如何评价深圳执行18年的“90·70”户型政策废止？

“90·70”户型政策终于取消了，这是最新的、非常重大的政策宽松信号，再一次强化了市场关于过往所有楼市限制性政策都会取消的信心。

虽然说这个政策市场事前已经有所预判，并且官方也在去年的政务公开中做出披露，但真正取消，依然是“超乎预期”的。

这是网传、以及被确认已废止的“688”号文。

01

为方便理解，我们从源头讲起。

“90·70”这个在房地产史上有着重大影响的政策，始自住建部2006年的165号文《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔2006〕165号）。这份文件规定：自2006年6月1日起，各城市……新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。

这份政策在当时引发了非常大的争论，我记得当时在深圳举办的房地产论坛上，火药味儿非常浓。官方的解释是，考虑到房价上涨居民购买力不足，以及抑制投机炒房，所以需要增加更多的中小套型房屋。但在市场派看来，这是有形之手对市场规律的粗暴干预。因为不同的地段上应该建造怎样的户型，开发商需要根据需求测算进行调整。强硬划定户型比例分配，会导致楼盘品质的严重下降，以及土地价值的损耗。我印象中，当时在大小论坛上，这个政策被骂得跟猪头一样——比如有人质疑，为什么是“90·70”不是“90·80”或者“90·60”……，这个数字到底是拍脑瓜定的还是有什么依据？

这里更要注意：住建部当时要求的是“总量控制”，即是说年度新批住房总量满足“90·70”即可。但在深圳的落地实践中，为图方便，官方是直接按照“宗地/楼盘控制”的——即是每一宗地、每个楼盘都必须要执行这个户型新政。这就是这次被证实确已废止的深规土688号文件——《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》（深规土[2010]688号》），2010.10出台。在2006-2010这个过程中，深圳是花了很多时间“探讨”到底是应该按总量控制还是应该按个盘控制。总之，那几年市场在这个问题上是乱哄哄的。

“688号文”核心如下：

我们把住建部和深圳的这上下两份文件对比一下，便知深圳的执行是超常严格的。讲到这里，大家是不是很熟悉，我们后来搞“限价”政策，也是一模一样的“一盘一价”，都是直接打到具体楼盘上。深圳当时这样的操作，在市场上引发了更加剧烈的不满，因为它比住建部的要求更加的僵硬。

“90·70”政策引发的其中一个重要不良影响就是“双拼户型”的泛滥，在一些适合开发大户型的土地上，开发商为满足合规性，就设计了大量的“双拼房”。这个问题随着2010的限购政策出台，变得日益严重。最终成了所谓的“历史遗留问题”，一直闹到去年7月深圳更改规定，双拼可以合证。

02

有一个插曲，“688”号文在2016年出现过“微调”——“90平米”从“建筑面积”放宽为“套内建筑面积”。但这个是有来由的，甚至说不上是“放宽”。

原因在于，2015-2016是“去库存”年份，2015年3月，国土、住建发文《关于优化2015年住房及用地供应结构 促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号）。

里面讲的很清楚：“90·70”户型配比的决定权，可以交还给开发商。广东省在2016年的文件里，直接提出了可以取消这个政策。

但深圳没有借这个机会取消，在2016年10月“深八条”后，深圳规土委发布了“716号文”《关于调整我市新增商品住房项目户型结构和比例的通知》(深规土〔2016〕716号)，将“单套住房建筑面积90平方米以内的住房面积所占比重，必须达到住宅面积的70%以上”变更为“本项目套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%”。

建筑面积改为套内面积，对开发商算是做出一定的放宽。但这个政策实际上也导致了一些楼盘使用率的降低，同样是为了满足合规要求，开发商会在设计出大量大面积单位的同时，把一部分大面积单位的套内面积做低。这个景象，在去年卖的几个楼盘上出现过。

