2023年，全国重点城市商场空置率又降了！

来源|赢商云智库（ID：sydcxy2014）

作者|徐娜

头图来源|深圳万象天地

商业市场恢复向好。

2023年，全国重点24城购物中心平均空置率9.06%，同比2022年下降近2个百分点。拉开五年时间轴，2020年到达高点后，拐头波动下行，去年降至近4年新低。

其中，出租率超95%的购物中心占比近五成，约3成购物中心空置率超10%。经济与就业持续改善，居民消费信心逐步提升，品牌商承租力回血。

数据说明

数据来源：赢商大数据

统计时间：2024年3月14日（因踩盘数据会实时更新，存在一定变动，不同时间统计的数据会存在差异，不能与之前发布的数据进行对比）

统计范围：2019年1月1日-2023年12月30日，北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、南京、苏州、杭州、郑州、武汉、长沙、天津、佛山、西安、合肥、青岛、厦门、福州、南昌、南宁、昆明、贵阳、泉州24个城市，商业面积5万㎡及以上已开业购物中心

“出租率”、“空置率”释义：根据实地踩盘的全量门店数据计算得出，出租率=已出租店铺数量/总店铺数量；空置率=1-出租率

“品牌门店开关店比”=开店数/关店数比值>1，表示品牌门店发展呈现扩张状态（开店数>关店数）比值=1，表示品牌门店发展持平（开店数=关店数）比值<1，表示品牌门店发展呈现收缩状态（开店数<关店数）

分城市线级来看，2023年一线城市整体优异，平均空置率为6.71%，远低于二线城市的9.53%。但具体到城市，二线城市中的青岛、西安、杭州、南京出租率领跑，空置率低于5%。

其中，青岛复原速度惊人，得益于“亿惠青岛消费年”促消费活动、全年接待游客创历史新高等拉动消费，存量项目出租率上升的同时，新项目高开业率入市，如青岛即墨碧乐汇招商率、开业率均达97%。

当然，有人得意，有人失意。天津、佛山、昆明空置率依旧高企，均超13%，24城中出租率最低。2020-2022年，这三城购物中心空置率皆超过10%，经营持续承压。

从商圈类型来看，2023年区域商圈强势复苏，24城平均空置率同比下降26.20%至8.17%，接近疫前水平；市级商圈经营承压，空置率升了18.20%至11.30%，五年来首次超过区域商圈30%以上。

存量调改项目集中、租金相对较高，加大了市级商圈去化压力。此外，同时满足消费者对近距离交通便利，以及新奇感体验强化的区域商圈项目，品牌吸纳力增强，客流绝对数占优的市级商圈项目“躺赢”的时代不再。

一线城市活力回归

- 北京空置率最低，上海、广州复原力高

2023年，赢商大数据重点监测的24城中，北京、上海、广州、深圳四大一线城市购物中心空置率均降至8%以下，创近四年新低。

其中，上海、广州降幅最大，双双环比下跌47%左右，出租率回升到疫情前水平。

//北京：空置率降至5.56%，一线城市中最低

商业市场强劲回暖，2023年北京购物中心空置率环比下降14.72%至5.56%，为一线城市最低。其中，市级商圈购物中心空置率为6.21%，区域商圈购物中心空置率为4.15%。

《北京市商圈改造提升行动计划（2022-2025年）》出台后，王府井、CBD、朝青等多个市级商圈集体调改升级，带来空置率短期震荡。

但从供给端看，去年北京18个入市的购物中心（商业建筑面积≥3万㎡），多数开业成绩单亮眼。其中，北京五棵松万达广场（北京目前体量最大的城市更新改造项目）、北京王府井喜悦（定位“国内首个新国潮购物中心”）、THE BOX 朝外丨年轻力中心等凭借创新玩法开业即火，激活市场消费潜能。

再看需求端，持续10个月的“2023北京消费季”汇集文化、旅游、娱乐等近千项促消费活动，强势带动市场。2023年北京全市社会消费品零售总额增长4.8%至14462.7亿元。其中，百货店和购物中心实现零售额569亿元，同比增长16.1%。

