物业冰与火：2023年超4成物企净利下跌，17家在管面积破亿

文/乐居财经 物业组

伴随着港股物企财报季的结束，上市物企2023年业绩披露暂时落下帷幕。

截至三月最后一天，57家上市物企顺利交卷。除了部分A股物企，仍有5家港股物企年报“难产”，分别是方圆生活服务、佳源服务、建业新生活、宋都服务、力高健康生活。

回顾2023年，宏观经济复苏缓慢，房地产市场环境持续疲软，物管行业的周期性业务持续压缩，多种经营受到挑战，营收增速进一步放缓，部分物企仍未走出关联方减值阴霾，4成物企净利润承压下行。

在此背景下，越来越多的物企开启向内生长之路。巩固基本盘、专注服务品质提升和精细化运营，成为主旋律。与此同时，物企风险防控意识不断提高，更加注重财务的稳健性，现金流普遍有所回升。

4月3日，乐居财经研究院推出2023年上市物企系列榜单，从营收、利润、规模、现金流、细分业务表现等多个维度，通过8大榜单，透视57家上市物企的业绩成色。

营收榜：14家下滑，平均增速两连跌

2023年，已发布年报的57家上市物企，总营收取得2782.66亿元的成绩，物企平均营收为48.82亿元。上市物企营收能力进一步提升，但增幅连续两年回落。

榜单显示，碧桂园服务以426.12亿元夺魁，蝉联物企“营收王”；万物云以331.83亿元位居第二，与碧桂园服务差距缩小；绿城服务以173.93亿元营收跃升至前三，去年的第三位为雅生活服务。

期内，营收超100亿的物企股还有招商积余、雅生活服务、保利物业、华润万象生活、中海物业、恒大物业，百亿物企数量由去年的7家增至9家。

另一方面，上市物企营收差距仍然不小，收入在平均数以上的物企14家，仅占物企总数约25%。

营收增速差异也进一步分化，仅有建发物业这1家物企营收增幅超50%，位居增幅榜第一；2家物企营收增幅在30%-50%之间，分别为滨江服务、苏新服务。

期内，14家物企2023年营收下滑，占比25%，这一比例较去年的30%有所下降。其中，珠江股份营收同比下跌12.54%，在57家物企股中降幅最高。其次是祈福生活服务，降幅为-9.88%。

净利润榜：超4成物企下滑，9家亏损

2023年，已发布年报的57家上市物企，总净利润为163.16亿元，平均净利润约为2.86亿元，平均净利润率为6.30%，较去年同期下滑1.25个百分点。其中，有23家物企净利润出现下滑，占比40.35%。此外，超6成物企净利润率下滑。

榜单显示，华润万象生活以29.43亿元夺榜首，较2022年的22.13亿元增长33%；万物云以20.36亿元的净利润水平排名第二；其次是恒大物业，净利润取得15.64亿元。

值得注意的是，碧桂园服务以5.17亿元位居第11名，碧桂园服务此前曾于2021年、2022年连续两年位居榜首。

有9家物企净利润为负，包括烨星集团、浦江中国、正荣服务、朗诗绿色生活等。

57家上市物企最高净利率达到了25.56%，最低-24.39%。排名前三名的物企分别是星盛商业、祈福生活服务以及中骏商管，净利率分别为25.56%、24.88%、21.1%。

有39家物企净利润率不足10%，占比近7成。去年同期披露数据的50家港股物企净利率不足10%的物企为27家。

规模榜：两极分化加剧，7家物企规模倒退

2023年，行业规模增长继续放缓，过往粗放式的增长模式正在被摒弃，行业进入高质量发展阶段。

2023年，52家上市物企公布在管面积。其中，在管面积破亿的上市物企共17家，与上年相比增加了3家。这17家物企的在管面积合计62.56亿方，占比逾八成，物业行业集中度进一步提升。

榜单显示，2023年，前三甲名单与去年同期相比不变。碧桂园服务维持规模榜首，在管面积9.57亿平方米。保利物业以7.2亿方位居第二名；雅生活服务以5.91亿方位居榜单第三名。

52家上市物企中，有4家物企规模不足1000万方，分别是祈福生活服务、德商产投服务、兴业物联、星盛商业。其中，德商产投服务、兴业物联连续两年均未超过1000万方，规模最小的是星盛商业，面积仅284万方。

