转载｜厉兵秣马，多业态稳步渗透

引 言

2024年3月28日，朗诗绿色生活发布2023年年度业绩报告。2023年朗诗绿色生活实现营收9.31亿元，较2022年同期的8.89亿元同比增长4.7%。截至2023年末，朗诗绿色生活在管建筑面积约为3006万平方米，同比2022年增长3.0%，合约建筑面积约3746万平方米。

从朗诗绿色生活2023年的业绩中，我们发现亮点有三：1）独立扩张能力显著增强；2）社区增值服务持续正增长，保持健康发展；3）绿色基因持续强化，标准化建设再上新台阶。

一

市场渗透稳步提升

独立扩张能力增强

朗诗绿色生活持续扎根于长三角地区，坚持多渠道市场拓展。截至2023年12月31日，朗诗绿色生活在管建筑面积约3006万平方米，同比增长3.0%，合约建筑面积约3746万平方米，其中2023年全年新增合约面积约为303万平方米，来自独立第三方的新增合约面积约为284万平方米，占2023年全年总新增比重约为93.7%，拓展能力得到快速提升，市场渗透率进一步增强。朗诗绿色生活一直在积极的寻求独立化扩张，更值得注意的是，从收入来源来看，2023年朗诗绿色生活第三方收入占比达49.4%，较2022年同期增加6.7个百分比，显然第三方已逐渐成为收入的主力。

图表：2020-2023年朗诗绿色生活管理规模情况

数据来源：企业业绩报告，亿翰物研整理

图:2023年朗诗绿色生活按客户类型分类

收入及在管面积情况

图片来源：企业业绩报告

从业态类型来看，目前朗诗绿色生活在做优做强住宅物业领域的同时加大拓展非住业态领域，不断跑出加速度，主要涉及商业、写字楼以及城市服务。2023年来自商业及写字楼项目的新增合约建筑面积约为33万平方米，占全年新增的比重约为10.9%。此外，随着城镇化进程的加快以及放管服政策导向的支持，城市精细化管理已经成为趋势，物企成为推动城市服务发展的重要参与方，并且从盈利的角度来看，城市服务大多数业主为政府单位，盈利底线有保障，物企大举进军该领域。在城市服务领域，朗诗绿色生活也是取得了不错的成绩，2023年在管收入约1946万元，较2022年同期上升约6.8%，其中成功中标四维能源产业园项目、涡阳阳光电源产业园区项目、合肥特警支队项目等项目，取得了重要的突破。

图:2023年朗诗绿色生活按物业类型分类

收入及在管面积情况

图片来源：企业业绩报告

二

业务结构持续优化

社区增值服务健康发展

2023年朗诗绿色生活实现营业收入9.31亿元，同比增长4.7%，呈现稳健提升的态势。从业务结构分类来看，物业管理服务收入7.03亿元，较2022年同期6.22亿元增长13.1%，收入占比提升到75.5%，基本盘进一步得到稳固。同时，朗诗绿色生活主动压缩非业主增值服务在总收入中的比重，加速降低房地产行业对其的影响。

图：朗诗绿色生活2023年业务收入结构情况

数据来源：企业业绩报告

近年来，社区增值服务由于需求潜力大、毛利率高等特点，被大多物企视为“第二增长曲线”，成为物企的“新生意”，物企纷纷下场积极探索。但是从企业经营数据披露来看，2023年披露该板块业绩的物企有近50%出现负增长，社区增值服务普遍呈现增长乏力、业绩贡献不稳定的态势。对于物企而言，增值服务“肉很肥但并不好吃”。在这种大背景下，朗诗绿色生活自上市以来连续两年保持社区增值服务收入正增长，发展势头较好。2023年实现收入0.86亿元，较2022年同期的0.80亿元增长7.6%。细项拆分其社区增值服务，主要分为居家生活服务、公共资源管理服务、资产管理服务三大类，其中居家生活服务以入户维修、房屋焕新、家政保洁、新零售等内容开展，是该板块的主要收入来源，占比55.5%。朗诗绿色生活通过与专业的装修公司、优质的供应商合作，并且通过线上线下形式，2023年房屋焕新总报单量2658单，成单量达897单；新零售累计销售单量86265单，同比2022年增长35.4%，交易金额约达600万元。

图表：朗诗绿色生活2021-2023年社区增值服务收入情况

数据来源：企业业绩报告，亿翰物研整理

此外，业绩公告中较往年增加了一条业务线——公寓经营及管理服务，这主要源于2023年3月底正式完成对朗诗寓的并购，加码长租公寓市场，进一步丰富业态组合，目前在管公寓16000余间。自并表后，公寓经营及管理服务于三季度内累计收入3563万元，超过被收购前22年全年收入。

整体来看，朗诗绿色生活核心业务线发展稳中有升，并且具备有质增长的潜能，相信未来将持续保持健康稳定发展。

三

坚守服务初心

践行绿色可持续发展

朗诗绿色生活作为一家快速成长的全生命周期绿色生活服务商，绿色理念始终流淌在其血脉中，秉承国家“碳达峰碳中和”目标，积极立足社区探索碳中和之道，践行绿色可持续发展。朗诗绿色生活和南京大学（溧水）生态环境研究院开展以“小区减碳与绿色运维”为题的合作研究，2023年在原有两项发明专利基础上，新增3项研究成果并申请专利。与此同时，朗诗绿色生活还申请了2项软件著作权，包括低碳社区智慧管理平台V1.0、社区绿色运营模拟系统V1.0，利用数字化技术为低碳运营带来创新解决方案，为行业未来发展提供关键驱动力。

图片来源：企业官微

当前行业内业主与物业公司矛盾频发，物企能够将基础服务做好做到极致是解决问题的关键之一。朗诗绿色生活持续坚守服务初心，加强标准化建设。一方面持续完善激励型的内部成长体系——36.5°社区管家星级体系，通过激励机制推动管家成长，提高其自驱力，在提升管家价值获得感的同时给业主提供标准化、专业的运营服务；另一方面不断构建管理体系标准，2023年通过了ISO50001能源管理体系、ISO27001信息安全管理体系、ISO90001质量管 理体系等多个体系的第二次监督审核。这些标准化管理体系的建立，成为了朗诗绿色生活筑造品质服务的基石，也是物业费水平增长的有效助推剂，2023其平均物业费水平达到2.6元/㎡/月。

结语

物业行业目前仍处于调整周期，但正如朗诗绿色生活在业绩公告中提及的“回头望，轻舟已过万重山”，我们坚信未来随着地产风险出清，行业将持续向前精进、向新发展，朗诗绿色生活也将“抱朴守拙，行稳致远”，构建自身发展护城河。

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