杭州地铁上盖商业考察：龙翔桥、武林广场、江锦路……哪里商业最火？

城市商业报告

杭州地铁上盖商业考察

本期作者

汪静，商业之界，素履所往，一苇以航。

主编 | 付庆荣 排版设计丨一卡拉

自2012年以来，杭州地铁发展突飞猛进，11年内从1条线发展到了12条地铁线，运营里程共计约516千米（不含2条市域线），并已经延伸到海宁、绍兴等周边城市。

今年3月8日，杭州地铁客运量507.4万人次，为历史新高客流纪录。除了大规模的人口净流入，还有节假日源源不断的游客，推动杭州地铁快速发展。

与此同时，去年杭州地铁四期正式获国家发改委批复，包含3号线二期、4号线三期、9号线二期、10号线二期、10号线三期、12号线一期、15号线一期、18号线一期、5号线五常停车场等9个项目。项目总长度152.9公里，规划期为2022-2027年。

沿着杭州地铁延伸，杭州地铁商业同步大爆发。据赢商大数据不完全统计，目前在营杭州地铁上盖商业项目（体量≥3万㎡）共91个，总体量达947.28万㎡，其中已经开业的项目为71个，还有19个计划开业。

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杭州1号线上盖商业体量最大

武林广场站商业最集中

据赢商大数据不完全统计，杭州目前在营的11条地铁线上盖商业项目（体量≥3万㎡）中，1号线上盖商业有26个，体量244.21万㎡ ，遥遥领先；其次是3号线，15个商业体，体量183.3万㎡；8号线因没有上盖商业，未列入名单之中。

截至2021年7月，杭州地铁1号线全长51.8千米。它开通于2012年，发展成熟，运营里程长，是杭州地铁客流最大的地铁线，贯穿武林广场、湖滨、杭州东站等客流高地和传统的市中心地段，上盖商业十分发达。

1号线之外，2022年才开通运营杭州地铁3号线，全长57.5千米，较1号线还要长，延伸至杭州城西小和山等偏远区域；还与1号线在武林广场、西湖文化广场换乘，沿途经过杭州西湖、杭州西溪湿地等自然景区和交通枢纽杭州西站，沿途上盖商业同样值得关注。

从地铁线到具体地铁站点，武林广场站商业最集中，4个Mall撑起48.1万㎡商业体量。

据赢商大数据分析，杭州地铁站上盖商业最集中、体量最大的为武林广场站，包揽了杭州大厦购物城（含中央商场）、杭州国大城市广场、杭州中心、杭州银泰百货武林店等4个Mall，总体量为48.1万㎡。武林广场站是杭州市中心和武林商圈的核心，这里贯穿了地铁1号线和3号线，商业发展最早，诞生了最早的百货商场。

其次是龙翔桥站，目前只有1条线路，却囊括了湖滨银泰in77、杭州湖滨步行街、杭州工联CC等Mall组成的41.8万㎡的商业群。其中湖滨银泰in77一直都是杭州商业的顶流代表，其特色业态和强劲的运营实力，带来了蓬勃的客流及亮眼的销售额，于2023年首次跻身杭州销售额百亿阵营。

而且，龙翔桥站常年霸榜着杭州客流最大的地铁站，节假日期间常常需要进行交通管制。

对于龙翔桥站常年“供不应求”的局面，政府非常重视，近期计划对龙翔桥进行改造：今年3月7日，杭州市公共资源交易平台发布《杭州地铁1号线龙翔桥站车站升级改造项目招标公告》。

公告显示，改造后，龙翔桥站将新增38个通道，分别为单向出站闸机12个通道、单向进站闸机8个通道、宽双向闸机6个通道、标准双向闸机12个通道；线网测试中心新增标准双向闸机1个通道。

另值一提的是，位于钱江新城的4号线江锦路站上盖，杭州来福士广场和杭州万象城组成了38.6万㎡的大体量，位列杭州第三。江锦路站位于杭州钱江新城CBD的核心区域，区域内客群主要以白领精英为主，消费力强。圈内的杭州万象城重奢、轻奢等业态发展迅速，销售额已经能与老牌百货杭州大厦正面竞争。

