出局;

  想换新房,不仅得八仙过海各显神通,还得格局打开、舍得割肉。

  既要又要还要…这不中!

  

  郑州的这把以旧换新,打的是如假包换的明牌——

  人为消灭部分供给,同时创造需求,从而打通一二手房的置换堵点。

  这一点,在新政文件中已经有明确的表述。

  那么,郑州的楼市压力究竟有多大?咱们下面好好扒一扒…

  1)新房的压力

  2023年,郑州市新房总计成交7.17万套,较上一年的5.99万套同比上涨20%。

  但是,全年新房成交均价已从2022年的13492元/㎡下滑至12867元/㎡。

  供应大户金水区库存面积悄么声地干到了250万㎡,中原区接近200万㎡,管城区和高新区的库存面积也超过100万㎡,二七区和郑东新区则接近100万㎡。

  一边是新房市场打碎牙齿以价换量,另一边是主城区的库存面积嗷嗷看涨。

  再加上烂尾楼因素的影响,2024年的新房去化还能不能在2023年的基础之上再进一步,这事儿真的很难说。

  2024年1-3月,郑州市新房销售套数分别为8698套、4455套、11319套。

  注意!这个表现较去年同期相比,已经出现了比较明显的下滑…

  截至2024年3月份,郑州市新建商品住房的成交均价已经达到了12286元/㎡。

  即便就是“以价换量”,也拦不住量和价齐齐往下走。

  这么下去,您琢磨土地财政那头儿受不受得了?

  

  2)土拍的压力

  2023年,郑州共出让43宗涉宅地,成交39宗地块,另有4宗流拍;

  而2022年,郑州主城区土拍成交地块还有49宗。

  如果和2019年的巅峰时相比,那2023年的出让地块建面总规模只剩下1/4。

  2023年,郑州市卖地收入为236.8亿元,当年的一般性公共预算收入为1165.8亿元。

  这么一算,郑州市的土地财政依赖度只有20.31%,不错不错,郑州终于摆脱了土地财政依赖!

  但是,我想说:经济问题不是数学问题,数学仅仅反映数和量的变化,但经济学研究的对象是生产和生活,对比之下才能看到真相——

  2021年,郑州市一般性公共预算收入是1223.6亿,当年的卖地收入是773.8亿,土地财政依赖度在65%左右。

  综合以往年份的表现来看,2021年的土地财政依赖度似乎更能反映郑州的真实情况。

  

  换句话说,到了2023年,郑州市在财政上确实已经在过苦日子了!

  再进一步,2023年,整个河南省的卖地收入也不过1622亿元;

  而郑州地价是整个河南省地价的锚,如果郑州市的土地卖不上价,那其它的城市就更加可想而知了。

  对于郑州来说,想要挽救土地财政基本盘,让新房市场支楞起来是唯一的出路。

  3)置换链条的压力

  郑州偏偏又是一座对外吸引力相对有限的城市——

  截至2022年底,郑州市常住人口1282.8万;

  尽管这些年来一直保持着年均10万左右的增长规模,但对于一二手房的去化形势而言,这点儿增幅似乎还远远不够。

  郑州市一合计:求人不如求自己,周边县市的老乡倒是有不少想来郑州发展、在郑州买房的。

  但实话实说,像洛阳、南阳、驻马店,焦作、新乡、三门峡,商丘、安阳与济源…

  它们的二手房更难卖,指望老乡们像过去那十几二十年一样,呼呼啦啦往省会涌,已经不太现实。

  如此,加速本地二手房的交易流速,也就成了稳固新房去化的一张明牌。

  

  好巧不巧,2023年,郑州二手房交易量达到72978套,一举反杀了新房市场的71721套。

  大家对新房能否按时保质交付的担忧,转化成了短期内二手房市场的增量购买力;

  但换个角度想,这何尝不是大家对买新房愈发谨慎的真实写照呢?

