苏州新房会不会10万+，就看绿城了

就在昨天，苏州金鸡湖畔地块拍出，成交楼面价65022元/㎡，苏州新房房价将再次突破。

大概是从2022年开始，苏州的新房限价慢慢放开，4万+、5万+，再到如今最高的6.8万+。

涨价一次比一次凶猛，但苏州新房天花板远不止于此。今年狮山路地块与金鸡湖地块成交楼面价破新高，新房售价也将再次突破。

未来，苏州新房房价或许将站在10万+。

核心始终引领苏州

纵观苏州新房房价突破的节点，不难发现几乎都是从核心区域开始的。

就拿最近的两次土拍来说，核心地块的楼面价每次都能破新高。

▋苏州核心地价新高

昨天，金鸡湖地块开拍，经过51轮竞价后，由绿城拿下，成交总价30.8亿元，成交楼面价65022元/㎡。

这是啥概念呢？就这个成交价就已经超过苏州所有地块的楼面价，甚至是苏州95%新房的售价了。

另一宗地块位于狮山核心，狮山路地块，也是被绿城拿下。

成交总价约8.3亿，成交楼面价45455元/㎡，溢价率42.05%，直接超过狮山大部分在售新房的均价。

▋绿城等候久矣

很有意思的是，苏州今年的两宗超核心地块都被绿城拿下，同样的核心地段，同样的低密，非常期待绿城到底会做出什么样的好产品。

绿城的产品力毋庸置疑，起源于杭州，成为杭州地产界遥遥领先的存在；后来绿城也走向全国各地，留下一座又一座好作品。

◎绿城杭州凤起潮鸣实景

于苏州而言，绿城似乎一直在等待着更好的机会，拿出最能代表绿城产品的作品。

2009年，绿城在双湖豪掷61亿，打造了御园和桃花源两个别墅项目。至今，这两个项目仍是苏州墅类产品天花板的存在。

◎御园二手房挂牌均价13万+

可在这之后，绿城的当家产品力似乎在苏州沉寂了很久。

虽然最近几年绿城在苏州也有不少项目，但其中的大部分都是合作操盘，比如与象屿地产合作的逸品澜岸，与招商合作的柳岸晓风。

即便都有绿城参与，但总感觉不能完全体现绿城真正的实力，直到去年，绿城在奥体拿地，推出了绿城云庐。

该项目的市场表现非常好，逢开必罄，但由于容积率限制，只能做洋房产品（其他城市的云庐系几乎都是叠墅）。

◎杭州西溪云庐实景

包括平江新城的春月锦园项目，首开劲销超8成，也是引领板块改善的存在。

◎春月锦园示范区实景

到了今年，绿城接连拿下两宗核心低密地块，容积率低至1.02，地段都是一绝。

双湖这宗地块的性质也算是近10年都没有的，就在金鸡湖大道旁边，紧邻地铁5号线，配套相当成熟。

周边的二手房都是别墅豪宅，每个二手房的挂牌价都在10万+， 再加上只有1.02的容积率，这宗地块的价格高也是理所当然。

而狮山路地块，一路之隔就是天狮公园，龙湖天街、淮海街、金鹰等各大商业都在项目附近，是当之无愧的核心。

同时，该地块附近的学校也不错，新区实验小学（金山路校区）+ 新区实验初中（金山路校区），两大双实验本部就在附近，教育资源之强劲，可想而知。

到底会带来什么产品

很多人都好奇，15年后，绿城再次回归苏州核心，到底会带来怎样的产品？

或许我们可以从绿城最新的产品系中寻找答案，据了解，目前绿城有“月华系”“庐系”“鸣系”等引领型产品系，专为高端改善而来。

“月华系”定位新一代艺术美学高层产品，去年绿城“月华系”首作在杭州入市，从首开到清盘，杭州芝澜月华仅花了29天，可见绿城产品力之强。

◎杭州芝澜月华街区实景

“鸣”系则缘起杭州凤起潮鸣，寓意与城市和鸣、与人文精神和鸣，更注重在地文化的结合。今年“鸣”系首作凤鸣海棠落地西安，以一种全新的中式风格演绎唐风。

◎凤鸣海棠效果图

“庐”系以隐逸为精神内核，融合当代文化与东方精神，打造新一代低密居住语境。2016年，绿城在杭州西溪畔带来西溪云庐，重新定义现代叠墅。

