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这个大虹桥顶流盘竟然还能捡漏？！

上海中国铁建花语前湾三期

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前湾作为大虹桥曾经的顶流，现在不要分，而且项目与周边二手成交价超8万/平有明显倒挂，买到就赚到！

前湾正核心

13号线西延伸（在建）&示范区线（在建）&规划25号线三轨交汇

开市客、前湾印象城MEGA(在建)旁

中国铁建花语前湾三期

均价68878元/㎡

推建面约90-123㎡3房

正在续销中

示意图

其实每次谈起前湾，我都感叹它的起点之高，未来可期！主要来源于三方面：

第一，联动价是政府对于板块的预期，从它诞生一刻起价格就高于徐泾，说明前湾的定位、价值高过徐泾，徐泾已然很好，前湾更会超越它。

第二，前湾位于闵行，也是闵行集中力量打造的板块。而闵行于购房者更多代表的是“信心”。

从莘庄到古美、从七宝到紫竹、从金虹桥到颛桥。闵行所有区域的发展，在同级别中都是数一数二的存在。

据统计，2022年至今，闵行一共拿了47张预售证，34盘触发积分，触发率高达72.3%，热度冠绝全市。

购房者也用行动对闵行超强财政实力、产业实力以及规划兑现力做出积极回应。

再看现在的前湾，其实只有四五个商品房，但开市客已开业，前湾印象城MEGA在建，多条轨交开工建设，新虹桥国际医学中心落地，并不时有生物医药、文创电竞名企落户...

所以闵行就是闵行，善于把配套前置，这更好保证了前湾规划的兑现！

第三，我一直觉得前湾和前滩太相似了！

两个板块都是成片开发的区域，都有优质商业、医疗，都有地标商办，也有多轨交汇，云集大量前沿产业等。

这其中成片开发是更关键的一环，这带来高大上的崭新界面以及连成片的高端住宅氛围，且商办也是全新业态的，为街区注入更多活力！

这也是前滩二手房能稳在15万+/㎡的根本原因。

而前湾也是成片开发，只是它规模比前滩更宏大。另外大虹桥周边普遍会限高，影响开发，但前湾不一样，受虹桥机场净空限高影响小，可“肆意”规划更高、更有想象力的天际线蓝图，这也决定它的上限是大虹桥中更高的！

当然，正因为相似，前滩经验是值得借鉴的，前滩目前房价更坚挺的是谁？

晶耀名邸绝对是领衔者，它其实是整个前滩率先上市的项目之一，这和中国铁建·花语前湾在前湾的入市进度是相似的。

同时它位于前滩正中心，多轨交汇，好商业在侧，这简直和中国铁建·花语前湾一一对应。

综上，前湾起点高+闵行超强实力做后盾+有前滩佐证，前湾未来大大可期，而中国铁建·花语前湾作为板块正核心的标杆项目，价值更坚挺，更值得入手！

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PART 1

大虹桥拉开新篇章

六维全能战士——前湾上海中国铁建花语前湾三期售楼处电话:400-833-6309

大虹桥迄今所经历的板块多少都有短板，徐泾教育、医疗不是强项，虹桥商务区宜居属性欠佳。

直到前湾的出现，大虹桥终于迎来一个商业、交通、产业、教育、医疗、交通、宜居生态六维拉满的板块，堪称完美，没有短板！

商业上，板块内已聚集开市客、前湾印象城MEGA（在建中）、上海超极合生汇等多个高端商业体。

其中前湾印象城MEGA，总投资约30亿，规划了约14万㎡的购物空间、约1.4万㎡的办公以及超10万㎡的配套车库，目前已开工建设，这将是上海第二家“印象城MEGA”。

前湾印象城MEGA效果图

交通上，示范区线（建设中）、13号线西延站（建设中，预计明年年中竣工）、地铁25号线（规划中）都将经过前湾并交汇在芳乐路站。

届时，13号线向东可去市区，向南可达虹桥枢纽；示范区东西衔接长三角和虹桥枢纽。

一个板块汇聚三条轨交，如此高的轨交覆盖度放眼全市都是佼佼者。

《虹桥国际中央商务区综合交通专项规划

（2021-2035年）》

关键前湾三个站点还都是TOD开发，那意味着更多元化、更丰富的生活设施也将随之而来。

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示意图

产业上，今年上海几个最火的楼盘，像建发璟院、公园1872背后都有漕河泾、紫竹等强大产业区支撑。

那于前湾而言，一方面依托于虹桥商务区，西虹桥总部办公；

另一方面区域内也规划和正在落地高浓度产业。

在生物医药领域，引入了云南白药、信达生物、威高国际等企业研发中心。

在电竞领域，上海超极合生汇落地前湾，整个项目包含了产业基地、国际标准电竞场馆、与凯悦酒店合作的五星级电竞文创主题酒店、电竞俱乐部上海主场、超炫商业体验中心，亚洲最深的室内潜水中心等。