  这么下去,还是不利于土地出让金基本盘的稳定。

  更何况,截至2023年底,郑州市的二手房挂牌量已经干到接近16万套,2022年底,这一数值还没到13万套。

  二手房“越卖越多”,如果不加以干预,会有啥后果?

  咱们大伙儿都是老司机了,懂的都懂。

  再一个,目前郑州市二手房价格同比已经连续下跌了25个月。

  价钱越跌,流动性越起不来,下行螺旋一不留神就形成了。

  新房去化看二手房脸色,可二手房的堰塞湖脸色还真不怎么好看。

  

  

  因此,一手房仍然需要使出超预期大招去召唤新增购买力;

  二手房仍然需要更强的流动性与相对温和的议价能力,才能保证新房、二手房之间的置换链条能运转。

  毕竟,二手房市场冷暖所释放出来的信号意义,事实上已经远远超过新房市场甚至土拍市场。

  而为了这一目标的达成,这些年郑州并没少付出努力。

  

  就在郑州市推出“以旧换新”大招的当天,当地住房保障和房地产管理局还同时印发了2024年工作要点:

  2024年的工作目标,要完成房地产开发投资1500亿元,商品房投放700万㎡,商品房销售1200万㎡、交付保交楼项目60000套以上。

  抓好商品房现房销售试点,尽快启动郑东新区和惠济区两个试点地块项目建设,全程跟踪服务,创新监管方式,分期联合验收,切实提高试点工作质效,形成现房销售试点阶段性成果。

  自2021年下半年开始,房价到底有没有超跌、全国各地上千项救市政策疗效究竟怎样…大伙儿齐齐看在眼里。

  当前,“以旧换新”配合超大特大城市的房票安置,正在成为一种全新的救市路径。

  记得在一个来月前,咱们在这篇稿子里曾经聊过:

  重庆国企收购了首批4207套房源,将投入租赁市场,以满足新市民、青年人的租赁自住需求。

  而这钱,就从央行的1000亿“租赁住房贷款支持计划”当中来;

  有之前的4万亿在那比着,大伙儿并不觉得1000亿的体量有多大。

  但是,4万亿是全周期、全链条的应急方案,而1000亿是租赁住房贷款的精准滴灌。

  这么一寻思,雨露均沾还是有希望实现的。

  在此之前,福州、青岛、天津、济南、南京、宁波、连云港、扬州、太仓、徐州、南通、丽水等城市也推出了当地版本的“以旧换新”。

  但值得注意的是,过去全国多座城市的“以旧换新”的操作,多半是企业自发的、呈散点式的;

  而这一次,郑州的“以旧换新”则是一个更具100%的官方版本,是官方指导引领、系统有序规划的操作。

  这足以说明,当前各地对于“以旧换新”政策越来越重视。

  国家队下场收购二手房,绝对是利国利民之举,说到天边去都没错。

  但咱们真的不能像二极管似的,只看好的一面,对可能存在的问题视而不见——

  收购二手旧房源这个事儿,是个只能成功、不能失败,毫无试错机会的举措。

  这就意味着国家队的出手力度必须到位。

  隔靴搔痒最要不得,不但会浪费大量财政,还有可能进一步透支大伙儿的信心。

  因此,要保证收购旧房、改造保障房能够持续下去,就必须在财政端口上开源节流:

  一方面,整个运作环节的回报链条不宜拖得太长。

  尤其是在增量土地财政向存量财政过渡的特殊关口,一旦“以旧换新”难以在合理的周期内看到效益,便很难持续下去,导致功亏一篑。

  另一方面,特殊时期要有雷霆手段,调配国资应在整个“以旧换新”环节中起到支配作用。

  无论如何,在解决当前房地产市场供需矛盾的过程中,务必要遏制地方财政负担进一步加剧。

  说到底,房地产市场、地方财政、居民消费就业环境是环环相扣的。

  按倒葫芦起了瓢,绝对不是我们的选项…

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