万套“保障房”，对西安楼市意味着什么？

每经记者：夏子博 每经编辑：贺娟娟

对于望房兴叹的大城市工薪阶层而言，未来购房不再只有商品房选项。

另一个选项是——配售型保障房，随着住建部将其列为改革重点，其亦在多个城市报送的今年首批保障性住房建设计划和建设项目中占据“C位”。

据悉，配售型保障房主要向城市中低收入人群出售，配套成熟、户型刚需、不可流通，更重要的是价格足够便宜，普遍为周边楼盘的50%。

据央视新闻，西安今年已计划筹建1万套配售型保障房，将从年底开始陆续完工。

而这些“不能卖”但“价格低”的保障房入市背后，有何考虑与深意？将惊起何种涟漪？对无房的“西漂”带来哪些利好？

“确定”且“足够便宜”

相比商品房，配售型保障房的最大特点就是“确定”且“足够便宜”。

“确定”体现在两方面：一是上述西安配售型保障房实行现房销售，即必须达到竣工备案和交付条件以后才能对外销售，所见即所得。

二是都处于地铁站附近等交通便利、配套齐全的区域。从报道图片上位置看，首批落地的几个社区，涵盖三号线地铁口，二环里、浐灞香湖湾等主城区位置，并非传统的偏远区域。

图片来源：西安发布

定价方面，一般在周边商品房价的50%以内。西安市住房和城乡建设局保障处处长王博此前介绍，西安目前已经有3个项目共3000套房源，初步确定在每平方米7500元左右，而周边商品房价格在每平方米1.5万元-2.2万元之间。

以目前进度比较快的鱼化新居为例，项目紧邻高新，正对鱼化寨地铁口，附近商品房新房均价在18000元/㎡左右，该项目房源供应3068套，户型为58-93㎡，若按照7500元/㎡价格出售可谓竞争力十足，势必获得市场热捧。

本次配售型保障房重点针对的是两类群体：一类是住房有困难且收入不高的工薪收入群体；另一类是城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等。申请条件上，要求西安市户籍且落户满三年时间，同时家庭人均住房面积要低于17平方米，而且优先保证低于上年度城镇居民人均可支配收入的52000元每年，然后是每月是4264元，然后（以后会）逐步扩大到整个工薪群体。

值得注意的是，上述配售型保障房项目，有新建的，也有由此前的经济适用房转化而来的，颇为相似的两者之间的区别在哪？

实际上，经适房往往在达到年限或条件后可以转手，而配售型保障性住房最突出的特点就是——购买后不能上市交易，实行封闭管理。在使用阶段，其只能供申购家庭自住，不能私自转让、不得长期闲置等；在退出阶段，必须由政府主管部门回购，个人不能以任何形式私下交易或上市流通，被称为真正的“不动产”。

就封闭流转来说，一方面能杜绝寻租或套利；另一方面，也能避免后期套现，导致二手房挂牌量大幅度增加冲击商品房市场，确保“双轨”运行。

如何影响西安楼市

随着配售型保障房“横空出世”，对西安楼市上至新商品房、下至“老破小”有何影响？

事实上，配售型保障房对于各路房企的影响早已开始。以西安为例，这几年显著的变化就是对于刚需型项目，无论房企拿地端或是销售端，大家都是兴致乏乏，反倒是占据核心地段、配套齐全、面积较大、总价较高的改善项目较为火热。

以某购房APP来看，西安地区有80㎡以下房型的在售住宅楼盘仅为29个，而有80-120㎡房型的为212个，有120-150㎡房型的257个，150㎡以上的186个。

由此可见，新建商品房已以改善型为主，对于“低端有保障、高端有市场”的新格局早有准备，与配售型保障房针对的需求人群存在显著差异，受到的影响相对较小。

二手房方面，据某交易平台发现，目前西安二手房90—140㎡面积段房源最多，这个面积段的户型基本上以两室、三室为主，集中在经开，曲江二期、雁塔，城东浐河沿线等地，总价也在100-200万之间，普遍是“次新房”，与新房形成价格梯度，也并非配售型保障房的主要“竞争对手”。

“配售型保障房‘挤压’的主要还是存量刚需型商品住房，尤其是在同一区域，户型和面积等类似的，比如面积在60—90㎡，总价不高的二手房，或是一些‘老破小’。”地产业内人士分析称。

图片来源：西安发布

不过值得注意的是，政府主导建设保障房往往发生在住房供不应求的背景下，一旦住房短缺问题得到解决，政府方面会调整供应、缩小覆盖面，新一轮保障性住房亦强调“以需定建”，稳慎推进。短期内，保障性住房新增规模整体不大，对商品房的影响也是局部、有限。

而从长远看，随着中国迈入总量上“不缺房”时代，双轨制运行下保障房建设通过“保本微利”原则解决好大城市“夹心层”住房问题，在35个城区人口300万以上试点城市开发节奏或将进一步加快，为城市发展提供接续力量。

“而商品房则针对改善性住房需求，供求关系由市场决定，受中高收入群体选择，房企也将进入‘拼产品，拼物业，拼服务’的阶段，一、二线城市核心地段的房子因其稀缺性大概率将保持价格稳定，具备一定金融属性。”上述人士表示。

配售型保障房的背后逻辑

再说回配售型保障房的背后逻辑。

对此，需要先从配售型保障房目标人群入手，即有一定收入积累，想获得产权住房，但支付能力弱的购房困难群体：

一是户籍无房户或“夹心层”，既此前条件不符合经适房，又无力购买商品房的群体，也是目前阶段的主要对象；二是以新就业大学生为代表的“人才群体”，若无家庭支持，面对高房价、高首付时捉襟见肘，需要政策帮助；三是为社会提供基础服务的工薪阶层。

而配售型保障房在常住人口300万以上大城市率先发力，主要也是因为城市在长期人口净流入下房价偏高且上涨迅速，存在大量“人才群体”或是工薪阶层买不起房的问题，就更需要配售型保障房进行“补位”。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前在媒体上的公开评论值得关注，他认为，大力推进配售型保障房目的是达到先租后买、梯度升级的住房消费健康循环。

在他看来，当下中高收入人群、投资炒房人群开始退出市场，但房价还在高位，而中等、中低收入的“夹心层”人群买不起商品房，导致了需求断层、供需错配局面。

李宇嘉认为，做大做实政府主导的一系列住房保障，目的在于让住房困难人群享受城市化的公共服务，从而融入城市并成为真正的市民，构建“先租后买”“先小后大”“先上车后改善”的住房消费和资产拥有阶梯，也即配租型、配售型保障房、商品房的阶层梯度，最终成为城市的有产者。

图片来源：VCG41N1353613420

而随着“保障+市场”住房双轨制持续推进，一来可以破解需求断层和库存高压、盘活闲置土地，推动房地产业转型；二来解决广大工薪阶层等“夹心层”群体住房困难问题；三是对于宏观经济而言，保障性住房建设能在一定程度上拉动投资。

不过需要注意的是，“双轨制”运行逾二十五年间曾出现过的一些阻力待解。上述业内人士表示：“例如，城投国企等建设平台如何平衡项目运转和资金来源；各地对于享受配售型保障性住房的群体可能暂不明确；保障房可能会与土地财政及商品房效益导向相悖等。”