一文读懂越秀北新泾项目优缺点!分析一下越秀北新泾项目值得买吗?

越秀北新泾项目

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#最新消息#普陀·长征 全新盘「越秀北新泾项目」等待入市将推主力约99-188㎡3-4房联动价10.2万元/㎡

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基本信息

2023年上海四批次土拍中，热门地块无疑是普陀区北新泾产业园区W061001单元pt0259a街坊pt0259a-09地块，共计11家房企参与由越秀竞得，成交价约47.85亿，溢价率10%，楼板价66210元/㎡，房地联动价为102000元/㎡！

住宅建设要求：

为提升地区住宅品质，结合上位规划、住宅特点和地块实际情况，制定本建设要求，以规范和指导本区域住宅开发的设计、建设和运营管理。

一、建筑主体部分

（一）外立面部分

1、建筑设计整体高端大气，外立面应采用全石材干挂。

2、建筑外立面尽量减少使用金属材质。若使用金属材质，须采用铝合金或紫铜等防锈防腐金属材料。

（二）建筑基座与线脚

建筑基座与线脚应采用石材干挂工艺。

二、公共区域部分

（一）小区主出入口大堂

1、小区人行主入口宜设置入户精装大堂。

2、主入口人行大堂墙面与地面装饰材质应以石材为主。

3、主入口大堂与社区内步道不可设置台阶，确保无障碍通行。

（二）小区功能区

1、小区应设置有会所功能，并由受让方自主运营管理，正式开放使用时间不得晚于交房后半年。

2、小区会所内应设置恒温泳池。

3、小区会所应设置独立的健身器械室、儿童娱乐区等功能区。

（三）地下车库

1、地下车库应全部精装交付。

2、地下车库行车道部分应采用石材铺设。

3、车库立柱应采用石材贴面。

4、车库顶部无管线外露，吊顶后主车道净高不低于3.2米。

三、住宅景观部分

（一）小区围墙

围墙主体应采用石材干挂工艺。

（二）小区道路

小区内道路路面应全石材铺装。

四、室内部分

1、室内装修标准要求按建筑面积不低于5000元/㎡（集采价格），品牌应采用国际一线前沿品牌。

2、厨房应采用橱柜、厨电一体化设计。应配置冰箱、燃气灶、油烟机、洗碗机等厨电。

3、卫生间应设置防水吊顶，地面和墙面采用石材。应配置浴缸或钢化玻璃淋浴房，配置淋浴龙头和座便器；台盆柜采用石材台面配洗面盆和水龙头。

五、其他部分

1、交付样板房应设置在可售的住宅实体房源内，按照交付标准实景展示。

2、交付样板房应于住宅实体房源预售前完工。

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推售信息

据悉，越秀北新泾项目将推约99-188㎡3-4房（其中建面约99㎡户型占比约30%，建面约127㎡户型占比约40%，建面约143㎡和188㎡户型各占约15%；），共计520套房源，房地联动价102000元/㎡，预计二季度入市！

全套户型图如下：

（过程稿，具体以官方发布为准）

99㎡边户户型：该户型为飞机户型，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。

户型亮点：客餐厨一体化空间，动线流畅；双卧朝南，主卧套配置齐全，外加转角飘窗，视野光照较好；全飘窗设计带来更多使用空间。

缺点是，无独立玄关，餐厅处在交通空间，略小且无自然采光，南次卧采光稍差。

99㎡中间户户型：该户型为飞机户型，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。

户型亮点：客餐厨一体化空间，动线流畅；双卧朝南，主卧套配置齐全；全飘窗设计带来更多使用空间。

缺点是，缺乏独立玄关，餐厅无采光，和边户相比缺少转角飘窗，主卫窗户开在凹槽处，南次卧采光略差。

127㎡边户户型：该户型为飞机户型，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。独立玄关入户，LDK大空间配置，双卫全明。

户型亮点：主卧套配置齐全，外加转角飘窗，视野光照较好；两间次卧面积较舒适，全飘窗设计带来更多使用空间。

缺点是，南次卧由于阳台凸出较多产生自遮挡，导致采光较暗，餐厅无自然采光。

127㎡中间户户型：该户型为飞机户型，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。独立玄关入户，LDK大空间配置，双卫全明。

户型亮点：主卧套配置齐全，两间次卧面积较舒适，全飘窗设计带来更多使用空间。

缺点是，南次卧由于阳台凸出较多产生自遮挡，导致采光较暗，餐厅无自然采光；和边户相比主卧缺少转角飘窗，主卫窗户开在凹槽处。

143㎡边户户型：该户型为飞机户型，南北通透，四面宽朝南，采光通风俱佳。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。独立玄关入户，开阔LDK空间配置，中西厨齐备，双卫全明，体现社交休闲属性。