直到今天，正式确认取消。看文件是3.11出的，直接废止的是2010年的“688”号文，那2016年的文件也不必再提了。

“90·70”政策执行了18年，楼盘也被折磨了18年，寿终正寝。

03

我们的看法。

1）“90·70”政策可以说没有什么价值。

关于这个政策的价值，坦率说，我认为很难说有什么价值。政策制定方自然会说，增加了大量的中小套型住宅供应，降低了投机炒作，让更多居民以更便宜的价值买到了住宅云云。但实际上，“双拼房”的存在就是一个最好的反证。在不同的土地上，应该建什么样面积的房子，这是企业的事儿。就算是你不让它建，它最终也会找到办法。而验证谁对谁错的标准，是市场接不接受。当人们宁愿去凑名额也要去买双拼房的时候，这个政策的意义就趋向于无了。

2）政策取消的原因是市场和双轨制。

这个政策在近期取消，技术上是因为去年已经公告过。2023.6.15，规自局发布“市规划和自然资源局有效规范性文件目录及拟废止规范性文件目录”，其中“拟废止（宣布失效）的规范性文件目录”中，第16条就是688号文，计划于2024年4月前完成。

但真正的原因我认为是两个。一个是房地产市场的大调整，让市场又好像重新回到了2015-2016“去库存”的阶段（比那严重多了）。要纾缓这个调整，需求端刺激不够，供给端方面也要松绑，让开发商去凭实力突围。把更多限制性的政策取消，“还经营主导权”于企业，是正确的举动。另一个原因是“14号文”出台后，“商品房+保障房”双轨制雏形确立，房地产在未来将发生翻天覆地的结构性变化。慢慢让商品房回归商品逻辑，是应然之意。

3）取消才有希望带来更好的产品。

给开发商松绑，这样的话，率先而来的好处便是：政府的一些良好的地皮可以更好的卖出去。比如去年的深圳湾超总卖的地皮，是个人都知道那不应该搞“90·70”，官方最后也突破了这一点，取消了——在当时就已经引起了市场对“90·70”政策要取消的关注。而对于市场而言，开发商拿到这样的地皮，他也有动力去做好产品。在这个限制政策之下，再叠加其它的政策（比如保障房配建、限价等等），很多项目开发商根本赚不到钱。你不让他们赚到钱，他们拿什么买地呢？许多人一讲这个，会反驳说，那是开发商能力不够，借那么多钱当然会死。耍嘴皮子当然很容易，疫情的时候全球油价跌到-40刀，你买我一桶油我还要倒给你钱，人类史上第一回，问你哪个石油巨头能凭能力赚钱？

市场有分化，正如人生有穷富，总有些地段它只能适合做豪宅、做大户，你非要为了“平均主义”统一绑定做“90·70”，最终还是得向市场低头。

4）政策取消将强化“所有限制政策取消”的预期。

重申判断：所有的限制政策都将取消。现在还不够，更有力的政策宽松还在后面。“90·70”政策取消，我第一感觉是施永青对香港“撤辣”的精彩评价：“證明……都唔係盲”。这是对的，但还不够。

取消包括“90·70”在内的更多的限制，第一能让市场更快的完成筑底，第二能让开发商凭实力活下去。如果市场一直这样沉下去，没有任何一个开发商能活，央企也不行。房地产全死了，也不会出现“一鲸落万物生”（现在看起来是没出息）。

从市场现实看，现在一线城市的房地产市场，也已经根本不需要任何限制政策了。即便是把所有的限制政策取消掉，房价也很难再翻头涨上去。许多官员还害怕人们愿意去炒房，根本看不到“一旦有反弹就有人只想着抛售”。人们对远景缺乏信心，决定了房地产的问题根本不在房地产了。这不需要很专业就能看得懂。与其小碎步的去放松，还不如直接学习香港撤辣，一把撤完，让市场快速完成出清，完成筑底，重新走上一个健康轨道。

过去20年的房地产重磅限制政策，相信我们在未来的时间里，会看到他们一个一个的废止掉。

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