楼市风向标——珠江新城,最近有点失灵了。
3月截止今天成交58套,成交回暖,为近半年最高,但依然不及去年同期的一半。
多个网红盘量价齐跌,有盘成交套数甚至同比下滑近87%!
珠江新城的这波行情,信息量很大!
|珠江新城航拍
|广州楼市发布 摄
壹
最高成交5套/天
但保利心语降了近87%
都说珠江新城是广州楼市的风向标,一举一动都不简单。
3月份截至今天,珠江新城二手成交58套,一天成交2套。
这个数据,已经是近半年的新高,若是保持住这个势头,大概也能成为近一年的成交新高。
|技术生成
但如果再拉长时间周期,就会发现这个数据并不出色。
对比去年3月成交的119套,今年3月的成交仅相当于去年的49%,成交量腰斩。
并且,58套成交中,120平以上户型仅有27套,占比仅46.55%。而去年3月份,这个比例是51.26%。
换句话说,127新政放开120平以上户型的限购政策,对珠江新城大户型的成交影响并不大。
珠城的小阳春来了,但似乎又没来。
|珠江新城航拍
|广州楼市发布 摄
如果从指标盘的成交来看,珠江新城也有点“熄火”的态势。
像是保利心语花园,去年1-3月份成交了23套,今年只剩下3套,降幅近87%!
炒家较多的中海花城湾,今年1-3月也仅成交9套,降幅同样达到了55%。
甚至连定位改善的凯旋新世界、颐德公馆等,成交量也基本都出现了大幅下滑。
|技术生成
而更愁人的是,不仅是量没法涨上来,珠江新城的价格也稳不住了。
不仅是保利心语花园、中海花城湾这类“偏刚需”的炒家盘,连颐德公馆这类大面积为主的楼盘,也纷纷开始降价出货。
|技术生成
像是保利心语花园南向110平户型,这两年成交不下10来套。
在去年成交最高价格达到了15.7万/平,而前两天刚成交的一套房源,成交价已经低至12.68万,降幅高达19.6%!
又如下面这套北向户型,一开始挂牌1598万,成交价仅1178万,降了420万,成交周期更是长达603天。
甚至成交单价已经贴着10万/平这条线,距离跌破10万+已经不远!
|截图来源:贝壳找房
改善为主的颐德公馆,近期也成交了一套170平户型,总价3700万,单价21.69万/平。
相比去年同户型成交最高的25.05万/平,大约降了13.4%。
要知道,这个户型可是颐德公馆的明星户型。
去年同样户型,成交总价基本都在4000万以上,而且非常抢手。像是下面这套单位,成交周期仅有1天,刚一放盘就被人抢走了!
|截图来源:贝壳找房
而像嘉裕公馆这类成交均价一直较稳的标杆盘,在今年也出现了降价情况。
像是122平户型,去年还能卖到19.04万/平,今年只能卖17.49万/平。
楼市君粗略计算了一下几个指标楼盘不同户型的成交降幅,降幅最大的甚至超过26%!
不得不说,珠城的二手,正在回归理性。
|技术生成
雪上加霜的是,珠城二手之间的竞争,也越来越白热化。
根据贝壳找房数据统计,目前(3月30日),珠江新城二手房挂牌量达到了2510套,而1月8日,这个数仅2378套。
两个多月的时间内,挂牌量就涨了132套!
|技术生成
有网友调侃,珠城的蟹货,这下更难找到买家了。
贰
二手行情出现
是个出售/买入时机吗?
但凡事都有两面性。
正如巴菲特的那句名言“别人恐惧我贪婪,别人贪婪我恐惧”,珠城,还是市场的风向标吗?
我们可以从三个方面上看。
首先,目前大行情还是向好的,小阳春名副其实。
最近一周,二手单周成交量达到120套,环比增长达到两倍多。
二手市场作为体现楼市转向的赛道,能维持流通、成交翻火,无疑是市场抬头的好兆头。
|技术生成
有海珠中介说,这个月开始明显回暖了。
昨天,他们门店就成交了一套保利天悦的289平户型,总价4650万,单价约16万/平。
值得一提的是,这套房也是该中介门店一天内成交的第20套房子了!
|来源:社群
在供需两旺的市场行情下,珠江新城本身就有价值认同,成交回暖也不可知。
其次,卖房的人还是很多,竞争依然存在。
目前,广州二手挂牌量已经超过16万套。
在海量的房源库里,卖家如何确保买家独宠你这一瓢?
诸葛找房显示,24小时内广州涨价的房源仅有5套,但降价的就有1620套。
|截图来源:诸葛找房
这里头压力之大,卖房人很懂!
所以对于卖家而言,若想比别人更快卖掉,就要快准狠给自己一刀。
最后,二手降价,但是新房更香。
今年起,新房市场进入了另一个局面。
对比珠城楼龄老旧、密度大、户型过时的二手房,现在改善新房,更符合市场需求。
无论是在户型产品、园林配套、社交圈层、景观、交标等方面,对比以往,都有明显升级。
因而,今年小阳春的火,基本都是改善盘放的。
像是越秀·观樾首开卖了15亿,西派天河序18亿紧随其后,中海大境开盘甚至一口气卖了33.6亿!
珠城唯一新盘保利华创·都荟天珺更是如此,有壕客甚至一口气刷了两套均价13万/平的260平大平层!
| 效果图,具体以实际交付为准
特别是住宅新规后使用率超100%产品,LDKB、270°飘窗等设计,珠城二手房更是毫无还手之力。
降维打击之下,二手业主哭的很大声。
因此,珠江新城这波行情,也给所有的购房者提了个醒。
持有蟹货的业主们不要再等了,趁现在血厚该抛就抛吧;想要入手的买家,还可以去砍砍价。
特别是2024年想买中心区的朋友,楼市君的建议是,多看看、多对比,货比三家总没错。
对此,你怎么看呢?
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