今年，北京有超20个新项目计划入市，总体量超200万㎡，商业增量或再创新高。新商圈加速崛起、老商场升级焕新将成主旋律，北京购物中心空置率有望稳中有降。

//上海：出租率恢复至疫前，今年新增供应爆发

2023年，上海消费需求复苏势头强劲。全年全市社会消费品零售总额18515.50亿元，增长12.6%，继续稳居全国首位。

期内，上海购物中心空置率环比下降48.39%至5.92%，复原力遥遥领先。其中，市级商圈购物中心空置率为6.95%，区域商圈购物中心空置率为5.76%。寸土寸金的上海，核心区域竞争尤为激烈。

具体看，2023年上海超五成购物中心出租率达95%以上，16.67%购物中心空置率超过10%，优于24城整体水平。

供给端看，2023年上海有15个购物中心入市（商业建筑面积≥3万㎡），总体量近100万㎡，超七成项目集中在下半年开业，以3万㎡以内的中小型项目为主。其中，“非标商业”抢眼，以新颖主题、特色场景创造高话题度，提振市场。如百联ZX创趣场、瑞安鸿寿坊、龙湖江湾里 MEET678、龙华会等。

从需求端看，据赢商大数据监测，2023上海购物中心品牌调整数量5600多家，开关店比1.17；全国首店数量创近3年新高，达182家，其中超四成为国际知名品牌，全球市场的品牌首选地、新品首发地、潮流风向标“人设”不倒。

展望2024年，上海新增供应有望“重回巅峰”，有超50个购物中心计划入市，总体量超350万㎡。商圈“外溢”明显，浦东新区占据数量NO.1。

//广州：空置率大降近五成，租赁需求暴涨

2023年，广州购物中心空置率环比下降46.25%至7.66%，创五年新低，空置去化表现优于疫前。

其中，超六成购物中心出租率95%以上，约二成购物中心空置率超过10%，整体供需情况表现优秀；市级商圈购物中心空置率为8.90%，区域商圈购物中心空置率为6.75%。

从供给端看，2023年广州有19个购物中心入市（商业建筑面积≥3万㎡），开业数量全国第一，总体量超120万㎡（仅次于上海），几乎都在下半年亮相。虽商业增量压力较大，但新项目以较高入驻率开业，如全国首个大悦汇——广州黄埔大悦汇招商率99%、开业率93%。

从需求端看，端午龙舟活动、岭南文化IP等文旅业火爆“出圈”以及线下展会经济全面恢复、发放多轮消费券，极大提振了广州本地零售消费。

据赢商大数据监测，2023年广州购物中心品牌调整数量2400余家，开关店比1.37，为一线城市中最高值。其中，餐饮业态租赁需求远超其它业态，在新开门店中占比40.35%。

• 茶饮咖啡加速扩张，国潮、健康属性品牌拓店意愿更强。2023年，霸王茶姬、潮汕功夫奶茶“COTX茶月山”、定位为东方追香新茶饮的“茉莉奶白”、主打健康手工珍珠奶茶的“煲珠公”以及茉酸奶、HUN混果汁等在广州布局数家门店；

• 又一轮餐饮副牌上场，押注羊城。喜茶·茶坊全国首店、呷哺呷哺旗下子品牌“趁烧”广州首店、九毛九新品牌赏鲜悦木牛肉火锅全国首店，以及卡朋开设粤菜馆小悦东山、茶理宜世试水粤式糖水。

展望2024年，广州将带来超140万㎡新增供应。主要分布在非商圈区域，代表项目如位于白云区的广州亿达方圆荟（世纪金源旗下“方圆荟”产品线的大湾区首秀之作）。

//深圳：社零总额首破万亿，空置率创近四年最大降幅

得益于本地消费意愿的回升、“港人北上”消费的增长，2023年深圳零售消费市场保持强劲增长势头，全市社会消费品零售总额首次破万亿元，达10486.19亿元，同比增长7.8%。

期内，深圳购物中心空置率为7.70%，创造了近四年最大降幅，同比下跌34.02%，势头向好。其中，市级商圈购物中心空置率为8.08%，区域商圈购物中心空置率为6.68%。

