广州主城区“缩水” 楼市影响几何？

■广州主城区范围缩小，对主城区和非主城区的楼市均有影响。

有业内人士认为，主城区楼市将获利好

今年年初，《广州面向2049的城市发展战略》（以下简称《广州2049》）公布。《广州2049》提出“两洋南拓、两江东进、老城提质、极点示范”的空间发展方针，明确广州“三核”：老城区“历史文化核”、东部中心“现代活力核”、南沙“未来发展核”。而这份战略中最引人注目的是重新划定广州主城区，范围大幅缩小，番禺和黄埔部分地区被移出主城区。此事近日引起热议，在新一轮城市规划中，黄埔、番禺两区承担什么角色？主城缩小后未来中心区楼市又将迎来什么变化？有业内人士认为，主城区范围虽缩小，但公共服务会更好，此消息对楼市是利好；对于番禺和黄埔来说，既是机遇，也是挑战，区域楼市可塑性更高。

1 主城区土地使用效率与市场价值都将提升

《广州2049》将广州北至北二环高速，南至荔湾区、海珠区界，西至广州市界，东至天河区界的范围界定为主城区，面积约630平方公里，作为实施“老城提质”方针的空间载体。与2018年发布的《广州市城市总体规划（2017—2035）》相比，主城区版图有所缩小，黄埔、番禺的部分地区将划出主城区之外。在此前的规划中，广州主城区的范围界定为：包括荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环高速公路以南地区、黄埔区九龙镇以南地区及番禺区广明高速以北地区。

中心城区对于购房者来说是资源配置的价值附加，边界收缩意味着资源更为集中。在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，这对于主城区的楼市来说是利好。“主城区和非主城区是城市管理上的区域划分。主城区的医院、学校、地铁等公共服务标准确实比非主城区高，由于人口向主城区集聚，对主城区的住房需求也较高。但主城区的房子基本上是存量房，需要更新改造，公共服务需要补齐短板，把财政资源用在刀刃上，避免‘摊大饼’，才能真正提高公共服务投入的效率。”李宇嘉说。

“随着未来主城区的土地使用效率的提升，从长期来看，市场价值同样会提升。”广州世联研究院副院长崔登科向新快报记者分析称，结合目前建筑产能和人口增速的趋势，继续长期大规模开发郊区不太现实，即使继续开发目前市场也不太能支撑收益。“换个思路，主城区拥有优秀基础配套，在此前提下，在中心区做旧改，整个土地使用效率和资源配置都会提升，旧房只是楼龄长、产品功能满足不了需求，但相对开发成本也较低”。

2 黄埔、番禺产业兑现将支撑楼市前景价值

从新的版图看来，黄埔、番禺将承担新的角色。《广州2049》显示，黄埔处于广州东部中心“现代活力核”以及活力创新轴上。而近期出台的《广州东部中心总体规划》提出，东部中心“现代活力核”的范围是依托黄埔、增城两个国家级经济开发区，划出896平方公里。业内人士普遍认为，这两个区域的产业兑现和人口集聚将支撑前景价值。

李宇嘉告诉新快报记者，近年来，广州提出“产业第一，制造业立市”口号，而由非主城区的黄埔和增城打造的东部中心将是重点区域。“这既是机遇也是挑战。黄埔有科学城、知识城，增城有国家科学园区、国家级的开发区等，承担着产业城镇化、房地产协同发展的功能。尽管政府对非主城区的财政投入可能会减弱，但在用地的规划调整、土地出让、落户条件等方面的自主权、支配权都更大，有利于招商引资、产业发展、引入人口，这是能够清晰看到的发展空间。”李宇嘉进一步指出，如果产业导入能力很强，产业贡献的税收以及对房地产的支撑力度都是非常大的。主城区市场价值的波动幅度比较小，而非主城区的可塑性和规划的兑现将有很好的成长性。

崔登科则认为，对于目前楼市来说，黄埔和番禺的城市管理划分不会受到太大的影响。“但在这次调整之后，长远来说，（楼市的情况）还需要看区域楼盘的整体规划。例如商业配置、房源总价、产品实用率等，这些对于楼盘的价值都会有重要影响”。

■新快报记者 何璐诗