◎杭州绿城西溪云庐实景

结合苏州这两宗核心低密地块来看，绿城极有可能在这三大高端产品系中选择。

▋为什么是绿城

还有一点想跟大家探讨，很多人都有这样的疑惑：在房地产市场整体低迷的情况下，为什么绿城却接连在苏州豪掷30多亿，拿下两宗核心地块？

我们认为，这或许与绿城自身的实力分不开。

一方面，是绿城本身产品力的自信。

去年12月，绿城中国蝉联亿翰智库“中国房企超级产品力”TOP1，并且同时拿下包括交付力在内的多项荣誉。

另一方面，绿城的市场表现也很有自信。

据统计，早在2021年，绿城的销售规模就占到了全国商品房销售额的2%，如今只会更高。

根据绿城2023年度业绩发布会的数据，2023年，绿城实现年度收入1313.83亿元，同比增长3.3%，这样的表现，足以证明绿城的财力之强。

两者相辅相成，当然，这背后其实也藏着绿城对于苏州市场的认可，它相信苏州的购房者，愿意为足够好的产品买单。

所以，未来苏州新房房价的天花板大概要交由绿城来创造了。

还有哪些板块要涨

除了园区金鸡湖和狮山以外，苏州还有不少板块即将涨价。

▋奥体板块将6万+

首先是园区奥体板块。

目前奥体板块只有一个新盘待售，奥体金隅保利地块。

该地块是去年11月拍出，楼面价39027元/㎡，当时也刷新了园区楼面价。

根据规划，该地块打造16栋6-9F的低密纯洋房，同时规划了下沉式高端会所和架空层泛会所，包括泳池、健身房等多种社区空间。

项目仍处于前期阶段，预计今年年内入市，新房价格很有可能达到6万+/㎡，突破奥体新高。

▋奥体南新房有望5万+

其次就是奥体南板块。

去年年初， “奥体南三子”入市，引发一大波对这个板块的讨论，当初新房均价不过4.3-4.5万/㎡。

等到11月初取证的湖东润云，备案均价就达到46202元/㎡，高层均价约43164元/㎡、洋房均价49732元/㎡。

和最先取证的四季河滨相比，半年内上涨1400+元/㎡。

今年，奥体南还有两大纯新盘入市，一个是象屿·天誉东方，另一个是保利·珺华赋。

目前来看，天誉东方的进度更快，项目售楼处和样板间已经公开，销售放风价5万+。

◎约228㎡样板间实景

按照项目的主力户型，约198㎡和228㎡，新房总价几乎是1000万起步。

也就是说，现在的奥体南新房房价已经可以与狮山、独墅湖等核心板块看齐。

▋吴江太新或将4万+

除了园区的板块，苏州其他区域的房价也开始上涨。

比如吴江太湖新城板块，今年区域内低密供应潮来袭，新房价格极有可能突破4万+。

目前板块内新房价格最高的是笠泽之星，均价34050元/㎡，就在笠泽之星不远处，中建三局带来了之星系列的4.0作品——阅湖之星。

项目容积率仅1.3，打造板块内稀缺叠墅和洋房。

◎阅湖之星鸟瞰 图

阅湖之星还 配备约 1400 ㎡的下沉式会所，包括健身房、瑜伽室等多个空间，更有约 3000 ㎡的全龄架空层，让业主的日常生活更多元化。

目前项目城市展厅已公开，可以好好期待一下价格。

不仅如此，今年吴江太湖新城还迎来了整个苏州都罕见的联排合院项目，绿城·桃源里。

◎绿城·桃源里鸟瞰图

项目打造47栋联排合院和8栋叠墅，容积率仅有1.05。就冲产品的稀缺程度，价格也一定不会让人失望。

最后

在苏州房价上涨的同时，我们也不难看出，苏州核心地块，由于其独特的地理位置和稀缺性，始终是房价天花板的存在。

至于，未来苏州新房的天花板到底是多少，就要看接下来还有多少核心地块的供应了 。 ▋

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编辑：张小果｜主编：Miao

出品：City好房