从供给端看，2023年深圳有11个购物中心入市（商业建筑面积≥3万㎡），带来70万㎡左右新增供应。新开业项目分布较分散，多以高出租率提振市场，如深圳KK TIME京基百纳时光（水贝商圈核心唯一大型购物中心）等。

近半数购物中心出租率95%以上，约三成购物中心空置率超过10%。新mall之外，期内多个深圳标杆项目通过大幅调改、针对性营销活动保持竞争力：

• 前海壹方城全年焕新近1/3店铺，2023年有超90个品牌销售全国第一、240余家品牌销售深圳第一；深圳万象天地打造快闪街区【MXTR街区】，多个周末单日客流近20万、4个月内创造零售额达952万元；

• 瞄准港客消费喜好，商场不断“整活”。福田星河COCOPark打造首个城市级别的香港消费品推介会——“港·潮流”购物节（Chic Hong Kong）、金光华广场调高餐饮比例至33%，两者2023年度客流涨幅均超过40%，人气暴涨。

从需求端看，深圳零售市场的需求强劲。据赢商大数据监测，2023年深圳购物中心品牌调整数量3600余家，其中，新开店1900多家，新关店1600多家，开关店比1.24。

首店数量创近3年新高，其中超100家为国际品牌首店，深圳零售市场中高端及奢侈品牌渗透度进一步提高。如Costco华南首店、老佛爷百货华南首店（中国首家精选概念店）、山姆独栋旗舰店、PRADA BEAUTY中国首店、意大利著名沙龙香“Santa Maria Novella”中国首店、LE LABO华南首店等。

步入2024年，深圳新增供应量与广州相近，代表项目有K11 ECOAST（K11内地首个旗舰项目）、前海壹方汇（鸿荣源壹方商置的首个“壹方汇”）、坂田万科广场、罗湖益田假日广场等。得益于《促进消费提升扶持计划》等政策支持，深圳将打造更多购物节吸引更多跨境消费，预计购物中心总体出租率稳中趋升。

二线城市分化加剧

- 西安崭露头角，郑州“暂时”掉队

区别于一线城市出租率全面提升，二线城市购物中心空置率表现分化明显。

横看5年，以西安、青岛、杭州、南京、苏州为代表的“稳铺小能手”，空置率波动曲线呈“倒V型”，2023年均降至6%以下，前三者出租率甚至优于疫前；昆明、郑州、天津、福州、佛山、南昌继续高位承压，样本购物中心2023年平均空置率超12%。

值得一提的是，武汉、长沙、佛山购物中心空置率2023年虽高于10%，但同比上年呈下降趋势，且新开店大于新关店，商业活跃度高。

//西安：空置率为3.04%，出租率24城第二高

得益于零售物业市场持续回暖，西安延续近五年空置率始终维持在10%以下的良好态势，2023年环比大幅下降59.08%至3.04%，出租率在24城中仅次于青岛，位列第二。

其中，市级商圈购物中心空置率为0.62%，区域商圈购物中心空置率为2.34%。

从供给端看，2023年西安超七成样本购物中心出租率达95%以上。6个新购物中心入市（商业建筑面积≥3万㎡，不含存量改造项目），全部位于非市级商圈。西安南飞鸿·乐荟中心（西北首推“生态”理念的商业项目，开业3天去重总客流达40万人）、浐灞印象城（瞄准15min便民圈业态、社区生活理念以及宠物友好空间）等，多元商业形态制造消费新热点，助力商圈氛围加速形成。

从需求端看，西安夜间经济繁荣指数进入全国第一梯队、国际美食之都建设纵深推进、首店经济加速聚集，释放更多消费潜力。

据赢商大数据监测，2023年西安首店同比暴涨205.75%，至260余家（仅包括品质首店，不含一般首店），近三年首进首店TOP10城市，成“高端品牌西北首发地”。期内，Valentino Beauty、中高端男装RAZZLE、高端护肤品牌AOXMED瑷科缦西北首店进驻西安赛格国际购物中心。

