王健林预言成真了？中央一锤定音，关于我国楼市，或出现2个转折

文｜老墨

任何一个行业都不可能永盛不衰，其实房地产业也是如此，它存在四个周期，“复苏- -繁荣- -衰退- -萧条”，每个周期的时间就是15-20年，最长在25年。实际上，王健林也说过这句非常经典的话，“中国真正的房地产市场就是20年。”

从现实来看，似乎正在应验：

2023年我国商品房销售面积为11.2亿平，相比2022年的13.5亿平少了2.3亿平，相比2021年的17.9亿平更是足足少了6.7亿平，这个现象真的很罕见。

回顾过去20年我国房地产发展史，最多就是两年下跌期，比如2007年-2008年和2013年-2014年，然而这第一次完全不同。有媒体报道，从2014年到2023年的十年里，我国商品房销售规模共计132亿平，然而土地出让规模却达到了198亿平，也就是说这一前一后就等于出现了66亿平的潜在库存。

这无疑就会大大增加去化难度，诸如沈阳、重庆、大连等省会/经济大市的去化周期长达6年，就算是在情况稍好的江浙沪，南京、苏州等地也超过了2年。

大白话来讲，就是房子难卖，这个走势确实有点当初王健林预言的意思。当然了，相比较销量，其实房价对我们的感触更深，2023年4月是近五年我国新建住宅价格的高点，达到了12469元/平，仅仅一年之后就跌到了9653元/平，同时也有内行人直言，

当前国内主要城市的房价下行趋势尚未结束，尤其是二手房市场。

客观来讲，不管我们承不承认，数据骗不了人，看看近两年开发商降价赚吆喝就一清二楚，诸如9折、8折甚至7折都不少见。而王健林作为行业大佬，眼光肯定独到。

作为涉及14亿人的民生行业，更是关系金融体系的重要因素，国家不可能放任不管。

其实对于今后房地产到底怎么走，国家已经一锤定音，涉及2个转折，我们一起来简单分析下。

截止到3月初，我国312个城市都建立了房地产融资协调机制，涉及超6000个项目，重点是超80%都是混合所有制企业和民企的地产项目，这就衍生出了第一个转折：“进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作。”

1、其实长期以来，我们都误以为稳定专指成交量和房价，并不是这样，如果无法稳定房企，楼市就还是很难转型。到3月8日为止，申万房地产板块共有58家上市房企公布业绩公告，共计净亏损约586亿元-784亿元，更重要的是2024年6月前，债券到期规模将达到巅峰，将在1500亿元以上，因此资金问题依然需要尽快解决。

2、今后关于如何进一步优化政策，我认为核心还是这两字：放宽。比如加强房企融资支持，或者是在税费方面给予优惠，目前已经有这个趋势，房企白名单就是体现，截止到2月底，商业银行就已经审批贷款超过了2000亿元，今后可能还会继续扩大规模。

第二个转折就是通过调整城镇化来推动楼市变革。自2000年到2021年甚至2022年，与其说我们发展的是城镇化，倒不如说是城市化。从时间段来看人口流出情况，2001年-2010年、2011年-2015年、2016年-2017年地区分别为1362个、1385个、1491个，

数量明显不断增加，更重要的是我国人口流动已经从四六分化走向三七分化。

这个弊端非常明显，就是城乡差距会持续拉大，因此我国提出“新型城镇化”，本质就是缓解城市压力，让部分人口流向其他地区，同时带动产业、就业、资源和资金的转移。

“市场+保障”就是最好的佐证，其实过去不可否认，短短20年我国商品房市场蓬勃发展，不过商品房毕竟只是房地产的产品之一，尤其是当大部分人的居住问题解决之后，商品房的作用就会大大降低，在房价居高不下的情况下，保障房的作用就会逐渐提高，“保本微利”就能很好解决中低收入人群的居住问题。

因此基于此，未来关于房地产的政策或更加强调稳定，换个理解就是放宽，比如继续降低保障房申请条件，除了以收入和特定群体为标准之外，

可以纳入特殊职业，比如护士、科研人员、高校毕业生等等。

所以今后可以预测，虽然房地产依然是我国的支柱产业，但是对推动经济发展的方式会完全不同，比如弱化土地财政。有数据显示，自2013年到2022年的短短8年里，土地财政依赖度就从不到27%飙到了30%以上，尤其是从2015年进入低谷之后，短期迅速拉升，可是到了2022年却再次下降。

此前我们就讨论过，房地产的重要性不言而喻，但这条路到底有多远，还能走多久，我们谁也不清楚，但是我们能确定的是肯定有尽头，如果一直盲目走下去，尽头就已经是崩盘。

而国家不断强调稳定，意义就在于此，否则就不可能推动新型城镇化，以及加强“市场+保障”双轨制了。

对此，你怎么看呢？

欢迎友善讨论、点赞、关注、收藏！