规模增长方面，有44家物企规模实现增长，平均增幅为17.66%，较2022年同比下滑7.91个百分点。其中，苏新服务在管面积增幅最大，达116.63%；其次是金茂服务，涨幅为47.98%；中天服务涨幅为43.7%。

此外，2023年有17家物企的在管面积涨幅不足10%，包括祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务等。7家物企规模较上一年下降，包括星盛商业、兴业物联、星悦康旅、中奥到家等。其中，星盛商业降幅最大，为23.19%。

关联交易榜：平均占比下滑至46.6%，60%以上物企降至7家

2023年，共有57家上市物企发布全年业绩公告，其中34家上市物企公布了在管项目中关联方面积情况。

一般而言，整体规模较高的物企，来自关联方的面积也较高。而关联方面积的占比则与物企的外拓能力有关，第三方增拓实力强劲，自然挤压了关联方的比重。

2023年，关联方面积规模超过1亿平方的物企共有6家。其中，国企央企稳定性较强，承接的关联方面积并不少，保利物业2.54亿平方米、中海物业2.39亿平方米，两者关联方面积均超2亿平方米。此外，华润万象生活1.37亿平方米、金科服务1.2亿平方米、招商积余1.19亿平方米。

对比2022年30家港股物企的情况，保利物业、中海物业依旧为前两名，2022年的第三名则为融创服务。

而在关联方面积占比中，受地产交付下行影响，以及物企自身外拓能力的提升，平均占比由2022年同期的48.04%，下滑至46.6%，比重超50%的有15家物企，占比不足5成。60%以上面积来自关联方输送的物企，由2022年的9家，降至7家。

其中，荣万家居首位，关联方面积占比达94.43%；紧随其后的是华发物业服务，关联方面积占比为83.87%；烨星集团的关联方面积占比为79.2%。对比2022年，前三甲排位不变，不过前两名的占比有所下降。

此外，关联方面积比例低于20%的有3家，分别为卓越商企服务（4.55%）、和泓服务（15.8%）、雅生活服务（16.7%）。

现金榜：近7成物企增长，万物云蝉联“现金王”

2023年，57家上市物企都有净现金结余，合计总额1230.77亿元。其中，万物云手握现金155.72亿元，蝉联榜首；碧桂园服务、华润万象生活、保利物业现金超过百亿，分别为126.37亿元、115.8亿元、110.11亿元。

整体来看，2022年，50家港股物企都有净现金结余，合计总额1046.97亿元。今年的统计加入了A股物企，虽然前三甲座次发生改变，但依旧为上述三家物企。

而手中现金在5亿元之下的有18家上市物企，位居倒数三名的是浦江中国、烨星集团、众安智慧生活。其中，浦江中国、烨星集团手中现金最少，均为1.4亿元。

从增幅来看，众安智慧生活和润华服务因在2023年完成上市募资，以296.44%的增幅和202.08%的增幅，位居涨幅榜前两位。

领悦服务集团则排名第三，紧接着世茂服务、旭辉永升服务、银城生活服务、远洋服务、招商积余、和泓服务、第一服务控股排进现金榜增幅TOP10。

57家物企中，近7成物企手头现金实现正向增长，有18家上市物企的现金较去年同期减少，较上2022年同期31家下滑的情况，有所减缓。

负债榜：恒大物业成“杠杆王”，4家负债率超70%

2023年，已发布年报的57家上市物企，合计流动负债额达1610.91亿元，平均流动负债额为28.26亿元。

物管作为现金流较为充足的行业，流动负债的高低，一定程度上与物企规模的大小有关。57家上市物企中，碧桂园服务流动负债位列榜首，约263.84亿元；紧随其后的是万物云、雅生活服务、绿城服务、华润万象生活、恒大物业、招商积余，流动负债均超70亿元，分别为186.83 亿元、90.44 亿元、85.58亿元、83.40亿元、78.77亿元、74.76 亿元。

对比2022年，50家港股物企中，碧桂园服务流动负债同样居首，约249.94亿元；其余流动负债均超70亿元的是万物云、雅生活服务、华润万象生活、绿城服务，分别为177.14亿元、81.88亿元、80.40亿元，以及73.87亿元。

