婚前个人所有的房产，婚后置换成新房，是否属于夫妻共同财产？

案例：小李在婚前出全款买了一套150平方的房子，后经人介绍认识了小王，二人相处不久便结婚，但房屋离新婚妻子小王较远，便将其买了后重新在小王单位附近买了一套房屋。

因小王工资较低，小李变卖完房屋后仍然不够，二人又用婚后的共同财产增添了部分，才完成购买手续，房屋一直落在小李名下，因夫妻恩爱二人一直没有婚姻财产协议。

不久后，夫妻感情出了问题，小王提出离婚，并要求分割新房，小王认为新房是在婚姻关系存续期间购置，属于夫妻共同财产，应对半分割，要求赵某按该房现值的一半对其进行补偿。

一审法院认为，认定小李于婚后将原属于其婚前个人财产的房屋变卖，添置部分款项重新购置房屋属于经营行为，该房屋应为夫妻共同财产，于是判决房屋归小李所有，但他应给付小王该房屋价款一半100万元。

小李不服提起上诉，二审改判，撤销了一审判决，并完全驳回了小王的诉讼请求。

01

二审判决理由

案件在二审过程中，法院认为，小李变卖其婚前所有的房屋一套，并添加了部分婚前个人存款购置房屋一事，虽然是发生在结婚后的婚姻关系存续期间，但是其购房所支付的款项来源清楚有据，可以确定为其个人的婚前财产。

而且，其购置房屋的目的是为了让夫妻双方居住使用，他变卖房屋并购买新房的行为不仅不属于生产经营行为，而且是作为丈夫履行良好婚姻关系的体现，主要是为了方便新婚妻子上班而进行的举动。

而对自其购置房屋后，该房屋因房地产市场的升温而自然增值，这种并不属于法律规定的生产经营性收益，所以该房屋本身并不属于夫妻共同财产，仍然属于可以明确划分的婚前个人财产，其妻子不享受份额，无权请求平均分割。

02

判决的法律依据

房屋纠纷已经成为婚姻关系破灭时最大占比的财产纠纷，我们知道《婚姻法》规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

其中有一项就是生产、经营的收益，在一审中将小李的行为认为了是生产，经营收益，而二审否定了这个事实认定。

在《婚姻法》解释（二）中，婚姻法关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益属于其他应当归共同所有的财产，同时在解释（三）中规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

这样看起来，小李的行为很像生产和经营，但是非常关键的就是小李购房的目的是生活需要，是为了改善生活条件，方便女方上班，而且其购房资金全部来源于婚前个人财产，新购置房屋虽有增值也是自然增值，并不是通过经营而增值。

所以，不是投资经营行为，那么增值部分就不属于夫妻共同财产，增值部分属于个人财产。

03

夫妻共同财产的认定不应流于形式

根据最高法的判案指导意见，如果当事人以生产、经营之外的其他方式使用自己的个人财产，即使该财产的形式因此发生了变化，但是不导致该财产所有权及其自然增值归属的变化。

那么，不管小李如何折腾，只要他卖新房购新房是用来居住，没有用来买商铺，没有用来投资之类，那他的婚前个人财产在婚后便不会因形态变化而转化为夫妻财产。

其实，只要是置换新房资金完全来源于旧房变卖，或许新房屋并没有用于投资或经营，那么该房价就是个人所有的。

当然，如果在购新房的过程上要增添资金，那么没有特别的证据表明是婚前财产的，这部分就属于夫妻共同财产，在分割时要部分考虑。

如果，小李的买的新房并没有用来居住，而是用于经营或投资，那么因此产生的收益就属于夫妻共同所有，主要是房屋的增值部分。

结语

夫妻感情好的时候，什么都不是问题，夫妻感情出现了问题，就什么都是问题。所以对有巨额婚前个人财产的人，不管是男方还是女方，最好的方式就是签订一份婚姻财产协议，对双方的财产归属作出约定。

这样是把丑话说在前面，更有利于夫妻双方在婚后真诚地沟通。当然还可以就夫妻婚后财产的归属作出约定，可以约定为个人所有，也可以约定为共同所有。

这个案例中，最为幸运的是小李并没有将房屋登记在二人的名下，不然直接成了夫妻共同财产，因为房产登记直接影响权属认定，如果新购买的房产登记到夫妻双方的名下，那么就视为小王对新婚妻子的赠与，房屋自然属于双方共有。