2024年，西安有超100万㎡新增供应，将迎来西安万象城、西安荟聚等多个重量级项目入市，为本地市场注入一剂“强心针”。

//武汉：GDP迈过2万亿门槛，空置率降至10.58%

伴随市场稳定复苏，2023年武汉不仅成为中部地区唯一一个GDP超2万亿元的城市，而且全市社会消费品零售总额时隔四年重新迈上7千亿台阶，达7531.9亿元。

期内，武汉购物中心空置率环比下降17.21%至10.58%。其中，市级商圈购物中心空置率为14.68%，区域商圈购物中心空置率为8.37%。市级商圈迎来观望调整期，新旧更迭加速，致使空置率高企。

从供给端看，2023年武汉新入市项目大幅减少，有5个购物中心入市（商业建筑面积≥3万㎡），总体量53.5万㎡，大部分位于非商圈区域。永旺梦乐城武汉江夏（目前全国最大永旺梦乐城）接近满租开业，进一步释放区域消费需求。

超三成购物中心出租率95%以上，超五成购物中心空置率超过10%。武汉标杆项目，积极引入高能级品牌、打造城市级IP保持竞争力。武汉摩尔城近3年引入的140家首店品牌，2023年累计销售20亿元；此外，520青年潮流艺术节、夏日海岛市集、奇域之境等现象级营销事件，共同助力项目去年整体销售额达30亿元。

从需求端看，武汉零售市场活跃度上升。据赢商大数据监测，2023年武汉购物中心品牌调整数量2200余家，开关店比1.46，为24城最高值。

• 武汉年轻群体市场潜力进一步被挖掘，潮牌积极进驻。Basement FG、A Blueberry、HOWOW.D2Y、Old Order、STAHOOD、哭喊中心CryingCenter、Delicates等十多家国内外潮牌在此布局首店。

• 茶饮咖啡活跃，竞争升级。在精品咖啡Seesaw退出武汉市场、台盖延续关店趋势下，MANNER COFFEE、M Stand、茉莉奶白、柠季等品牌加速扩张，爷爷不泡茶、真茶屋等本土茶饮热度攀升。

今年，武汉将新增超150万㎡供应，武汉SKP、武昌万象城、武汉远洋里等多个优质项目集中入市，有望进一步提振武汉商圈能级与消费活力。

//成都：扭转颓势，空置率环比下降20.67%

得益于大运会后演艺市场迅速回暖（成都航空旅客吞吐量问鼎中国航空第三城），2023年成都社会消费品零售总额首次突破万亿元。

2023下半年商户租赁需求得到极大提升，购物中心空置率环比下降20.67%至10.48%，一举逆转上半年颓势。

其中，市级商圈购物中心空置率为15.69%，区域商圈购物中心空置率为7.89%。城市发展中心南移、百货加速汰换，推高市级商圈空置率；此外，猛追湾、祠堂街等城市更新项目品牌吸纳力增强，亦加剧购物中心竞争程度。

从供给端看，2023年成都有8个购物中心入市（商业建筑面积≥3万㎡），总体量90余万㎡，超半数位于高新区和天府新区，新区商业发展提速。成都天府大悦城（开业率超93%、开业三天总客流超50万）、成都天府和悦广场（二期亮相后升级为区域内首座大型全品类购物中心、开业3天销售额0.61亿元）等以王者新秀姿态登场。

此外，成都标杆项目大幅调改，进一步提升项目品质。成都万象城完成焕新3.2万㎡的万象广场，一天内吸引超19万客流；成都凯德广场·金牛借助餐饮打造多形态商业外延空间（如引入全国首个公安警务站与商业咖啡结合体POLICE KONGFU COFFEE，相关话题引爆社交平台）。

再看需求端，2023年成都首店虽出现一定程度降温，但整体拓店需求活跃。据赢商大数据监测，期内成都购物中心开关店比1.16，服装业态表现亮眼。

随着东郊记忆、COSMO、RE:X春熙等定位年轻潮流的非标项目热度攀高，本地“潮牌”文化愈发浓厚，成都服装业态加速向年轻化迭代。服装业态开店量大于关店量，为城市贡献超三成首店。如BOOM MARKET（西南首家会员制买手折扣店）、瑞典设计师品牌Charlotta Gandolfo全国首店（少有的结合豪华社交与度假功能的品牌）。