从云南白药到超极合生汇，中国互联网、医疗两大最有前景行业龙头相继落子前湾，也证明了前湾极高的战略价值和发展潜力。

值得一提，在前湾中部，还将围绕彩虹湖结合TOD开发，规划三组超高层地标建筑群，高度分别为260米、170米和140米。

高强度的商办开发，以及大虹桥至高的天际线，将会扩大前湾的影响力，也将成为大虹桥下一个办公聚集地，导入大量优质企业。

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效果图

医疗上，依托新虹桥国际医学中心，规划总面积约100公顷，将建设成为以“医疗服务、研发创新”为重点，具有国际水准的“医、教、研、康、养、游”为一体的“虹桥国际医学城”。

包含华山医院（西院）在内的10家医院、1家医技中心数十个特色门诊，医疗配套之完善，能级之高，上海罕见。

上海中国铁建花语前湾三期售楼处电话:400-833-6309上海新虹桥国际医学中心实景图

教育资源更是优秀，早在2020年1月17日，整个板块发展最初始的时间点，华漕镇管理部门就和华师大教育集团签署合作框架协议，合作共建7所公办学校，包含幼儿园到初中的十二年教育。

这个教育集团内设7所集幼小初为一体的公办教育园，其中包括：华东师范大学新虹桥实验幼儿园（公办，含南北两个园）、华东师范大学新虹桥实验小学、华东师范大学新虹桥实验初中、华东师范大学知序实验幼儿园（民办，两方协议已于2019年4月签约），10-07地块幼儿园、08-01及08-02地块九年一贯制学校。其中的小学地块已经启动招标，工期大概约2年。

配套规划一切都是高规格的，但最终落位点是要让人能居住下来，要形成闭环！而前湾就做了这个完美闭环，营造了难得一见的蓝绿交织的宜居属性。

区域规划约100万方前湾公园，10倍于陆家嘴中心绿地的体量，对标世纪公园。

虹桥前湾地区效果图

绿带、水景更将渗透到前湾各个角落。

前湾建成后，将是整个大虹桥宜居高地，步行范围内有地铁、有人工湖、有绿化公园、有高规格的生活配套。

蓝绿交织的生态空间，一方面促进了产城融合，让板块内高薪人群能更好沉淀下来；

另一方面，繁华容易，隐逸难就，蓝绿交织不仅在大虹桥稀缺，也更有一种大隐隐于市的体验，想必会吸引更多高净值人群青睐。

所以前湾不仅定位、规划更高，它的圈层也会是大虹桥更高的，就像以生态著称的新江湾、森兰，圈层和房价就是比周边高。

虹桥前湾地区效果图

前湾规划之强，在数据上已有所体现。

相比徐泾二手房价波动较为明显，前湾虹庐湾等次新房成交维持在8.5万/㎡左右，表现坚挺！这就是前湾，这就是闵行的价值体现！

而中国铁建·花语前湾联动价仅6.95万/㎡，新房性价比显著！

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PART 2上海中国铁建花语前湾三期售楼处电话:400-833-6309

