上海这个板块，赶紧抛掉！

上海这个板块，赶紧抛掉！

这就是今天要说的普陀区光新板块。

光新老破小的房价，正在遭遇一场暴跌，前期买的业主亏惨了：

管弄五六街坊，同户型41m²的2021年成交价6.63万元/m²，而今只有4.57万元/m²，跌幅高达31%；

太浜巷小区，同户型产品从高峰期7.3万元/m²跌到5万元/m²，跌幅同样高达31.5%；

石泉六村，同户型产品从7.6万元/m²跌到4.9万元/m²，跌幅更是高达35.5%！

光新老破小这轮回调跌惨了！

紧靠内环、地段这么好的光新，跌幅为什么这么大？

光新的后市又该如何走？

01

光新，一个名字背后蕴藏着无数故事的地方。

人们常说光新有一个好地段，但在历史的长河中，这里以前却并不是什么“好地方”。

光新过去曾是一个混杂的居住区，常常被人们戴着“有色眼镜”看待。

这个居住区的形成得益于建国前苏州河沿岸工业区的兴起，从19世纪初开始陆陆续续兴建了大量工厂。

很多工人聚居在这里，光新开始热闹起来。

还有抗战时期的大量流民，以及安徽、江苏、山东破产的农民和乞丐、混混等都流落于此。

过去水运发达，他们乘船顺着吴淞江-苏州河一路而下，划着划着就在这里上岸了。

市区房价贵、房租也高，于是他们便就地搭建简陋的草屋、席棚，在此定居下来。

这就是“滚地龙”，光新也因此成了上海最早的棚户区之一。

光新的前身是朱家湾，其和潘家湾、潭子湾、药水弄并称上海历史上著名的“三湾一弄”棚户区。

建国后，为了改变这一面貌，朱家湾迎来了新生，逐渐蜕变为工人新村。

也就是我们今天所熟知的光新社区，管弄新村、石泉新村等都是这一时期改造下的产物。

其它“三湾一弄”也纷纷得到改造，潘家湾、潭子湾变成了中远两湾城，药水弄则化身为长寿路一个小区。

所以光新一出生就不是什么“高尚地段”，和普陀众多地区一样。

缺乏代表上海的文化发展背景，天生背负着一条鄙视链。

由于居民区众多，土地都被小区塞满，导致这个片区没了发展空间，错过了历史上很多的机遇。

首先就是改革开放时期，光新很遗憾没有迎来大发展，只是建成了一个庞大的住宅区。

房子建得太多，没有空地用来承载外企，产业发展的机会就与光新擦肩而过。

当然这也不只是光新自己的问题，整个普陀区都面临这种困境。

比如长寿路同样建满了房子，导致普陀这个最好的黄金地段失去了升CAZ的机会。

到了本世纪初，上海开始搞四大副城规划，光新依旧错过红利。

因为真如副中心过去被耽误得太久了，光新并未因此近水楼台先得月。

与光新同为工人新村板块的徐汇田林和浦东潍坊相比，光新的命运可以说很坎坷。

反观田林，左手徐家汇，右手漕河泾，无疑是幸运儿。

源源不断的产业人群为田林二手房市场提供了强大的购买力支持。

而潍坊更是幸运，紧靠陆家嘴大树，二手房市场同样吃香。

假设真如早点崛起，长寿路变成CAZ，那么光新是不是可以成为第二个田林、第二个潍坊呢？

02

可能很多人觉得光新这个板块没有什么存在感，连同甘泉宜川在内。

这个片区是以前由嘉定县合并到普陀的边角料，在老沪杭铁路还在的时候光新被称为“道中”。

相对于”河内“的长寿路、”道内“的武宁，光新一直不是什么好地方，沪宁铁道”道外“的甘泉宜川更是没人去。

以前在嘉定管辖的时候光新就没有得到发展，沦为偏僻的农村和”道中“荒地。

而划给普陀后也一直没有得到资源倾斜，这也解释了为什么光新的交通那么闭塞、配套那么差。

首先我们来看看交通，光新虽然就在内环旁，地理位置优越，但是由于开发早、成熟早，受限于当时的规划格局影响。

这里的路网很是混乱，反而没有明显体现出交通上的优势，路都被堵死了！

板块被内环高架、铁道围了起来，还有光新路匝道的切割，不仅带来了割裂感，还很吵。

