大变化！头部学区房冷热交加！

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意料之中，情理之外。

近日，市区4套热门房源进入阿里平台拍卖，最后成交了2套房源，另两套没人要，其中一套还是南浦实验的学区房。

其中鹿萃苑（推广名：鹿城万象府）位于鹿城区锦绣路与过境路交叉口东面。万象府是高端商品房小区，拥有一线河景，认可度不错。今天这套房源靠近北侧的立交桥，河景资源基本没有，楼层又较为特殊。但最终以开盘价的71折成交，仍有不错的性价比。

云庭锦园（推广名：公园天下）位于瓯海中心区半塘园东侧，也是能享受瓯海外国语学区资源的小区。今天这套8幢房源性价比一般，比市场价还高，自然无人报名。

凤凰组团位于鹿城区车站大道与温迪路交汇处西面。这个老小区是楼梯房，主打南浦小学及南浦实验本校的学区价值，可惜南浦实验中学随着近年频繁的分流，导致热度下降明显。

今天这两套2楼房源，面积段不到60㎡，总价约85万，略低于市场价，还要支付软件服务费和土地出让金，实际成交价与市场价持平。但今天这两套房源内部较为杂乱，装修约等于没有，而市场上的房源普遍带有够用的装修，显得性价比一般。所以今天能有1套房源成交，也算不错的表现了。

下面我们一起来看下部分热门房源的具体情况！

（法拍市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在较大的差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）

01

凤凰组团3幢205室、208室

凤凰组团3幢205室，建面约45㎡，起拍价约85万元，最后无人报名、无人出价、流拍。

而凤凰组团3幢208室，建面约45㎡，起拍价约85万元，吸引了1人报名，有265人次设置提醒，7221次围观。

最后经过1轮竞价，以总价约85万元成交，单价约1.88万元/㎡，溢价率0%。

凤凰组团位于鹿城区车站大道与温迪路交汇处西面。

区位图

本次拍卖的房源位于3幢2楼，南侧是凤凰组团2幢，楼层不高，2楼的采光略受影响。周边生活配套较多，生活便利性高，人气非常充足，东面不远处就是恒隆广场，距离东北侧时代广场、财富中心直线距离约450米，也不算远，在步行范围内。

205、208房源已腾空，无租赁情况，内部为半毛坯状态，205室房源内部环境略好一些，208室内部较为凌乱。

办理产权证照、权属变更、过户等手续过程中所涉及到的一切税、费（包括有关规定原产权人应承担的有关税费）由买卖双方各自承担。其他权益过户转移登记如（水表、电表等）由买受人自行办理并承担费用；可能欠缴水电、物业管理费、公共能耗费等由买受人自行承担。

205室实景图

208室实景图

该房源除了不错的居住价值外，还有学区资源。

对应的施教区学校是温州市南浦小学和温州市南浦实验中学本校。只不过该两所学校都已经发布了招生红色预警，并且在去年出现了分流情况，个别家长甚至出现了二次分流的情况，让许多家长大为不满。

而且南浦实验本校2023年的分流时间节点只比2022年的分流时间节点延迟了20天，导致部分家长对于未来能就读、不被分流的入学年份较为悲观。

来源：鹿城教育发布2022年12月30日推文。2022年秋季因预警后生源数超出执行分流的学校相关信息。

来源：鹿城教育发布2023年12月31日推文。2023年秋季因预警后生源数超出执行分流的学校相关信息。

目前安居客及贝壳平台上，凤凰组团小区报价约2.-2.5万元，具体受装修、楼层、面积段以及学位使用情况影响。

对比而言，该房源价格略低于市场价，性价比一般。市面上挂出来的房源大多带有装修，整洁度和方便性要高很多。

今天这两套房源内部情况都较为一般，需要买方后期自行整理，并不管是自住还是出租，都要翻新和添置家具，这就增加了额外的费用，实际价格和市场价持平。

02

鹿萃苑5幢1301室

鹿萃苑5幢1301室（推广名：鹿城万象府）建面约139.94㎡，起拍价约280万元，吸引了4人报名，有257人次设置提醒，10846次围观。

最后经过11轮竞价，以总价约300万元成交，单价约2.15万元/㎡，溢价率0%。

万象府位于鹿城区锦绣路与过境路交叉口东面。

区位图

2018年， 菜篮子地块出让吸引华润、华发、时代、京都等4家参拍，最后由京都竞得，4家各占股25%联合开发，由华润独立操盘。

那时市区供应商品房少，而且地块东面就是知名的高端商品房、中梁的代表作之一的中梁首府。因此这宗拥有一线河景资源加持的地块，在项目亮相后受到较大关注。

该项目共680套房源，面积段为132-186㎡，部分特殊楼层房源面积段略有不同。其中一期（2018/12/18开盘）推售2、3、7幢，共442套，开盘折后毛坯均价30927元/㎡，二期（2019/4/19开盘）推售4、5、6、8幢，共238套，开盘折后毛坯均价33044元/㎡。

项目实景图

本次拍卖的房源位于5幢13楼，楼层略特殊，南向楼间距约68米，2幢约29层高；6幢约24-30层，东边01、02室为24层，西边03、04室为30层。因此该房源早上的阳光要差一些，中午及下午阳光不错。

5幢南看中庭花园、游泳池，景观不错，北面为立交桥，对于门窗的隔音、防尘效果有一定要求。当时与一线河景楼幢有1万的价差，有性价比的。

房源已腾空，无租赁情况，内部为精装修状态，可拎包入住。

转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中产生的税费由买卖双方各自承担，但原权利人负担部分由买受人先行垫付，垫付后可向本院申请退还；可能欠缴水电、物业管理费、公共能耗费等由买受人自行承担。

房源实景图

2018年12月开盘时，装标以3000元/㎡计，标配墙纸、洗碗机、新风系统等，95折普惠惠后含装总价约424万元。

当年的开盘价比如今的成交价高了约123万元。这次的成交价相当于开盘价的71折，差不多就是30%的首付亏没了。

目前安居客及贝壳平台上，万象府小区报价约3.2万元，沿温瑞塘河的房源单价更高一些，具体受装修、楼层、河景面等因素影响。

据温都信息显示，去年成交6套房源，成交单价跨度较大，在2.39万-4.3万/㎡之间。类似面积段成交价大致在2.78-3.4万元/㎡。

（163㎡，总价551万，单价3.38万/㎡；131㎡，总价364万，单价2.78万/㎡；

140㎡，总价443万，单价3.16万/㎡；132㎡，总价435万，单价3.3万/㎡。）

对比而言，该房源价格远低于市场价，性价比不错，装修实用性较高，可拎包入住，这位买方捡漏成功。只不过这套楼层较为特殊，早上的采光情况也相对较差，后期流通性要差一些。

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