中国铁建·花语前湾所处的芳乐路站

是前湾核心中的核心

买房要找准中心，前湾是大虹桥往后的中心。

而中国铁建·花语前湾则是前湾中心之上的住宅！

前湾的“心”很容易找，一方面花语前湾项目在拍地时吸引了18家房企争抢，开发商的眼光是敏锐的。

另一方面，三轨交汇的芳乐路站，开市客、前湾印象城MEGA（在建）两大商业汇聚，这样的地段焉能不是核心？

芳乐路站相当于一个“微缩城市”，居者不用走远，下楼就能拥有吃喝玩乐购一站式服务，高效生活。

从更高维度看，商办物业的成型能增强土地价值，从而反哺住宅价值，良性循环之下，整体价值就会越来越高。

特别是两大商业有口皆碑，对周边人口及消费的吸附能力非常强。

那周边居民都会来此逛街、消费，长此以往就很容易形成板块中心，形成口碑和IP。以后提到前湾，大家第一印象就是芳乐路站商圈以及中国铁建·花语前湾。

那花语前湾也就会被贴上“板块中心之上住宅”的标签，价值自然与其它项目不同。

而这无形之中会给二手房加分。

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PART 3

中国铁建献上标杆之作

首推建面约99-118㎡3房

面对如此优质地块，“国匠”中国铁建不负土地，拿出了极具诚意的产品力。

双面环河，将宜居属性发挥到极致！上海中国铁建花语前湾三期售楼处电话:400-833-6309

高级现代审美 跨越时区的建筑艺术！

现代极简 |现代几何建筑立面，去风格式公建化设计，将奢度化繁为简，奏响天际和鸣；

纯粹美学 |金色顶冠、大面积玻璃幕墙、直线线条搭配金色铝板，营造奢侈品通透质；

竖向韵律 |直线条对称设计，线条棱角分明的秩序艺术，硬朗挺拔而不失韵律。

高浓聚场效应 身份与生活交融的场域！

项目打造开放式中央街区，约7600方公共街区，将形成开放无界的「城市会客厅」，汇集运动健身、养育托管、儿童活动、社区食堂、老年社交等全龄化多元化功能，将成为社区重要的时尚、社交、休闲聚场。

高阶要素整合 归心为生活加冕仪式感！

归家入园仪式 |五星级酒店入户，生活归家亦是归心的尊崇仪式；

架空层泛会所 |设置主题化架空层泛会所，沉浸江南奢境，承载多元休闲场景。

高致住假庭园 绿荫浸润隐奢心境！

景观长廊 |难得精致只是日常；

尚水之园 |以“摩登东方-山水画卷”为主题的造园哲思，通过对社区水景、植物等江南元素搭演绎江南度假生活。

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高度人本主义 承载精神自在的空间自由！

人居哲学 规制三开间朝南，彰显生活的艺术；

明媚私享 南北通透奢阔阳台，邀请光影入室；

空间扩容 全屋飘窗通透布局，室外延伸室内。

产品方面，项目将首推建面约99-118㎡3房，户型种类多样，总有一款适合你。

所有户型皆为大尺度面宽设计，三开间朝南，全卧飘窗，阳光满溢。

社交空间还采用了LKDG一体化设计，让客、餐、厨、阳台四个空间打破传统布局中的“隔阂”，几个功能区独立又互通，将空间功能进一步放大。

值得一提，客厅阳台间还无结构柱，空间过渡很连贯，全通透无遮挡，全家沟通无碍。

另外，所有户型都设计了玄关，既增加收纳空间，又让出入更具仪式感。

所有户型主卧几乎都是就寝区-衣帽间-卫浴间层层递进，颇具仪式感；其中建面约117㎡户型主卧+主卫皆为南向采光，舒适度拉满，市场罕见。

这个大虹桥顶流盘竟然还能捡漏？！

上海中国铁建花语前湾三期

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个人住房房产税的试点范围如何确定？

政策内容：

《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第一条规定，试点范围为本市行政区域。

2011年1月28日起，个人在本市行政区域购买的住房，均属于个人住房房产税的试点范围。

个人住房房产税的征收对象如何确定？

政策内容：

《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第二条规定，征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。

2011年1月28日起，本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房属于个人住房房产税的征收对象。本市居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭。

新购住房的购房时间如何确定？

政策内容：

新购住房的购房时间，以购房合同网上备案日期为准。

居民家庭住房套数如何确定？

政策内容：

《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第二条规定，居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。

居民家庭住房套数为居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市范围内拥有的所有住房（含已签订购房合同的住房）。税务机关根据上海市房屋状况查询中心的查询信息确定居民家庭住房套数。

个人住房房产税的纳税人如何确定？

政策内容：

《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第三条规定，纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

个人住房房产税的计税依据如何确定？

政策内容：

《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第四条规定，计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

目前本市暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，对于成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，税务机关有权核定其计税价格。

应税住房应纳房产税税额的计算，即：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70% ×税率。

个人住房房产税的适用税率是多少？

政策内容：

《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第二条规定：新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。

