起猛了！法拍房竟然爆了

　　法拍房数量，仍在继续飙升。

　　不久前，中指研究院发布了一则数据，根据数据监测，2024年1月我国法拍房挂拍总量达10.04万套，相比于2023年1月的6.77万套，同比增长了48.2%。

　　其中成交了约1.27万套，同比增加18.3%，整体成交率达12.63%。

　　而2023年全年全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套，相比2022年的58.3万套猛增了36.7%。

　　啥？这年头，已经有这么多人还不起房贷了么？

　　法拍房的数量激增，归根到底都指向一个问题：越来越多的人正在面临资金链断裂的困境。

　　先看一组数据。

　　整体来看，法拍房挂牌市场虽然热闹，但真正达成交易的并不算多。

　　从各城市的法拍房情况来看，法拍房挂牌数量最多的并非是一线城市，反而以二线城市为主，其中挂牌量最高的前两名——重庆和成都，两市法拍房的挂拍数量已经突破11000套。

　　从成交金额上来看，在法拍房上真正拉开差距的城市，仅有北京和深圳。

　　北京的法拍住宅，成交金额为139.4亿元，深圳次之，成交金额为116.4亿元，因为房价较高，导致两地的成交金额也更高。

　　至于其他城市的法拍房，目前来看更多还在一个以价换量的阶段。

　　看的虽是数据，但每一套法拍房的背后，往往都是一个支离破碎、一地鸡毛的家庭。

　　断供的、查封的、没收的、充公的…几百万的家财瞬间灰飞烟灭，谁也不愿意摊上这样的事吧。

　　然而，该来的迟早都会来…

　　造成法拍的原因有多种，但绝大多数的法拍房还是因为贷款断供。

　　这里举个非法集资的例子，当年整个深圳保守有几万人通过经营贷、抵押房产等方式，从银行套钱出来投进鼎益丰。

　　这样的高息，当时砸晕了很多人，投进鼎益丰的钱满打满算得有5000亿。

　　但是，随着这个庞氏骗局真相露出，深圳市场几万套房子做出的抵押融资，将很快被吃干抹尽。

　　而唯一的自救方式，只能是这些投资者尽快处理资产，卖房卖车。

　　这场千亿大雷，对深圳楼市来说无疑是雪上加霜，这意味着深圳将不可避免的出现为了还债而掀起的天量抛售潮。

　　除了这种客观的债务危机，还有一些主观上的高杠杆行为。

　　比如说过去买房很多购房者敢于加杆杆，资深人士甚至用一套房产做抵押买入另一套。再用新房继续抵押，形成一种“一套接一套”的投资模式。

2017-2020年，有大约20%的二手房使用了“高评高贷+抵押债”； 2021-2023年，有超过半数的房贷转为“抵押债”。

　　但这样的前提，往往是基于在房子普遍上涨的情况下，一旦房子跌了，银行对房屋的评估价值也会出现下降，从而产生价值差额。

　　这时候你不仅要继续还贷，而且还要补上续贷单到期后的差额。

　　这对“一套接一套”的投资者来说，这种缺口无疑是致命的，本金利息不变，还要多出一笔续交贷款费用，一旦一环没续上，最终房子就会流向法拍市场。

　　即便只是循规蹈矩的刚需买家，一旦房价跌出了首付款，他们宁愿房子直接过户，也只求买家能把贷款接走，一切只因目前的还贷压力超出了负荷极限。

　　当天量法拍房扎堆入市，到底会给市场造成怎样的影响？

　　最显而易见的，是对二手房市场的打压。

　　如果一个城市的法拍房面积超过交易总量的5%以上，那么法拍房的价格就会对楼市重新定价。

　　一旦买房者断供，开发商资金链断裂，就会有越来越多的人被银行起诉，也会有越多越多的房子进入到拍卖市场。

　　而一旦到了这个环节，就会打破现有房价相对平衡稳定的状态，房价就会继续下跌。

　　有些潜在购房者看到这个小区的法拍房这么便宜也没人要，自然也会怀疑该小区的真实价值，这无疑给正常卖房的业主增加了难度，进而二手房价格也会持续下探。

　　但是如果一旦房价继续下跌，越没有买房，甚至房价跌幅超过首付款，这意味着将会有越来越多的人选择断供，法拍房的数量就会继续增加。

　　所以说，市面上法拍房越多，代表着楼市陷入了一种恶性循环，法拍房的出现，本质上其实是坏账的产生，它加剧金融系统的不确定性。

　　其次，法拍房大量激增，极大可能提高其流拍风险。

　　一旦法拍房批量流拍，很可能减缓债务清偿进程，挂牌量与处理效率逆行，很可能进一步导致法拍房无人问津，再一次陷入死循环。

　　当然了，你要知道每次的流拍，都意味着购房者的房子又贬值一次。

　　一拍是按市场评估价的7-8折，当没人买进入二拍，二拍再打8折，就是5.6-6.4折.