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20万㎡以上项目只有10个

10万㎡以下项目渐成主流

据赢商大数据分析发现，91个杭州地铁上盖商业体中，3-10万㎡的商业体数量为51个，占比超出一半；5-10万㎡显然是市场主流规模，而超过20万㎡的商业体只有10个，且大部分为2019年前开业。

未开业项目中，只有杭州SKP、永旺梦乐城杭州钱塘店即将跻身20万㎡以上的大型地铁上盖商业项目清单之中。

然而，从发展现状来看，除了头部商管企业的运营项目之外，杭州一些大型地铁上盖商业推进步伐较慢。如彭埠地铁上盖商业体量最大的港龙悠乐城，拿地9年之后才在2023年1月实现部分区域开业，如今二楼以上依然是空铺。

相较之下，近些年开业的中型体量的地铁上盖商业，可圈可点。如作为杭州东站地铁上盖商业东站万象汇，体量仅4万㎡，开业以来客流稳定，引进了盒马鲜生、西塔老太太、绿茶、柒园、小菜园、霸王茶姬、星巴克臻选、奈雪的茶等近百家知名品牌入驻，在业内的口碑蒸蒸日上。

杭州天空·藤集，作为杭州地铁携手杭州万科协力打造的TOD上盖漫游式城市公园商业体，融合了天空·藤集MALL、天空·小藤街、体育中心、文化中心、天空公园等多个复合场景，引入超50家优质商家品牌入驻，解锁了地铁上盖商业更多的玩法。

还有2023年12月开业的杭州中心，体量10万㎡，开业即出圈，项目以“时尚、潮流”立市，目标成为城市潮奢、设计师品牌首发第一站，结合先锋潮牌、生活方式等商圈空白点，搭建主理人与主理人对话平台，开业的客流和口碑上跻身杭州商业的热门榜单之上。

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杭州标杆

地铁上盖商业项目推荐

湖滨银泰in77

• 地铁站：杭州地铁1号线龙翔桥站

杭州湖滨银泰in77位于地铁1号线龙翔桥站上盖，落位杭州最繁华的商业及旅游休闲区—湖滨步行街商圈，紧邻西湖，拥有全方位的品牌组合，是西湖湖滨唯一的多功能复合型城市综合体。

项目总共分为A、B、C、D、E五个区块，均通向地铁站，并在地下空间开辟了复古街区、Z世代文化街区等。自开业以来入驻有全国唯一三层空间的Hermès旗舰店、杭城地标建筑Louis Vuitton、华东独家Chrome Hearts、Apple西湖零售店、安德玛旗舰店、Adidas品牌中心、ARCTERYX、SALOMON、Dior等国际一线品牌门店。

◎图源：项目方

杭州工联CC

• 地铁站：杭州地铁1号线龙翔桥站

杭州工联CC（city center）位于湖滨商圈地铁1号线龙翔桥上盖，以其近8万平方米的空间打造了一个融合购物、休闲与娱乐的综合性泛娱乐体验式购物目的地。

项目成功引入了一系列享有盛誉的品牌和独具特色的商铺，如MUJI世界旗舰店、英国皇家玩具品牌Hamleys以及一线国潮年轻服饰品牌。在品牌的快速更新换代中，杭州工联CC引入了多家杭州首店的二次元品牌商户，匠心独运地打造出一个以IP主题为核心的场景化消费空间，成为年轻消费者追求潮流的圣地，同时也是充满活力的社群聚集地。

杭州工联CC的泛娱乐体验式购物模式，成功吸引了大量年轻族群。通过举办二次元活动和提供丰富的文化体验，为消费者提供了全新的娱乐和购物选择，重新诠释快乐和年轻的生活方式，契合了Z世代对个性化和次文化的热切追求。

