中国长租机构走向世界

中国长租机构自如被巴黎HEC商学院作为案例研究，自如以独特的方式走向世界。

巴黎HEC商学院是什么来头？

它是世界商业领袖的摇篮，担任世界500强企业CEO的校友数量超过欧洲所有院校，它是欧洲第一商学院，卫冕金融时报2023年全球高管教育综合排名冠军。

巴黎HEC商学院对中国长租机构自如进行了调研，并通过半年的调研完成了主题为《自如：通过技术和创新重塑房屋租赁业务》的研究案例。

案例认为，自如通过中国房屋租赁市场的供需结构关系，创造了一个非常创新的运营模式。

租房市场演变史

巴黎HEC商学院调研自如案例引发媒体关注。

21世纪经济报道发表评论表示，“近期，巴黎HEC商学院就重点关注了中国租赁市场，并收录了长租机构自如的案例，这可以理解为从中国跑出来的住房租赁模式，获得了国际商业学术界的认同”。

虎嗅发文表示，作为“旁观者”的巴黎HEC商学院，看到了比“局内人”更深层次的价值：欧美国家的租房制度比较健全，但整个租住体验仍然处于传统业态，自如的数字化解决方案在模式上的变革更为深刻，在租客和房东间搭了一座数字化的“桥”，改变了传统的租赁关系，而且整个系统更加高效。

巴黎HEC商学院特意在商业案例的标题中强调了“重塑”一词，既有对中国企业数字化运营的赞赏，也预示着以自如为代表的中国租房模式，不单单解决了中国租房住市场沉积多年的矛盾，也为海外市场提供了参考样本。

成立于2011年的自如，经历了中国租房市场新旧业态转变的整个过程，自如的成长史，也是中国租房市场的演变史。

数据显示，截至2023年，我国租房人口已近2.6亿人。

我国拥有全球最大的住房租赁市场，但这却是一个复杂的、不容易耕耘的行业。

因为，住房租赁行业服务链条周期长，运营繁杂、且难于被互联网改造，需要在多方面持续重投入，对经营保持敬畏之心，实现规模突破是艰难的过程。

几乎每一个有过租房经历的年轻人，都遇到过恶意涨租、黑心中介、家电坏了无人修灯问题。

2011年，自如在中国市场首创机构化长租平台模式，通过在线自如平台运营，允许自如客搜索可供出租的房子，查看房源的VR视频和价格，看到钟意的房子后再进行实地查看；租房期间和房子有关的任何问题，都可以联系管家、客服解决；通过其网站或手机应用程序完成租房过程。

自如在产品、服务、供应链、科技等方面持续创新，平稳地度过了行业的几轮冲击，入驻中国10个核心城市，管理房源近百万间，已经成为中国最大的专业化长租。

对于自如的发展，巴黎HEC商学院认为，与其他行业从业者相比 ，自如凭借其丰富的经验和庞大的房屋管理体量，以及提供的标准装修方案，能够利用显著的规模效应，保持高运营效率和低成本。自如将自己定位为“机构化租赁”平台，而不是房屋租赁中介，创造了一个非常成功的运营模式。

重塑住房租赁业务

2023年的中国住房租赁发展论坛上，熊林在演讲中提到：“住房租赁行业本质是存量经营行业，和房屋出售等行业不同，更聚焦未来收益的可持续性和上升空间。此前很多租赁企业无以为继，正是因为模式的选择透支了未来3到5年的发展。而在经过10年粗放式增长后，住房租赁企业必须向着更健康持久、长周期的运营模型转型。”

房屋租赁行业涉及多类上下游产业，世界、经济、住房租赁市场宏观变化等均会带来新的挑战。

在过去的传统长租模式中，为了扩规模、快速粗放式增长，收房模式普遍存在透支未来发展的情况。

2021年，面对宏观经济、行业环境的变化，为了让行业更健康发展，自如首创推出“增益租”业主出租方案，以期通过模式的质变推动公司可持续发展。

一个明显的变化是，虽然装修费用转由业主自行承担，但业主可以通过“无差价、无空置期、收益有保底”的机制获得稳定可持续、可信赖的收益，是一种对业主更透明的发展方式。

3年来，自如采用增益租模式的房源已累计近20万间，有力证实这一创新的先进和成功，持续的、业已证实的创新已成为自如穿越周期的有力支撑。

在巴黎HEC商学院看来，“增益租”模式需要大量的教育成本，用来说服房东接受新模式，但降低了自如的经营风险，模式比之前更加透明，更符合中国租房市场的现状和规律。

如果说“省心”模式加速了中国租房市场的数字化进程，“增益租”模式则承载了新一轮的范式转移，在房地产市场越来越冷的局面下，提供了让房子稳定、持续增值的最优解。

值得关注的是，自如增益租模式转型的背后，高度数字化是一项重要的驱动因素。

自如所有IT系统都是内部开发的，使自如处于房屋租赁行业创新的前沿。比如自如客关系与管理的高度数字化，最大限度地减少了自如员工和自如客之间的沟通成本。

目前自如约有1万名员工，其中有一半从事研发和设计，另一半从事管理职能。做个简单计算的话，每个管理职能的员工所能服务的自如客超过了1000人。

凭借商业模式创新和数字化改造，自如模式得到了巴黎HEC商学院的肯定：自如客和房东得到的是一种简单且确定性很高的体验；与其他竞争对手相比，自如凭借其丰富的经验和庞大的房屋管理体量，以及提供的标准装修方案，能够利用显著的规模效应，保持高运营效率和低成本。

正如许多投资者所关心的话题，巴黎HEC商学院也在案例分析中讨论了自如的成长机遇，并给出了一些专业建议。

比如怎么增加管理的住房数量，巴黎HEC商学院认为可以从两个方面着手：

一是在目前服务的城市中开辟新的商圈，或增加现有商圈中的住房数量。

自如提供的装修设计、租期管理等服务，在特定区域拥有足够大的房屋池至关重要，工作人员可以为多处房屋提供服务，而非在交通上浪费太多时间。

二是自如最终可以考虑在更多的一二线城市运营，而不是局限于中国最大的10个城市。

但与此同时，由于中国各地的装修成本相对统一，较低的租金水平可能使房东的装修成本负担过重，只有特定城市才有足够大的市场。

免责声明：本文仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。

参考资料

1、新闻晨报《巴黎HEC商学院关注中国住房租赁模式，长租机构自如作为案例被收录》

2、虎嗅《老外为何要关注“中国式租房”？》

3、21世纪经济报道《入选欧洲第一商学院HEC案例，中国长租被世界关注到了》