深圳二手房月度成交重返5000套关口创近3年新高

在多个宽松政策的持续叠加效应下，3月的深圳楼市迎来“小阳春”，二手房月度网签量创近3年新高；开发商也在“金三银四”积极入市。

时隔3年深圳二手房月度网签量再破5000套

4月1日，根据深圳市房地产中介协会统计，今年3月，深圳全市二手房录得（录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线标准。

根据乐有家研究中心的监测数据，这也是时隔3年深圳全市二手房月度网签量（即合同录得量）再次破5000套，上一次还是2021年2月的5272套。

机构监测数据显示，今年春节后首周，深圳二手房周网签量以951套的高位区间开局，随后连续4周的单周网签量均超1000套，且持续上涨，不断刷新2022年以来的单周新高。其中，深圳乐有家门店的单周成交数据实现5连涨，不断刷新2021年3月以来的单周成交最高值。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，深圳楼市回暖有多方面因素。一是传统周期性，每年农历春节后，成交量都会逐步上行；二是受楼市政策影响，深圳于2月7日优化限购政策，深户不要求社保年限，非深户社保年限5改3，叠加房贷利率下调等利好，有助于楼市恢复。

今年2月7日，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进深圳市房地产市场平稳健康发展，深圳市住房和建设局在春节前发布关于优化住房限购政策的通知。对于深圳户籍购房政策而言，政策恢复到2021年7月15日新政之前的政策，取消落户三年、社保三年才可以买房的政策限制。对于非户籍人口购房政策而言，从之前的连续5年社保要求降低到3年。

深圳市房地产中介协会指出，传统3月份“小阳春”在多重利好政策的叠加推动下，深圳3月份二手房市场成绩不俗，但从实际市场走访与协会部分会员机构反馈得知，3月份二手房交易中成交价格低于参考价成交的占比比去年3月份有较明显的提升。

乐有家研究中心统计了今年3月份深圳二手房的成交数据，显示其中81.4%的成交价低于参考价，该占比在过去1年里持续上涨。

同时，从数据上来看，低于参考价0%-10%的占比从2月的25.5%增加至27.2%；低于10%-20%的占比增加至33.8%。目前市场主流的成交价与参考价的偏差值，也在这两个区间内。

成交量走高的同时，挂牌价仍维持小幅下跌趋势。机构监测数据显示，3月底二手房挂牌价为7.06万元/平方米，环比下跌1.1%，近12个月里累计跌幅达8%。

从挂牌量来看，截至2024年4月1日，根据深圳市房地产信息平台公开在售二手房数量统计，深圳全市有效在售二手房源58122套，对比3月1日统计的53753套在售房源增加4369套，环比增长8.1%。春节假期复工后，市场二手房在售量呈现持续增长态势。

深圳当地中介人士告诉澎湃新闻，农历春节过后，深圳房地产市场的交易情况确实有所好转，从门店成交情况来看，大部分是刚需客户，以90平方米以下的户型为主；还有一部分客户是改善需求，深圳房价经过一番调整后部分买家也想改善居住环境，会选择出手。

另外，不同板块间的成交量也呈现不同走势变化。根据深圳市房地产中介协会监测，3月，宝安区成交占比11.9%，较上月提升1.2个百分点，坪山区成交较上月提升0.9个百分点，罗湖区成交占比较上月提升0.6个百分点，龙岗区较上月提升0.5个百分点，而南山区成交占比15.2%，较上月下降2.9个百分点。教育资源较为丰富的福田和罗湖成交占比相对稳定，虽福田成交占比较上月有所下滑，但下降幅度不大。

深圳市房地产中介协会认为，3月份的市场在此前政策利好的推动下确实有所提振，但也与当前大部分业主主动让价，通过“以价换成交”的方式，促成了交易量的提升有关，对于当前深圳二手房交易市场，业内依然存在对市场恢复动能不足的担忧。

开发商积极入市抢跑小阳春

从新房市场来看，随着“金三银四”的到来，开发商也积极入市抢跑小阳春。

据克而瑞深圳区域数据，在刚刚过去的3月底，深圳楼市迎来久违的新盘狂欢景象，6个住宅项目在2天内集中开盘加推入市，共推售1865套房源，且项目价格跨度较大。从周度成交来看，3月最后一周（3月25日-3月31日）新房成交量持续上涨，共成交664套，成交面积约66313平方米，环比持续上涨18％。

根据深圳市房地产中介协会的统计数据，2024年3月，深圳全市新房住宅成交2245套，环比增长176.8%。

另根据机构监测数据显示，3月，深圳新增一手住宅预售量达9456套，环比上涨392%；预售面积88.2万平方米，环比上涨352%。随着供应量大幅度增加，去化压力也有所上涨。截至3月31日，深圳一手住宅库存面积539万平方米，去化周期达到25个月。

深圳市房地产中介协会指出，受“2•7新政”及“2•20房贷利率大幅下调”等多重利好因素的影响，再结合3月两会期间，国家层面密集发声及不同城市积极出台楼市优化政策，当前消费者对楼市的信心已有所修复。从政策走向分析，今年两会中关于“各地区各部门要多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策”的论述已说明，在当前市场筑底修复的过程中，市场内生动能仍存在不确定性。因此，及时的政策托底保障，对于市场信心与预期的修复尤为关键。在适应当前房地产市场供求关系变化的背景下，有针对性地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，仍然是类似深圳这种一线城市接下来精准施策的着力点。