秋月枫舍、月亮湾小区直面内环高架，香溢花城、光新三村、管弄五六街坊又紧靠铁道，一一成了“吵区房”。

光新有很多弯路、绕路和斜路，今天来看规划不够合理。

比如从管弄一二村西门出发前往商场购物，明明直线就300多米，走路却要绕整整1公里：

其中香溢花城东西绵延600多米，出门仅靠石泉东路一条道，而且是弯道，造成了很大的拥堵：

而宝华城市之星南北跨度400多米，直接把宁强路截断，像这样光新形成了很多的“丁”字路口：

板块内多是东北至西南方向的道路，南北向仅光新路、岚皋路可以穿越铁路，高峰期异常拥堵。

本身光新的道路就狭窄，人口密度也高。

既要走汽车、电瓶车，还要过自行车和行人，综合路况比较复杂。

轨交3、4、7号线都把站点设置在了光新板块边缘，给中心居民出行带来了不便。

去地铁站走路太远太绕后，大部分老年人还是习惯于坐公交，所以导致出门效率不高。

可以说，光新虽处内环旁但却没有体现出交通方面的优势，出行不顺畅，这正是历史遗留导致的问题。

03

由于光新过去一直是嘉定和普陀发展的边角料，起点比较低，居住人口层次不高；

再加上周边又缺乏产业，没有高净值人群的导入。

没有为板块带来什么学术氛围，导致这里没有啥好学校，这里的房子没有学Q概念。

光新清一色的菜小配置，初中质量也是平平。

对于重视学校的家长来说，光新这个板块显然不是他们的首选。

那么我们有一个疑问，为什么其它的老公房社区板块如鞍山、田林等都有学Q，偏偏光新就没有呢？

即使对内比，曹杨的学校也比光新强，这是为什么？

其实鞍山、田林、曹杨都是上世纪五六十年代的上海第一批工人新村。

那时候工人地位都很高，加上区域发展早，有一个深厚的积淀，学Q形成的也早。

而光新是上海80年代的第二批工人新村，已经遇上改革开放了。

这时候后来建设的工人新村可能是纯粹的工人新村吧，居住人口层次已经不一样了。

由于光新发展较晚，配套建设也较滞后，难以形成学Q。

不同于光新，鞍山一直是杨浦的发展重心，起点高、历史地位高，积累时间长，因而利于学Q的形成。

鞍山、田林的人口结构历史上都不像光新那么复杂，情况有所不一样。

田林的地段明显更好些，周边产业强大，吸引中产到来后进一步推动了学Q的兴起。

而光新周边产业薄弱，使得外部人口不愿前来，这无疑加大了其劣势。

当然整个普陀学校都不强，与“徐一杨二”的地位相差甚远。

没有学Q加持，光新的老破小卖不上价，下跌后也就没有了支撑，跌幅很大。

04

没有成为普陀发展重点后，光新在商业开发方面同样很滞后，也很吃亏。

加上当地居民不断老龄化，已经影响到了本地商业的生存，进一步削弱了房价。

据2020年的数据显示，石泉街道的老年人占比高达43.77%，这个板块妥妥地成了“银发社区”。

老人都知道钱来得不易，各方面算的很细，没有消费的冲动和欲望。

可以看到，华池路和管弄路交叉口的小商业中心很多店都倒了。

其中农工商超市已选择搬离，仅存的几家小店转型为外卖小作坊：

作为一个发展很早的老牌社区，光新的商业资源一直跟不上。

这里都是沿街店铺式底商，水果店、五金杂货店、菜场、水产批发、小吃店等虽也很丰富。

但消费层次较低，吸引不了外围顾客的到来：

同是内中环，大华、大宁都有商业综合体，旁边的真如、长寿路、武宁等也是商场林立，好过光新。

但也可能是周边的商业太密集了，对光新产生了反作用，一部分人流被吸走了。

毕竟从光新到中山公园、静安寺、南京西路商圈都很近。

所以2020年新开的融创精彩天地，还有华润万家小商业至今都是冷冷清清。

没有学Q，也没有好的商业，光新配套已经被其它板块超过，使得区域置业吸引力大打折扣。

以往大家觉得能涨的地方就是好地方，这些硬伤大家也就没有太在意。

但是如今随着潮水的退去，这些配套硬伤就暴露得更加明显了。

05

当然比起商业的下滑，我们更担心的是当地的二手房市场未来怎么办？