第五条规定，适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。

结合上述规定，各年度适用0.4%税率的条件详见下表：

个人住房房产税税率适用表（2024版）

序号

适用年度
（新购住房的购房年度）

税率暂减为0.4%的条件

市统计局公布的上年度
新建商品住房平均销售价格

1

2024年

每平方米市场交易价格≤91954元

45977元/平方米

2

2023年

每平方米市场交易价格≤88860元

44430元/平方米

3

2022年

每平方米市场交易价格≤81948元

40974元/平方米

4

2021年

每平方米市场交易价格≤73482元

36741元/平方米

5

2020年

每平方米市场交易价格≤65852元

32926元/平方米

6

2019年

每平方米市场交易价格≤57962元

28981元/平方米

7

2018年

每平方米市场交易价格≤49732元

24866元/平方米

8

2017年

每平方米市场交易价格≤51820元

25910元/平方米

9

2016年

每平方米市场交易价格≤43002元

21501元/平方米

10

2015年

每平方米市场交易价格≤32830元

16415元/平方米

11

2014年

每平方米市场交易价格≤32384元

16192元/平方米

12

2013年

每平方米市场交易价格≤27740元

13870元/平方米

13

2012年

每平方米市场交易价格≤26896元

13448元/平方米

14

2011年

每平方米市场交易价格≤28426元

14213元/平方米

对本市居民家庭的应税住房征收房产税的面积如何计算？

政策内容：

《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第六条规定，本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

案例：

以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例：

例1. 如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

例2.如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米-180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。

例3.如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。

试点中对换购住房有哪些税收优惠？

政策内容：

《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第六条规定：本市居民家庭原来已拥有一套唯一住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有唯一住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。

试点中对本市居民家庭子女成年后购房有哪些税收优惠？

政策内容：

《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第六条规定：对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购、且属该子女家庭唯一的住房，暂免征收房产税。

试点中对非本市居民家庭购房有哪些税收优惠？

政策内容：

《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第六条规定：一是，对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税。二是，对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税；持有本市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

本市居住证是指《上海市居住证》。

上述第六条第一款中"人才"在本市居住证管理办法调整之前指人才类居住证的持有人，调整之后指积分达到标准分值的居住证持有人。上述第六条第二款中"持有居住证的购房人"在本市居住证管理办法调整之前指非人才类居住证的持有人，调整之后指积分未达到标准分值的居住证持有人。

对持证未满3年、积分也未达到标准分值的购房人，新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的先按规定计算征收个人住房房产税。持证满3年或3年内积分达到标准分值并在本市工作生活的，可暂免征收上述住房的个人住房房产税，并退还持证期间已缴纳的个人住房房产税。

试点中还有哪些税收优惠？

政策内容：

《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第六条规定：其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。

《上海市财政局、国家税务总局上海市税务局、上海市房屋管理局关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》（沪财发〔2020〕18号）第七条规定：对部分住房暂免征收房产税，具体包括：1.本市居民家庭因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房。上述住房超出国家及本市有关房屋征收或拆迁的补偿标准的部分，应按暂行办法的规定，计算确定房产税征免面积。2．本市农村居民通过宅基地置换试点政策取得的住房。

本市居民家庭因房屋征收或拆迁，自2011年1月28日起购买或取得的住房，在国家及本市补偿标准内暂免征收房产税。主管税务机关根据有关主管部门提供的电子登记信息受理房产税征免申报事项。

个人住房房产税纳税义务发生时间怎样确定？

政策内容：

《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第八条规定，房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。

应税住房房产税按年计征，并于当年的12月31日前办理申报纳税。纳税人在年度中发生应税住房权属转移的，其尚未缴纳的房产税税款，应当在转移时申报缴纳。

纳税人未按规定期限申报纳税的，由税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。

个人住房房产税纳税人涉税信息发生变化的应办理哪些手续？

政策内容：

《上海市财政局、国家税务总局上海市税务局、上海市房屋管理局关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》（沪财发〔2020〕18号）第九条规定：居民家庭住房情况发生变化，涉及应税住房房产税纳税事项调整的，可向应税住房所在地税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税。

纳税人如果家庭人员或住房面积发生变化(如发生家庭原有住房减少，家庭人员增加的情况)，可携带有关证明文件、资料，到应税住房所在区的房地产交易中心税务窗口申请办理变更认定手续，从重新认定之次月起调整纳税。如果纳税人在缴税时发现系统显示的纳税信息有误，可携带有关证明文件、资料，到应税住房所在区的房地产交易中心税务窗口进行更正。