年报观察 | 新希望服务站在后端往前端看

观点网 3月26日，新希望服务召开了2023年度业绩发布会。

2023年全年，新希望服务实现收入12.61亿元，同比增加10.7%，毛利为4.4亿元，同比增加2.1%；权益股东应占报告期内溢利为2.15亿元，同比增加5.9%；每股基本盈利为0.264元，同比增长6%。

项目方面，签约项目数量253个，合约楼面面积为3817.2万平方米，同比增长约5.6%；在管项目数量为230个，在管楼面面积约3225.8万平方米，同比增长约11.9%。

经营性现金流的恢复情况较为显著，截至报告期末，新希望服务经营性现金流净额较去年同期增加87.1%至人民币3.35亿元。

高能级城市

作为一家扎根成都，深耕西南和华东区域的物业企业，新希望服务继续秉持区域深耕的发展策略，聚焦高能级城市。

地域上，新希望服务主要分布于华东和西南，两个区域在管楼面面积为2754.5万平方米，同比增长10%，占总在管楼面面积的85.3%。

其中，西南区域在管楼面面积为1691.8万平方米，占比52.5%，物管服务收入占比47.4%，同比增长17.7%；华东区域在管楼面面积为1062.8万平方米，占比32.9%，物管服务收入占比37.9%，同比增长60.2%。

城市能级上，新希望服务95.1%的物业管理项目位于一线、新一线及二线城市，而93.8%的物业管理收入亦来自此类城市的在管项目，但主要以成都为主的新一线和温州、昆明所在的二线城市为主，一线城市仅有18万平方米的项目布局在上海。

虽然目前一线城市布局少，但在管项目整体平均城市能级仍然较高。其中，新一线城市在管楼面积1625.8万平方米，占比50.4%。

成都作为新希望服务核心发展城市，在管面积达1064.2万平方米，占总在管面积的33%。其次，二线城市在管楼面积1423万平方米，占比44.1%。

外拓方面，新希望服务在2023年内新增外拓项目20余个，住宅项目上成功拓得阳光城檀悦、滨江九里等高端住宅项目；在非住项目上，新拓广发银行昆明分行、建设银行四川分行新津/大邑支行等金融业态项目，产投江南产业园、唯品会广西总部等产业园项目。

除去市场直拓，近年来土拍市场国资活跃，城投开发企业拿地数量显著上升。因此，不少物业企业会选择加强与当地和属地地方企业央国企合作，通过合资公司的方式获取优质项目，新希望服务也不例外。

2023年内，新希望服务分别与成都市武侯国投及成都都经开区投资有限公司签署战略合作协议，分别成立合资公司，并成功签约双华数字产业园、铁佛公园等项目。

期内，独立第三方签约面积占总签约面积约40%，但较2022年减少了6.9个百分点。管理层李红佳对此表示，为了避免项目出现负利润以及现金流不佳等问题，公司在2023年内对一些负贡献的项目进行撤场，累计撤场项目27个。

虽然新希望服务第三方拓展面积有所减少，但收入却从2022年的1.75亿元增至2.49亿元。

得益于新希望五新实业较强的履约能力，于2023年在全国16城如期交付近3.7万套，为公司在管面积持续增长带来确定性支撑，期内在管项目平均物业费为2.95元/平方米每月。

基础物管外

据投资者透露，CEO陈静在业绩会上表示：“我们最核心的优势，就是能够站在后端往前端看，能够把‘物业＋商业’‘物业＋团餐’‘物业＋零售’‘物业＋修缮’等能力组合起来。”

2023年，新希望服务实现收入12.61亿元，除去基础物业管理服务占据的53%营收份额外，剩余接近一半收入源于生活服务、非业主增值服务以及商业运营服务等多元化服务。

其中，生活服务是除基础物管外实现收入是占比较高的，主要包括社区生活服务、社区资产管理服务、线上及线下零售服务及餐饮服务，2023年共实现收入2.91亿元，占比23.1%。

得益于关联方在食品、乳制品、调味品、快消品等板块的资源，新希望服务在团餐方面发展取得了稳定业绩增长，增长速度超过44%。2023年团餐及零售实现收入1.11亿元，目前团餐运营项目为22个，同比新增8个，成功获得中国人寿广西分公司机关食堂服务、产投江南产业园桂林电子科技大学南宁研究院食堂等物业+团餐项目。

商业运营主要针对购物中心和写字楼等业态，服务内容包括市场研究及定位、租户招揽、商业物业租赁，2023年商业运营实现收入1.54亿元，同比提升30.1%。

2023年，新希望服务在营商业项目管理楼面面积约53.9万平方米，平均出租率87.8%，毛利率60.2%，在管商户1270户，新增成都中鼎316开街、成都金融商业广场、明宇大厦等。

非业主增值服务则是缩水较多的业务线，该板块收入同比下降26.1%，主要包括案场服务、设计咨询及交付前服务和初步规划等，该等业务多在地产开发、销售及交付项目场景中发生。

2023年全年，新希望服务毛利率由2022年的37.9%减少3个百分点至34.9%。受内地房地产行业下行周期影响，非业主增值服务毛利率下降最为明显，减少6.5%。主营的物业管理服务也因第三方项目收入占比提升，从而导致毛利率有2.1个百分点的下降。

面对此现象，管理层表示这样的结构更加健康且更具独立性，虽然收入增速有所下调，但整体盈利能力持续向好。

截至2023年12月31日，新希望服务贸易应收款项为3.18亿元，较于2022年12月31日的3.25亿元减少2.2%，年报中解释主要是由于报告期内加大应收账款的回收管理。

关联公司贸易款项为1.20亿元，较2022年的1.07亿元增加11%，在整体贸易应收款中占比基本与上一年持平。外来客户贸易款有所减少，从2022年的2.26亿元减少至2023年的2.21亿元。

对于贸易应收款的表现，管理层陈江向参会投资者表示，在战略层面这是由于企业过去在高能级城市的深耕以及优质项目的选择，高能级城市对于服务买单以及缴款方面有更好的习惯，优质项目能帮助企业定位到一批具有一定消费能力的客户群体。

经营性现金流方面，截至报告期末，新希望服务经营性现金流净额约为人民币3.35亿元，而2022年同期经营活动产生的现金流净额则约为人民币1.79亿万元。

根据年报数据，新希望服务年末现金总量为11.45亿元，与去年年底10.4亿元相比，未呈现出显著的增长态势。

现金使用方面，据参会投资者透露，新希望服务管理层刘栩表示：“公司现金将主要用于市场拓展和高质量发展，同时也用于支持商务运营、生活服务业务发展。”