2024年，成都将带来超140万㎡新增供应，市场差异化表现或将延续。高新区和天府新区市场规模持续扩张且商业形态多元发展，既有“公园综合体”成都天府招商花园城，又有成都润扬·TFC天府中心、成都明日巴适TOMORROW BASE等小型非标项目；主城区则有成都光环购物公园、成都王府井MALL等重磅项目计划入市。

//重庆：社零增长高于全国，首店经济“大跃进”

2023年，重庆全市实现社会消费品零售总额15130.25亿元，同比增长8.6%，高于全国1.4个百分点。

但近年新增供应不减、解放碑商圈存量焕新，削弱空置率去化速度，2023年重庆购物中心空置率为13.47%。其中，市级商圈购物中心空置率为12.58%，区域商圈购物中心空置率为13.06%。

重庆新入市项目在建筑形态/首店招引等方面不断突破、存量物业焕活升级提速，在保持竞争力的同时助力商圈焕发活力。

新增供应上，10个购物中心入市（商业建筑面积≥3万㎡）带来近90万㎡体量。其中，重庆方圆LIVE提出“场景式主题商业空间”，打造重庆首个泛次元策展型空间“有条界限”；龙湖重庆礼嘉天街北岸创新打造临湖低密独栋商业。

随着北区开业，重庆万象城带来超100家首店，与重庆印象城、重庆方圆LIVE、重庆三洞桥·PARK等新开业项目助推重庆首店数量在2023年创新高，同比暴涨239.86%至469家。

存量项目整体焕新行动中，主要集中在升级强化社交空间，不少启动开业至今最大规模的调改。空间体验领先的重庆光环购物公园则注重打造沉浸式营销活动，相继营造“20米冰川玫瑰瀑布”、“光环下雪”，掀起打卡热潮。

展望2024年，重庆计划入市项目大幅收缩，集中在“主城九区”，在《关于恢复和扩大消费的若干措施》政策下，全市空置率有望下降。

//郑州：空置率大幅提升，市级商圈更迭提速

商文旅体深度融合有力拉动消费“马车”，2023年郑州全市实现社会消费品零售总额5623.1亿元，同比增长7.7%，入围“2023福布斯中国消费活力20强城市”。

商业消费振兴下，商圈更迭加速。2023年郑州购物中心空置率环比翻倍，增至13.78%，在24城中的增幅仅次于南昌。其中，市级商圈购物中心空置率为10.08%，区域商圈购物中心空置率为7.41%。

作为郑州唯二的核心商圈，二七广场商圈空置率超20%，正处于“形成具有强目的性的时尚核心极”的阶段，部分项目或退场或进行大规模调改。

• 大融城进入郑州的首个项目——郑州CITY·大融城未撑过两年，经历多次疫情封控、商管团队撤出、超80%的空置率，2023年“退场”换上郑州家饰佳生活广场的招牌。

• 以聚焦“年轻力”入市的郑州新田360广场（太康路店），结合区域竞品现状优化品牌组合，把目标客群调整为全客层。如将原占比50-60%的零售业态压缩到12%，在负一层打造占地4000+㎡的台湾饱岛美食街。

而郑州丹尼斯大卫城通过大量引入首店、升级门店形象对奢侈品牌提档升级。2023年引入CHANEL、Dior、FRED、CREED等十多家高奢品牌区域首店；并带来LV、BURBERRY、SAINT LAURENT、BALENCIAGA等品牌全新双层精品大店，助推全年销售额达94亿元。

另在新增供应上，2023年郑州迎来4个购物中心入市（商业建筑面积≥3万㎡），总体量30余万㎡，突破单一业态形式向集文化、旅游、产业于一体转变，其中部分项目开业率较低，抬高了全市空置水平。

今年，郑州计划有8个新mall入市，带来超90万㎡体量，多位于郑东新区（行政上囊括金水区、管城回族区、中牟县），城市向东（中州大道以东）发展趋势较为显著，位于金水区的郑东万象城是一大亮点。

中显示，郑州作为“量质挖掘城市”（业态丰富度指数、品牌质量指数需要不断挖掘城市），商业整体发达程度不错，自身商业活力有待持续挖掘。

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