随着板块的暴跌，光新未来二手房市场何去何从？

值得注意的是，本轮光新的老破小回调幅度异常大，超过了其它同等板块。

这其中除了上述表面原因外，还有一个内在的最重要的原因是：购买力在往外跑。

首先上海的老破小购买群体在减少，老房子的购买受众没有以前多了。

现代人都讲究居住品质，看不上老破小了，随着上海的新房供应井喷，相当一部分人转战新房去了。

上海的老破小并不是都没有流通性，老年人也有一定的换房需求。

比如从80年代换到90年代房龄更新一点的，或是从一房换到两房。

但是光新所在的普陀区普遍存在的一个现象是：

大家都把房子往隔壁静安和长宁换，倒是很少有看到静安和长宁反向置换到普陀的。

所以光新的老破小遇到了很大的一个麻烦，购买力在不断地流失。

况且光新周边全部都是居民区，竞品太多、互相压价，房子既不好卖，房价也不好突破。

光新的房价要想往上涨，有中远两湾城这个大锅盖；

如果要往下降，又会有甘泉宜川板块的威胁。

中远两湾城低至8万，超大体量供应，分散了光新的购买力；

而甘泉宜川房价低至4万，这样一对比似乎让光新又有了很大的下降空间。

除了中远两湾城外，还有长寿路、武宁路，都是供应大户，阻挡了市区购买力向光新的移动。

当外部购买力进不来后，光新产品本身也面临很多问题，与市区其它板块相比失去了竞争力。

板块内9成都是80年代和以前的老公房和新村，几乎是古董了，产品面临老化。

这些产品多是60平米以下的一房和两房，还有少量煤卫隔用户型，年轻人肯定看不上了：

缺乏电梯、房龄老化、停车困难、物业跟不上、环境还乱，居民又杂，又没有好学校……

总之光新的老房子问题层出不穷，可能价格是唯一的优势吧。

光新的老房子我们肯定是不推荐的，对于本地业主来说，请立即抛掉！

而对外部置业客群来说，也不建议进来接盘。

光新板块内的次新房很少，由于开发早，一些次新房在户型在设计方面也是过时了。

比如香溢花城的户型就很奇葩，大部分朝北，没有采光，在毗邻铁道的情况下成了“扒火车房”：

秋月枫舍的户型也是不太好，两房厅朝北，小区品相一般，人车都不分流，靠近高架和主干道，很吵。

唯有宝华城市之星品质最好，户型设计紧凑总价适中，是光新的高档社区：

另外板块内近年还供应了两个新项目大华峯荟、融创建发·苏河望。

宝华、大华、融创三兄弟的到来总算是给板块带来了新面孔，提高了社区品质，也拉高了板块均价。

其中大华品质与物业懂的都懂，2022年两次开盘认购人数都不足，交房不满5税费高。

而苏河望起了个豪宅的名，但却没有豪宅的命，对面就是铁路新村，反差“墙裂”：

在众多老房子的环抱下，新房和次新小区不免得很掉档，花个1000-1500万买在这，到底值不值呢？

整个光新社区居住环境还是差了点意思。

老公房的密集分布，高压线与电线杆的交错，高架的阻隔，还有破败的待拆迁的宾馆。

都为这里增添了几分杂乱感和沧桑感，“下只角”的印象挥之不去：

因此，许多年轻人和条件优越的家庭都选择了搬离，留下的是众多阿姨爷叔与居委会管理水平的较量。

不过光新也并不是一无是处，地段足够好，紧贴内环，距离苏州河和市心商圈、CAZ都很近。

这可能是普陀所有板块的优势吧，到处沾静安和长宁的光。

光新起码比起甘泉宜川好多了，甘泉宜川交通更不行、配套更不好，连商品房都没有。

光新几大新商品房和商办的开发，带来了一些年轻人，社区开始活跃起来了。

新房开发都是伴随着旧里的更新和原住民的迁出，光新人口发生了微妙的变化，开始变好了。

希望普陀加大一下旧改和城市更新的力度，早日让光新焕上新颜。

不过光新老房子还是太多了，次新选择余地又不大，加上各种配套的劣势，置业我们并不推荐。

如果你持有这个板块的房子，请赶紧抛掉！

▼以上为正文

编辑∣环线咨询