　　打折越多，即便是房子卖出去了，债务还会跟着你，拍卖房子的钱不足以抵消银行剩下的贷款，那么你还得把差额给尽快补上。

　　除此之外，每个法拍房背后都是一个破碎的家庭，从而增加社会一些不稳定因素。

　　我发现有很多大V都很天真，认为一旦法拍房数量上升到一定的量，就会有政府来托底。

　　甚至还给出了具体建议，让政府出手买入这些法拍房，用作保障性住房，最终来托底楼市。

　　那我就很想问一句，政府的钱在哪里？

　　所以真到最后断供了，千万先别想着有人会在下面接着你，只不过是你一个人“带血的筹码”罢了。

　　谨慎入围吧

　　大多数人其实还停留在法拍房最为浅显的表面，认为它便宜，应该独辟蹊径去捡漏一下。

　　但我就直接点说，就你那么菜，就别硬杠法拍房了，你玩不起的。

　　首先，你得拎拎清楚法拍房的来源。

　　它不仅限于断供房，有很多包括商业贷款纠纷、民间借贷纠纷、金融犯罪、司法没收、无主财产等途径。

　　所以如果你只是剃头刀子一头热，劝你还是远离这类房产，保不齐哪天你就会因此陷入诉讼风波。

　　其次，你得足够细心，能够耐心看完房子法拍信息。

　　这其中，需要看清楚的事情包括但不限于水电费物业费结没结账，租约是否确认，以及所拍房子的产权以及各类不明晰的事情。

　　这里，举个河南郑州张女士的例子，就在去年，张女士通过司法拍卖以160万拍了一套房子，但就在她满心欢喜准备装修自己的家时，物业却过来催缴前房东欠下的50万物业管理费。

　　这里50多万的物业管理费，有9万多元是物业费，还有41万多元是滞纳金。

　　因为张女士拒绝缴纳，物业方当即就对该房屋就断了电。

　　所以，这事最后怎么解决的？

　　张女士最终还是要缴纳前房东欠下的9万多元物业费，滞纳金免除，只怪当时没仔细阅读拍卖公告，上面明确告知竞拍者需要承担房屋所欠的物业费用。

　　另外，除了物业费，有些法拍房还需要承担原房东的相关税费，特别是一些非住宅类的房屋，竞拍后的税费可能高到离谱，这里尤其要慎重。

　　最后，是你竞拍成功以后即将面对的入住问题。

　　买卖不破租赁，有些房子如果在拍卖就已经签订了长期租赁合同，这时候想要顺利入住，要么是等到租约结束，要么是给租客协商补偿，遇到口角还得请法院介入。

　　之前就碰到杭州有个法拍房，它的租赁合同直接签署了二十年，这意味着拍下这套房子，要等里面的租客先住个20年，你才能收回这套房子。

　　而且当时这套房子的租金才一千多，现在回想起来，才觉得这或许只是业主的小把戏。

　　央视也曾报道过这类新闻，大致就是买家拍下法拍房后，一直不能入住，后来才知道里面的租客其实是业主的亲戚，住在里面不走，只是为了想要30万的清场费。

　　其他，又比如说法院也不负责解决法拍房的户口问题，如果原屋主拒绝迁出户口，那么购房者也可能面临买了房也无法落户的风险。

　　所以，大多数时候，你不得不承认，法拍房就是这么天雷滚滚，毫无道理可讲。

　　最后的最后，留个小tips，虽然真的不建议你去捡法拍房的笋，还是希望你能密切留意下法拍房的成交价和流拍率。

　　一般来说，法拍房都有个评估价，这是由专业的估价师根据房源周边及二手房市场行情所做的衡量，因而相对客观。

　　别的不说，学会这个，日后也可以当做你买二手房砍价的依据。

　　总之，接下来的日子，还是安安稳稳的吧。