股权再被冻结，万达商管还能上市吗？

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王健林的财富持续缩水。

据3月25日发布的《2024家大业大酒·胡润全球富豪榜》，王健林家族财富缩水72%至300亿元，旗下万达商管大部分股份已被冻结。同时据去年10月发布的《2023衡昌烧坊·胡润百富榜》，榜单中国内财富下降最多的是王健林家族。

前段时间，万达商管所持股权被冻结。天眼查显示，大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“大连万达商管”）所持大连新达盟商业管理有限公司（以下简称“新达盟商管”）约162.05亿元股权被冻结。

随后有消息称，此次股权冻结是万达旗下某项目与银行之间产生的经营贷纠纷，但纠纷金额比较少，远低于被冻结的股权金额。目前万达已与银行就纠纷事宜达成和解，被冻结股份预计很快解冻。

值得注意的是，3月大连万达商管所持的珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“珠海万达商管”）约50.72亿元股权也被冻结。

王健林还能将万达带出资金困境吗？

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资金压力

2016年，万达商业从港股退市，计划转战A股。为了完成私有化退市，王健林签下对赌协议，若两年内无法在A股上市，将回购全部股权。

在迟迟无法上市下，2018年，腾讯、苏宁、京东、融创成为战略投资方，买下了万达商业退市时引入的投资人所持股份。引入新的战略投资者后，万达商业也改名为大连万达商管。

2021年，王健林将大连万达商管的商业轻资产运营业务注入新成立的珠海万达商管，开启赴港上市的尝试。在这一次的上市中，王健林为珠海万达商管拉来了22家投资人，融资约380亿元，并签下了对赌协议。根据协议内容，若珠海万达商管于2023年12月31日未能在香港联交所上市，投资者可要求万达按照8%的年收益率回购或全部股权。

此后两年内，珠海万达商管递交了4次招股书，都未顺利上市。2023年12月，太盟投资集团与大连万达商管签署新的投资协议，大连万达商管对珠海万达商管的持股比例从超过70%降至40%，而太盟等数家现有及新进投资人，则持有股份60%。

然而，对赌的压力解除后，大连万达商管仍面临着偿债压力。据大连万达商管发布的公司债券中期报告（2023年），截至2023年6月末，公司合并口径有息负债1412.83亿元，其中一年内到期的有息负债292.57亿元。而同期大连万达商管的现金及现金等价物仅146.92亿元。

大连万达商管在报告中指明，公司有息负债存量较大，一年内到期规模较高，存在一定的债务压力。由于公司公开市场再融资渠道暂未恢复、子公司珠海万达上市进展不及预期等影响，债券价格进一步波动，公开市场再融资难度提升。

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“甩卖”资产

出售资产成为万达回笼资金的主要方式之一。

据观点指数统计，去年至今，万达已出售14座万达广场。同时还有消息称，万达考虑出售旗下20个商业中心，每家估值7-8亿元。

有媒体报道，虽然这些项目被出售了，但后续仍由万达进行管理、服务，保留万达品牌，万达对这些项目享有长期运营管理权。

除万达广场外，去年王健林多次出售万达电影（002739.SZ）股权。在12月的出售中，王健林失去了对万达电影的控制权。公告显示，北京万达投资有限公司（以下简称“万达投资”）持有的万达电影51%股权被转让给了上海儒意投资管理有限公司（以下简称“上海儒意投资”）。

转让后，万达投资不再持有万达电影股权，王健林仅通过万达文化集团及其一致行动人持有万达电影10.9%的股权，变为万达电影的第二大股东，万达电影的控股股东变更为上海儒意投资。

通过出售万达电影股权，万达方面也累计回笼了约90亿元资金。

去年1月，王健林及其一致行动人将持有的万达酒店发展（00169.HK）约33.55亿股股份质押给淡马锡以获得贷款融资。经过此次抵押贷款，王健林及其一致行动人所持有的股份已全部抵押，其约占万达酒店发展所有股权的65.04%。

资料显示，万达集团旗下包括商管集团、文旅集团和投资集团。频繁出售资产后，万达集团的资产也逐渐缩水，万达商管成为了万达最重要的业务。因此，回笼的资金也多数用于万达商管债务上。