户型亮点：主卧套配置齐全，拥有步入式衣帽间和独立卫生间，外加转角飘窗，视野光照较好；三间次卧面积较舒适，其中一间南次卧为套房形式，满足全龄段居住需求；全飘窗设计带来更多使用空间。

缺点是，交通空间略有浪费，南次卧的卫生间为暗卫且无淋浴功能。

143㎡中间户户型：该户型为飞机户型，南北通透，四面宽朝南，采光通风俱佳。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。独立玄关入户，开阔LDK空间配置，中西厨齐备，双卫全明，体现社交休闲属性。

户型亮点：主卧套配置齐全，拥有步入式衣帽间和独立卫生间；三间次卧面积较舒适，其中一间南次卧为套房形式，满足全龄段居住需求；全飘窗设计带来更多使用空间。

缺点是，交通空间略有浪费，南次卧的卫生间为暗卫且无淋浴功能。和边户相比主卧缺少转角飘窗，拼接户的卧室采光不如边户。

188㎡边户户型：该户型南北通透，四面宽朝南，边厅设计，采光通风俱佳。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。独立玄关入户，过道拥有整墙收纳空间，采光和视野最好的区域给到客餐厨空间，餐厅全明预留岛台位，南侧大面宽观景阳台设置，加强社交休闲属性。

户型亮点：边厅配备超大观景飘窗带来绝佳的空间体验感；主卧为豪华套配置，拥有步入式衣帽间和四件套独立卫生间；南次卧为套房形式，书房尺度舒适可兼做客房使用，满足全龄段居住需求；全飘窗设计带来更多使用空间。

缺点是，厨房设在动线尽头，阳台兼做洗晒空间，主仆动线略有交叉，但整体瑕不掩瑜。

188㎡中间户户型：该户型为飞机户型，南北通透，四面宽朝南，采光通风较好。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。独立玄关入户，横厅配置外加全明餐厅，中西厨齐备，双卫全明，南侧大面宽观景阳台，加强社交属性。

户型亮点：客厅自带书房办公区，面宽略大于边套户型；主卧为豪华套配置，拥有步入式衣帽间和四件套独立卫生间；其中一间南次卧也为套房形式，满足全龄段居住需求；全飘窗设计带来更多使用空间。

缺点是，主卧和次卧内凹，导致采光可能不如边套户型。

03

周边配套

提起长征板块，人们最先想到的就是近年兴起的真北商务圈。不仅商业，它在房产发展方面也可以说是一个“后起之秀”，规划定位是"低密度低层加多层和小高层的混合型绿色园区"。经过多年的发展，多种风格的建筑并存，该板块现已逐渐形成了自己独特的居住环境和风貌。

相比普陀其他板块，长征的楼盘房龄相对较新，社区环境较好，成为了年轻白领们首次置业的好选择。

交通方面：距项目距离13号线真北路站差不多要2.1公里，步行距离大约要25分钟左右，可以说是项目的硬伤。

地铁13号线是长征的交通动脉，横穿市区，终点站在浦东世博板块，辐射范围广，使得居民的工作通勤也方便不少。

自驾方面，长征是一个被城市主干道“包围”的板块，距离中环路、外环高速、京沪高速都很近，不管是去市区还是郊区都很方便。区域内主干道有金沙江路、真北路、梅川路，道路四通八达。

商业方面：周边有118广场、近铁城市广场，可满足日常生活所需！

金沙江路商圈近铁广场挺厉害的，跨着金沙江路、南北两个区，基本上4个街角形的商业体一半给都给了它，形成了一个非常大的单体商业，虽然不能说人气特别旺，但也是能够基本满足整个商圈的一个消费状态。

教育方面：参考项目西侧上河湾目前对口的是曹杨中学附属学校，九年一贯制公办学校，教育质量一般；云岭西路北侧目前在建的是华师大二附中普陀校区（高中）；

根据之前华二普陀公众号发布的一则消息来看，此区域还规划有华二初中部，占地面积约2万方，但目前还没有任何实质性的消息；

而且普陀区是学籍对口，未来也不太可能把曹杨附校拆开，来对口华二普陀初中部；究竟是小学有自己的本校对口，还是会对口周边小区，又或者是摇号，存在着很大的不确定性；而关于教育问题，在此地块答疑纪要中的回复是：该地块学校待新建校区有对口生源后会根据实际情况进行划分。

综合来看，该项目区位优势比较明显，中外环间，可快速直达市区、虹桥商务区等和核心板块；项目的开发建设也做出了比较明确的细节化要求，预计会有一个非常不错的社区品质，但项目缺点是距离地铁站较远，在价格上也没有很明显的优势；关于不确定的华二，目前只能说先保持关注，待项目销售阶段，看是否会有进一步的消息，如果未来有机会对口，将会是一大利好！

越秀北新泾项目

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