广州楼市现状：20%火爆，80%滞销

文｜邓浩志

全国楼市有小阳春吗？

答：没有，新年后绝大多数地方成交都仍然低迷。统计局和专业机构公布的数据显示，1、2月份房地产投资、开工、销售等数据有加速下跌的趋势。

一线及强二线城市有楼市小阳春吗？

答：似乎有个小小阳春行情。农历新年回来后，成交开始回升，缓慢回升，逐周回升。表现最好的莫过于深圳，单周破千套，维持了五周，上周甚至创了两年半来单周成交记录，其他大城市楼市表现都明显比1、2月份要好。

广州楼市有小阳春吗？

答：要看怎么定义。过去两周开了N个新盘，还有若干老盘推新货，部分网红楼盘的成交量情况还算不错。上周开的天河豪宅项目，成交10亿左右。某头部房企一轮全线降价之后，也换来了一波较大的成交。新增的几个开放、冻资的项目，据内部了解，情况好像还行。

但也有专业机构也给出不同的统计结果。比如两天前天河的新开盘，有说成交百套附近，也有说当天才卖了15套。而两周前，也是天河某全新央企楼盘，蓄客近两个月，开盘推出370套单位，据说仅卖了25套，营销负责人据说当天就被撤换了。

而根据我的观察，且综合若干行业统计机构的数据看，广州楼市目前整体呈现几个特征：

1、小阳春表现虽然不强，但也在逐渐走稳，走强，每周成交量都在持续缓慢攀升。节后每周成交套数大约为700+，900+，1200+，800+。上周估计会超过1500+。市场情绪比较稳定，信心逐步恢复当中。后续至“五一”前后，可望继续走稳。

2、价格还是决定性因素，必须足够有吸引力。几个卖得不错的楼盘，整体上看，他们的价格都在同片区当中是比较有竞争力的。同样是新盘，天河年后两个新盘开盘情况就非常糟糕，根本原因还是价格太高。至于为什么开出一个偏高的价格？一是开发商对市场存在误判，认为市场还有较强的承接力，尤其是核心的天河区；二是财务测算的要求。由于地价高，几个全新楼盘都是去年底拿的地，都是摸着盈亏平衡点的价格开盘，再降，就得亏损了。三则项目操盘手对项目品质和企业品牌信心有点过了，殊不知目前市场并不关心这些。价格才是硬道理。

3、市场二八效应明显。虽然全市成交量上来了，但80%左右的楼盘还是一点都感觉不到。新增成交几乎都跑头部20%的网红楼盘上面了。有点旱的旱死，涝的涝死的意思。所以我认为政策不能停，必须继续加码。现在离恢复常态，还有不小的距离。

4、一手还可以卷产品，比如越来越夸张的偷面积，甚至有项目使用率达到110%。再比如不断升级的装标，园林，配套，用材等等。目前市场和三年前比，是：刚需楼盘改善配置，改善楼盘豪宅配置，豪宅楼盘创新升级配置。

但二手市场就没这么幸运了，业主想要成交，只能降价，长期降，反复降，一直降……除非特别担心新房烂尾，否则多数客户还是愿意看新房。但要知道，二手卖不动，是很影响一手改善型需求释放的。