◎图源：项目方

杭州东站万象汇

• 地铁站：地铁1号线、4号线、6号线、19号线火车东站

杭州东站万象汇位于杭州市上城区和兴路129号，与地铁1/4/6/19号线（机场快线）无缝接驳，另项目B1层、L2层均可直达杭州火车东站，具备强大的交通优势，是极具创新示范效应的TOD项目，也是继杭州万象城、杭州萧山万象汇之后，华润置地在杭州打造的第三个区域商业品质标杆。

项目总体量约24万方，商业体量约4万㎡，于2020年12月开业。在形态上以“开放式”的街区打通了室内室外的多重空间，引进了盒马鲜生、西塔老太太、绿茶、柒园、小菜园、霸王茶姬、星巴克臻选、奈雪的茶等近百家知名品牌入驻，主力餐饮品牌实力赶超业内头部购物中心，西塔老太太、小菜园、柒园、金泰兰均霸榜杭州头部，霸王茶姬2023年荣获全国门店综合得分排名第一，改革了城东新城的生活。

◎图源：项目方

龙湖杭州金沙天街

• 地铁站：杭州地铁1号线金沙湖站

龙湖杭州金沙天街位于杭州金沙湖CBD中心，是杭州首个无缝接驳地铁的超人气大型城市综合体，有近400家的品牌容量。珮姐老火锅、blue frog蓝蛙、牛new寿喜烧、祐禾面包等人气餐饮，网罗时下热门口味；THE NORTH FACE、挪客Naturehike等零售品牌，进一步丰富了项目的时尚选择。

金沙天街与地铁1号线金沙湖站无缝衔接完成客流的导入，在地下空间运营上较为成熟；金沙天街在今年对地下2层进行整体空间改造，将引入60+餐饮品牌打造『湖畔』风味街区，有望对地铁人流形成更大的吸附力。

◎图源：项目方

龙湖杭州滨江天街

• 地铁站：杭州地铁6号线江汉路站

龙湖杭州滨江天街位于杭州地铁6号线江汉路地铁上盖，自2017年开业以来一直是偶像明星、热点话题、网红MCN聚集地。

滨江天街近年来焕新升级了上百个品牌，网红餐饮除了杨记隆府、麻六记浙江首店、茉莉奶白、安三胖等杭州首店强势入驻外，2024年更是引进了年度人气王费大厨、三出山的杭州首店入驻。lululemon、Salomon、HOKA和小大董等也于此落地，皆为品牌与龙湖在华东的首次合作。

龙湖杭州滨江天街善于线下打造流量话题，落地《时尚芭莎》2023年度封面展、《SENSE封面人物》限定展，德国国宝级IP史戴芙Steiff拥抱童话之旅华东首展，明星主理人林俊杰MiracleCoffee全新咖啡车快闪全国首展，打造独一无二1515空中街区【昼/夜】时装秀新绎之旅，品牌上更是联手特斯拉Cybertruck赛博越野旅行车领衔科技风暴降临杭城，联动Babycare带来「就知道玩儿」全国首展，落地SEPHORA X 资生堂新艳阳系列华东首展，江南布衣＋带来「片刻的旅行」杭州首展，让被夏日裹挟的感官在空间中轻松游历。

◎图源：项目方

杭州大悦城

• 地铁站：杭州地铁10号线北大桥站

杭州大悦城位于拱墅区京杭大运河畔，地铁10号线北大桥站上盖，是杭州首家体验式水岸潮圣购物乐园。2018年开业以来，紧紧贴合年轻潮流的生活方式持续迭代，全方位打造更具IP化特色的城市生活潮醒地。

购物中心部分20万方，是杭州地区唯一一个拥有独栋文化艺术中心、大烟囱时光塔、4D激光水秀表演的购物中心，特别强调业态创新和体验打造，引进更多样风格的新锐业态，如华东首店飞行家室内跳伞、浙江首店弹力猩球超级运动中心、杭州首个开心麻花730BOX匣子剧场，以及得到学习中心、MINIMARS道顺射箭馆等。

此外，杭州大悦城持续深耕首店及网红经济，据统计，2023年第一季度共引入新店40家，刷新杭州先锋消费风潮。

◎图源：项目方

时间地点：2024年5月15-16日·广州