龙湖靠什么逆市上扬？

过去一年，房地产魔幻与神迹并存，曾经辉煌的一批房企，在这轮周期转换中如流星陨落；而那些持续健康发展的企业，即便在低迷的环境下，依然逆市上扬。

悲观者正确，乐观者前行。在动荡而充满变数的行业环境里，房地产作为支柱产业的基调仍未改变。经历漫长寒冬，变革、求生、创新、向上，仍是行业主旋律。

作为业内领先的综合型开发运营商——龙湖，像是一股清流，早已跑通“开发+持有”模型，在此基础上衍生出空间运营管理业务，以“新模式”领先于同行，率先走出低谷。

从左至右依次为：龙湖集团CFO赵轶、董事长兼CEO陈序平、地产航道总裁张旭忠

经营性现金流首次为正

9亿方、14亿方、9亿方，这是2010年、2017年、2023年几个间隔年全国新房住宅成交面积的均值。行业周期轮动，数值起伏不定。

“我们认为9—10亿方是目前新房市场的真实承载量。居民的购房意愿、负债意愿仍然还在一个恢复的过程，信心非常关键。”在2023年度业绩会上，龙湖管理层这样表示。

这种判断，更多来自市场微观主体。

截至目前，申万房地产板块有58家房企披露业绩及预告，其中43家房企预计去年将出现扣非净亏损，合计净亏损约586亿-784亿元。加上港股房企，已披露业绩的企业亏损总额超过千亿。

业内一致认为，“房地产已经严重超跌了，拐点已到，机遇就在眼前。”

当利好政策落地，新的发展机会来临，龙湖何以最快复苏？

龙湖管理层表示，“未来公司发展要靠内生发展动力，即业务产生正向的现金流去驱动增长。2023年，我们五个航道都实现了净现金流为正，相比于过往的旧发展模式，这是我们新发展模式最重要的不同。”

并认为，“公司希望通过高质量发展新模式穿越周期，并完成房地产开发业务的转型。”

数据显示，2023年，龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，覆盖股息及利息倍数增至1.55倍。

其中，运营业务板块2023年全年不含税租金收入为129.4亿元，同比增长8.9%；以物业管理、智慧营造为主的服务业务不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。毛利率为31%，较上年同期提升2个百分点。

所谓正向经营现金流，即龙湖商业运营和服务两大航道，已能实现“自给自足”，不再需要集团或地产或融资现金流的支持，而是通过自身经营现金流驱动“自我成长”。

“内生式增长”，意味着龙湖迎来了标志性转折。

2023全年，运营+服务组合的经营性收入占比达到14%，利润占比超过60%，成为龙湖集团利润的重要来源。

不仅如此，这两个航道均属于轻资产航道，不受负债的约束，即便在大集团负债压降的情况下，仍然能够保持较快增长。

“在整个行业下行过程中，这为龙湖穿越周期提供了底气，也是我们穿越周期的压舱石。”龙湖方面称。

靠“新模式”杀出一条血路

2021年开始，房地产这艘巨轮开始转向，身处其中，“龙湖也难独善其身”。

龙湖高层认为：“房地产三高旧模式最大的隐患就是它的销售规模是与负债规模强挂钩，销售规模越高，负债就相应越高，资产规模越高。但负债是无差别的，都是要还的，尤其当市场下行，你的资产就会有一部分面临去化困难，甚至有部分资产积累多年没有及时去化，就可能变成滞销状态，随着债务到期，房企出险就是必然的。”

与往年业绩比较，积极地反映了龙湖新模式的成效：

2023年，龙湖经营收入249亿，集团占比从2022年的9%提升到2023年的14%。

2023年，龙湖经营性利润占比持续提升，从2022年27%提升到2023年的60%。

经营性收入的增长，让龙湖早已不再是一家依赖于土地开发的地产公司，而是以运营+服务两大引擎，通过源源不断的现金流超越同行。

追根溯源，过去十余年来，龙湖将10%销售回款用于商业投入，坚持“小步长跑”，在当时种下的“种子”，如今已在全国最高能级城市纷纷开花结果。

“经过若干年的沉淀，我们的投资性物业已经形成了上千亿资产的规模，这部分在去年给龙湖贡献了120多亿的收入，利润占比也是达到了一个比较可观的规模，同时这部分的收入对应的利润是高毛利的，我们的运营收入毛利已经超过了75%，而且每年也在持续增长。”

