世茂服务外拓价量齐升:第三方收入占比超六成,城市服务成支柱业务

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

“2023年，是世茂服务高质量发展的第二年。”

在3月28日业绩会刚开始，面对一众投资人与媒体，世茂服务总裁叶明杰如是说道。对于世茂服务2023年的整体表现，他概括为专注于结构调优、盈利质量，稳抓有效规模，提升业务发展的独立性。

财报显示，世茂服务去年实现营业收入82.03亿元，归母净利润2.73亿元，较去年同期大幅好转。经营活动所得现金净额大幅提升至10.30亿元，核心净现比大幅提升至1.45，创历史新高。

其中，物业管理业务收入52.92亿元，同比增长5%；社区增值服务业务收入13.63亿元；非业主增值服务收入2.13亿元，在总收入的占比持续下降至2.6%，市场性和独立性进一步增强；城市服务业务收入13.35亿元，毛利率提升至14%。

从四大业务板块业绩看，结构得到明显优化，贡献收入最大的物管业务，继续发挥基本盘的作用保持增长，近5年复合年增长率高达44.9%，为其他业务发展创造了空间。

在主动降低房地产业务和关联业务的战略指引下，社区增值业务和非业主增值服务收入虽然有所下降，但独立性进一步加强。尤其是城市服务业务，已成为世茂服务业绩贡献坚实稳定的支柱板块之一。

这种向好变化的背后，与世茂服务强劲的外拓，以及全业态布局和扎根十分赛道强关联。

外拓价量齐升，提升毛利水平

2023年，世茂服务外拓新增合约面积是4200万，相比上一年提升4%，到年底合约面积达3.32亿平方米。

新拓项目中77.8%位于一线、新一线和二线城市，其中有31个年饱和收入超过千万级的项目，获中国移动、顺丰、京东等多个大客户。

其中，中标中国移动福建公司全省物业服务采购项目，是世茂服务物业管理业务首个破亿合同的突破；张家界荷花国际机场，则是其中标的首个机场项目。

此外，越龙山旅游度假区，也属于其拓展的新业态。如今，世茂服务已经构建起“全业态”版图，切入复杂公建，在住宅、一般公建、高校、医院等业态持续获取项目。

外拓质量明显的提高，使得世茂服务新增项目物业费提升4.5%，达到2.3元/平米/月；当年进场项目毛利率达到15.7%，提升4个百分点；第三方项目收入贡献占比，也进一步提升至66.6%。

从外拓总量看，第三方市场拓展年饱和收入是14.2亿，同比增长2%；如果从区域看，19城贡献了新拓年饱和收入的59%。

这与世茂服务的拓展方式有关，自2021年起实行集中化策略，通过城市深耕进一步激发规模效应的集约化优势，以浙大新宇为例，其85%年饱和收入来自于“一心一轴”深耕区域。

而且，拓展方式也不再单一，获取方式更加多元，综合中标率44%，同比提升11.8个百分点；人均市拓人员年饱和收入达到730万，同比上升17%，销售费用率为1.7%，中标率为43%，市拓人员的人效、会效得到全面优化。

到2023年底，世茂服务深耕19城的住宅物业费单价2.38元/平方米/月，社区增值服务收入占比8.6%，项目毛利率26.7%，省市优项目达30个，深耕19城市场实现提质增效，各项业务指标均遥遥领先非深耕城市。

构建特色业务，扎根细分赛道

如果从产业维度看世茂服务，在其综合物业服务的主航道中，除了深耕23年的住宅服务领域，还有五大特色业务颇为出色，在各自的细分赛道中保持领先。

首先是高校后勤服务领域，其旗下高校后勤服务品牌浙大新宇，2023年新获取多个项目，包括首都师范大学、吕梁学院和浙江大学杭州国际科创中心，在全国985高校覆盖率达33%，当前业务已经覆盖了校园场景全生命周期，已经成为一流大学后勤品质服务力的代表。

其次是医院后勤服务领域，其旗下吉立物业，作为湖南区域医院服务的龙头，去年在品质上甲方满意度达到93%，病患满意度达到98%，到2023年底，在长沙市占率达30%；并在去年成功“出圈”，在张家界、岳阳也实现了医院项目的拓展。

第三是城市服务赛道，业务版图已覆盖全国80余个城市，2023年过去多个千万级城市服务项目，包括西安长安区主城区环卫项目、马鞍山和县农村生活垃圾治理项目、甘肃庆阳市镇原县城区环卫项目等，一年新增合同金额超6亿元。

第四是养老业务“椿熙堂”，已成为物管行业养老业务领头羊，是国内养老“乌镇模式”总设计师，目前有10个养老机构，覆盖了20个城市，269个社区站点，服务对象35万。

最后是数智生活服务，2023年下半年，由世茂物联整合光核教育托育业务、家装业务和新零售业务而成，主要是提供全场景智能空间服务。

世茂服务管理层认为，虽然外部环境令人担忧，但物业行业正处于消费服务、公用事业和地产链的交差点，而且目前地产链属性正在消退，消费属性正在提高，物业管理及相关多元化业务，再叠加财务优势属性，如成长性、盈利性、防御性等，即便未来挑战压力依然大，世茂服务也应该能保持足够好的韧性。

2023年，世茂服务制定了“三步走”的高质量发展路径：

第一阶段是2022年到2025年，实现转型突破；

第二阶段为2026年到2030年，希望缩减与龙头企业总体差距，取得局部领先优势，形成跨越的追赶；

第三阶段为2031年到2035年，持续巩固优势，成为物业管理行业标杆性企业，引导行业。

“第一步已经走到了转型突破的‘半山腰’，2024年务必以终为始，秉承高质量发展的信念，持续奋进；也希望在2025年真正实现高质量发展初级阶段顺利收官，实现合理增速逐步提升，达成二次创业和枝繁叶茂。” 叶明杰讲道。