房子留给儿子，侄女永久居住，居住权如何设立？

今天王奶奶来律所咨询，想给她的侄女设置居住权事宜。
-律师，我想咨询你一个事儿，我想等我离开后给我侄女设立居住权，我该怎么做？才能保证我的孩子们不出纠纷啊，我儿子已经有两套房子了，我的房子全给他，但是我侄女没房子住，离婚后也没孩子一直租房子住，离我近总跑来看我，我听跟我一起跳舞的老头提了一嘴说：现在可以给房子设立居住权，就谁也赶不走了。是这样的么？我想问我该怎么做？

-王奶奶，是这样的，您可以采用两种方式办这件事。第一种就是您现在就和您侄女来签个合同，在合同里面咱们列明你们双方的姓名、住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法。然后你们需要再到不动产登记机构进行公示登记。居住权自登记时设立，如果没登记，居住权是不生效的。
那第二种呢，就是您在遗嘱中明确为您侄女设立一个居住权。到时候，您儿子还是按照遗嘱继承取得房屋所有权，但同时，您儿子还需要按照遗嘱上的内容，为您侄女办理这间房子的居住权登记。

这里说下什么是居住权？居住权就是可以不拥有住宅的所有权和收益权，但仍然可以使用、占有他人的房屋的权利。根据《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权的规定可以保障居者稳定有其屋，即便住宅的所有权发生变动或者被设置权利负担，其他权利人如买房人、继承人等后权利人也必须尊重在先居住权的现实，无权要求居住权人搬离。也就是说，设置居住权的房子即使卖出也不影响居住权的使用。民法典规定，设立了居住权的房屋可以买卖，但在居住权期限内，房屋买卖不影响居住权的效力，并且卖方要告知买方房屋设立居住权的事实。

并且，当事人可以约定在住宅的某一部分或数部分上设立一个居住权或数个居住权，该一个或数个居住权可由一个居住权人或数个居住权人享有。设立居住权的住宅在性质上没有限制，包括商品房，也包括享有所有权的其他性质的房屋，如可约定在经济适用房、两限房、已购公房等政策性房屋上设立居住权。