万科求生欲拉满：郁亮称绝不躺平，会以更强的危机感推动削减千亿负债

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

偿债舆情沸沸扬扬，万科直面风暴。

3月29日召开的万科2023年度业绩推介会上，债务压力和能否活下去等问题受到市场关注。对于外界关切，万科董事会主席郁亮表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口。

万科管理团队出席业绩推介会，企业供图

万科2023年财报详细披露了负债情况及融资进展。

截至2023年年末，万科净负债率为54.7%，较2022年年末提高11个百分点。有息负债合计3200.5亿元，其中，一年内到期的有息负债624.2亿元，占比19.5%；一年以上有息负债2576.3亿元，占比80.5%。截至报告期末，万科持有货币资金998.1亿元。

图源：万科2023年财报

万科总裁祝九胜表示，（偿债）客观来说肯定是有压力的，因为有相当比例的资金在预售监管账户中，“有压力，能过关，这一关我们一定是闯得过去。”

祝九胜称，万科现金流情况目前遇到三大挑战。一是开发业务收支不平衡，销售规模不断下降但工程支出处于支付高峰，形成“剪刀差”。二是融资模式改变，从总对总转成项目制，过往可以大额提款，现在需要按照工程进度提款，现金储备或逐渐消耗干净。三是经营性业务已投规模接近4000亿元，但收益率不足以覆盖处于爬坡状态的利息。

“在行业下行、销售下滑、回款减少的情况下，银行在风险防范这方面是我们的同盟军，（银行）皱了眉头，提了忠告，给了宽容。”祝九胜说。

2023年，万科新增融资897亿元，包括境内新增融资766亿元，境外新增融资131亿元，境内新获融资的综合成本为3.61%，创历史新低。今年以来，万科已新增经营性物业抵押贷款108.9亿元。

另一方面，融资模式从总对总转换成项目制，合作银行友善给予万科适当过渡期。“合作银行给了1-3年的转换期，我们慢慢转换，慢慢过渡，新老项目划开。万科和银行方面的合作，总体处于一个稳定可持续的状态。”祝九胜说。

来自深圳国资的支持亦陆续落地。

万科董事会秘书朱旭介绍，深圳国资有四大措施支持万科：一是帮助万科处置流动性较低的不动产和长期股权投资；二是通过市场化的方式认购万科旗下印力消费类REIT；三是通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动多个项目的合作；四是深圳国资积极协调金融资源支持万科。

朱旭称，目前这些项目的进展有的已经完成，有的已经支付诚意金，还有正在逐步落地过程中。“这些项目全部落地完成以后，预计可以帮助万科释放百亿规模以上的流动性。”目前，印力消费REIT获深圳地铁认购10亿元，深圳国资旗下海港人寿认购1亿元。

未来两年，万科将坚定降杠杆，计划削减有息债务1000亿元。

郁亮强调，今后万科将以更强的危机感和更大的力度推进上述工作，未来两年将削减付息债务1000亿元以上。“要活下去，光业务能力还是不够的，还要强化底线思维，做好极端情况下的压力测试，对超预期下跌做好更充分的准备。”

“去年四季度以来，万科得到了深圳国资和大股东深圳地铁的大力支持，也得到了金融机构合作伙伴的关心和帮助。”郁亮说，关注是因为有更高期待，希望万科能做更好，能够做出一个穿越周期的标杆。“也请相信我们会全力行动，坚决不躺平。我们有充分的信心会战胜困难，一定会跨过这个关口，在新发展阶段继续成为一家优秀的公司。”

谈及楼市走势，郁亮表示，市场短期显然是超跌了，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米，目前支持政策已大量出台且力度超过以往，伴随政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。