知名KOL兔主席在其新书《探寻中国房地产新发展模式》中写道：“带病上阵”肯定是困难的。但房地产行业企业只能是边解决消化老问题，边“杀出一条血路”，构建一个与新发展理念、新时代“政治经济范式”匹配的新发展模式。

从龙湖的成果来看，新发展模式已不是一句简单的口号，而是跑出了一个清晰的范本：

其一，经营性收入增长，积极自我造血。龙湖预计，运营和服务这两个板块会迎来双位数以上的收入和盈利的增长，再叠加地产板块盈利的逐步修复，集团整体利润将会逐步企稳。

其二，聚焦核心城市、核心地段、精选优质项目。2023年，龙湖实现地产开发合同销售1734.9亿元，销售回款率超100%，稳定基本盘面。区域上，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一二线城市销售占比达95%。

在2023年，龙湖集团共计交付14万套房源，20%提前一个月以上交付，全年交付满意度超过90%。

其三，“开源”与“节流”双管齐下。过去两年，龙湖将管理、销售两费从160亿降到110亿，降幅达30%，其中管理费用的降幅更大，团队精简，业务聚焦，城市布局也更加聚焦。

比起仍“受困”于巨额债务当中的濒危企业，龙湖给出了明确的突围路径：用正向驱动的经营性现金流，运营和服务双引擎，地产航道聚焦布局，开源节流样样不落，进而拉动有息负债下降。

因此，当同行不得已开启“卖儿卖女”模式时，龙湖并没有出售过优质资产或拿出经营性现金流去偿债，避免了经营风险，立住了行业标杆地位。

“新三高”步伐

抛弃了过去的三高模式，房地产业正在寻找一条新生之路。

龙湖坚持高质量发展，“新三高”打法独具特色：高质量的土地储备、高质量的销售签约、高质量的财务结构。

布局强一线城市，控制成本。2023年，龙湖集团全年累计新增31幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，新增土地储备总建筑面积为368万平方米，权益面积为266万平方米，总货值超过770亿，平均溢价率则控制在8%较低的水平。

截止到2023年底，龙湖的土储有4539万方，对应货值超过了5300亿。其中，接近80%的土储都布局在一二线高能级城市。

龙湖表示，“针对这样的土地储备，我们会‘以销定支’，主动把握好投资节奏。同时我们依然会严守投资刻度，优中选优。”

值得一提的是，今年以来，龙湖分别在西安、佛山获取了两块住宅用地，均为底价获取。

高质量签约，不以价换量。龙湖保持产品力优势，稳住售价，同时快速清盘变现。2023年，龙湖总共首开新项目35个，当年的平均去化率达到了70%左右，持续地聚焦签约质量，强调回款率和毛利率的修复；在价格策略上，龙湖一贯都非常坚定，通过提高产品和服务的优势积极去化一些库存的产品，守住价格，确保利润。

严控安全铁律，降低有息负债。截至2023年末，龙湖综合借贷总额为1926.5亿元，同比下降7.4%；平均借贷成本为4.24%，保持行业低位；平均合同借贷年期为7.85年，进一步拉长；在手现金604.2亿元，净负债率为55.9%，现金短债倍数为2.25倍，剔除预收款的资产负债率60.4%。

当前，降债能力是房企生存的最核心能力，龙湖一系列指标均维持行业内的较高水准。

“龙湖经常提前偿还债务，也是用自己的行动来给行业注入一些信心。”

龙湖2024年内到期债务余额147亿、占比不到8%。其中境内债券60亿，2025年到期的国内债券和部分银团将在2024年内安排逐步提前偿付或回购，年底将短债规模控制在安全范围以内。

在业绩会上，龙湖高层从容地表示：“无论外部市场如何变化，我们龙湖始终将安全性放在发展的第一位，以战略定力和余量的思维去应对周期性的不确定性。”

2024年，房地产深度调整仍在持续，多航道并行、正向驱动之下，龙湖蓄势待发。