此外，有8家物企的流动负债在3亿元以下，分别是领悦服务集团、润华服务、德商产投服务、兴业物联、烨星集团、中天服务、众安智慧生活、祈福生活服务。

截至2023年12月31日，57家物企平均负债率约为49.15%，较上年的47.3%增长约1.85个百分点。

57家物企中，21家负债率超过50%，占比36.84%；32家负债率介于30%-50%，占比56.14%；4家负债率低于30%，占比7.02%。

恒大物业以99.77%的负债率升至榜首，成为新晋“杠杆王”。珠江股份、华发物业服务、朗诗绿色生活紧随其后，负债率分别为84.12%、76.32%、75.63%，均超70%。另外有4家物企负债率低于30%，分别为卓越商企服务、彩生活、中骏商管、祈福生活服务。

而对比2022年，位于负债率榜单前三名分别为华发物业服务、银城生活服务、京城佳业，负债率分别为99.39%、70.68%、64.10%。

物管服务榜：平均占比升至历史新高，7成物企毛利率下滑

对于绝大部分物企而言，物业管理服务依旧是最大的收入来源。据乐居财经统计，2023年，共有57家上市物企发布全年业绩公告，其中56家上市物企公布了物业管理服务盈利情况，它们合计收入1750.95亿元，同比增长13.4%。

其中，除了烨星集团（-0.12%）、中奥到家（-2.77%）、银城生活服务（-10.94%），3家物管服务收入同比下滑之外；余下53家均呈上涨趋势，而建发物业（36.85%）、东原仁知服务（33.0%）、新希望服务（32.51%）、金茂服务（30.50%）、华润万象生活服务（30.02%），5家物企涨幅均在30%以上。

从收入占比来看，2023年，物业管理服务在总营收中占比超过50%的有47家。在统计样本中，有八成以上物企靠物业管理服务扛起了收入的半壁江山。平均占比达到65.6%，较2022年同期60.4%，提升5.4个百分点。

其中，贡献九成以上收入的有3家，分别是彩生活、润华服务、中天服务，后者以96.2%的高占比居于榜首。

与之相反，苏新服务、宝龙商业两家物企的物管服务收入占比在两成以下，分别为6.9%、14.3%。

值得一提的是，除了珠江股份前后两年披露口径不一致、无法进行占比增幅计算，余下55家物企中有43家的物业管理服务收入在总收入中的占比有所上涨，幅度最大是的招商积余和德信服务，提升了约13.9个百分点；占比下滑的有12家物企，德商产投服务下滑最大，约13.5个百分点。

毛利率方面，57家物企中，有41家公布了物管服务的具体毛利率情况，平均毛利率水平达20.0%，较上年同期下滑约0.7个百分点。其中，有21家低于均值水平，A股龙头招商积余水平最低，仅有8.8%的个位数。而物业管理服务毛利水平较高的两家，分别是领悦服务集团和众安智慧生活，约为30.7%、31.1%。

与上一年同期相比，该板块毛利率上涨的有12家，而下滑的有29家，占比7成。其中，康桥悦生活上浮最大，约5.6个百分点；荣万家下滑幅度最大，约8个百分点。

社区增值服务榜：2家收入超30亿元，毛利率最高72.5%

披露年报的上市物企中，有47家物企公布了社区增值服务情况。

2023年47家物企社区增值服务总收入约为321.34亿元，平均收入约6.84亿元，对比上年同期的6.14亿元略有增长。其中有2家物企收入超过30亿元，分别是碧桂园服务37.53亿元、绿城服务35.69亿元。其次分别为保利物业、雅生活服务、恒大物业，营收分别为28.16亿元、23.35亿元、21.68亿元。

上年同期营收最高的三家，分别是碧桂园服务40.17亿元、保利物业30.64亿元、雅生活服务23.20亿元。

此外，2023年社区增值服务收入不足1亿元的有9家，有27家介于1亿元至10亿元，超过10亿元的有11家。

47家物企中，有34家公布了社区增值服务的毛利率，其平均毛利率达到35.98%；对比上年同期，有31家物企公布了2022年社区增值服务毛利率情况，平均毛利率35.8%，与上年基本持平。

彩生活社区增值服务毛利率最高，达72.5%，紧随其后的是金科服务、佳兆业美好、鑫苑服务，毛利率分别为58.2%、56.7%、55.2%，毛利率均高于50%。

社区增值服务毛利率最低的是京城佳业，为13.9%。2022年京城佳业社区增值服务毛利率为15%，同样位于该榜单最末位。

营收占比方面，平均占比达14.39%，较2022年同期13.72%，提升0.67个百分点。该板块业务收入比重超过30%的有2家，最高为建发物业，占比38.5%，其次为越秀服务，占比35.4%；收入比重不足10%的有16家，最低的是苏新服务，占比1.4%。