据观点指数，截至2023年底，大连万达商管境内信用债余额仅69亿元。而在今年，大连万达商管一年以内到期的境内债券共有5笔，债券余额为18.78亿元，行权到期的境内债2笔，金额为30亿元。2024年到期的境外债券仅一笔，共计6亿美元，需在1年内分4次还清。由此计算，大连万达商管到期、行权到期的境内外债券金额仍有91.87亿元。

显然，大连万达商管仍有不小的资金压力。

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流动性何解？

不只是万达，近年来房地产行业大多数都面临着融资难的问题。

克而瑞研究中心报告显示，从历年80家典型房企的融资总量来看，2021年出现了首次负增长，融资总量12609亿元，同比下降了24%。进入2022年融资规模的下滑趋势仍在扩大，2022年全年新增融资总额为8262亿元，仅为2021年全年融资总量的66%，同比减少34%，全年融资总额自2016年以来首次跌落10000亿元以下。2023年全年新增融资总额5692亿元，同比下降28%，下降幅度略有趋缓。

同时，克而瑞研究中心表示，从债务到期来看，2023年房企债券到期总规模为6968亿元，而发行规模仅为2927亿元，到期规模高出发行规模138%，这也意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。房企的债务压力依旧较大。

在这种情况下，出售项目成为了房企获得流动资金的重要途径。

根据中指研究院监测，2023年房地产行业共披露471笔并购交易，其中323笔披露交易金额，总交易规模约2412.9亿元，平均单笔交易规模7.5亿元。出险房企更多地寻求出售持有的办公、商业、酒店、文旅等多元业务以换取流动资金，解决资金困境。

房地产行业的流动性危机也从一开始的恒大等高杠杆房企，逐步蔓延到融创、旭辉、碧桂园等房企。

今年3月11日，穆迪公司将万科的评级下调为“Ba1”，并将万科相关美元债的长期评级从“Ba1”下调至“Ba2”。按照穆迪的评级标准，“Ba1”和“Ba2”均属于“Ba级”，意味着发债企业短期内还本付息能力有限，一旦经营状况恶化，偿债能力将进一步削弱，违约概率或将提升。

市面上也一度传出多条有关万科的债务传言。万科虽未出面回应，但其也有着不小资金压力。wind数据显示，目前，万科的境内债券余额约为640亿元，未来12个月内到期的规模为240.8亿元；境外债余额为32.25亿美元，未来12个月内的到期债务规模为12.3亿美元。截至2023年三季度末，万科现金及现金等价物还有1012.44亿元。万科也多次出售资产，以回笼更多资金。

事实上，近年来监管机构出台了不少支持房企融资的政策，前段时间再度提出要进一步优化房地产政策。不过对企业来说，除政策支持外，还需要提升自身的造血能力。

而在商业地产领域，万达商管依旧有着龙头优势。据万达集团官网，截至去年11月，珠海万达商管运营管理494个大型商业中心，其中290个为大连万达商管旗下商业中心，204个为第三方轻资产商业中心。珠海万达商管2023年预估收入293亿元，预估税后利润为95亿元。

在“失去”珠海万达商管控制权后，王健林或许还未放弃万达商管的上市。今年1月，大连万达商管新增对外投资，成立了新达盟商管。其注册资本162.07亿元，主营业务包括商业综合体管理服务、企业管理咨询、企业管理等。

业内人士认为，此次注资成立新公司可能是为了进一步扩大业务范围、提高市场份额或开拓新的业务领域。也有观点认为，新达盟商管或许是为引入新战投、冲击IPO打造的新平台。

对王健林来说，在新平台下，继续优化轻资产项目，或许能引入更多战投，重新推动上市进程，也能拓宽融资渠道，进一步缓解万达的资金压力。外界也十分关注，王健林这次能否再次带领万达走出低谷。

作者丨芋头

来源丨征探财经（ID:teccj6)

法律顾问丨上海久诚律师事务所主任许峰律师、重庆凡赛提律师事务所主任颜智勇律师、北京市京师律师事务所许浩律师