龙湖向新发展模式转型:有序压降负债,经营性业务贡献60%核心利润

出品｜搜狐地产&焦点财经

作者｜陈盼盼

过去两年，中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。对此，官方提出构建房地产发展新模式，以解决当前市场面临的问题。

而在新发展模式的探索路上，龙湖集团已经找到了答案。3月22日，据龙湖管理层介绍，2023年，龙湖内部提出了高质量的发展模式。与旧模式相比，龙湖提出的新发展模式主要有三点不同，分别是经营性现金流为正、有息负债规模稳步下降、经营性收入和利润持续增长。

从龙湖2023年的业绩报告所展现数据来看，龙湖所尝试的新发展模式已取得了初步成效。2023年，龙湖实现经营性现金流首次为正；运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，且在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上。

“我们希望通过高质量发展穿越周期，去年经营性业务对利润贡献过半，如果后续能够对收入贡献过半，那就是真正地完成转型了。” 龙湖管理层总结道。

运营及服务业务全面开花，经营性现金流达35亿元

在龙湖管理层看来，要想实现高质量发展，必需将经营性现金流回正放在第一位，即依靠内生动力、实现业务“造血”自循环来驱动公司的发展。

据了解，龙湖将集团业务分为开发、运营及服务三大板块，包括地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造五大航道业务。

而在2023年，上述龙湖三大板块、五大航道业务稳健运营，均实现了经营性现金流为正。最终，在报告期内，龙湖总营收达1807.4亿元，股东应占溢利128.5亿元；经营性现金流达35亿元，首次为正。

具体来看，地产主业紧跟市场趋势变化，把握需求迭代机会，聚焦一二线高能级城市，力守行业排名。2023年，龙湖地产开发合同销售1734.9亿元，位居克而瑞百强房企销售榜第九名，且销售回款率超100%。最终，开发业务实现营业收入1558.6亿元，交付物业总建筑面积为1070.8万平方米，开发业务结算毛利率为11.0%。

地产业务保持稳健发展之外，2023年，龙湖的运营及服务业务全面开花，成为新的业绩增长点。财报显示，2023年，龙湖运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，覆盖股息及利息倍数增至1.55倍，与此同时，非地产开发业务利润贡献占比持续提升，达到60%。

其中，商业投资方面，截至2023年末，龙湖商业已开业城市达20个，累计开业运营的购物中心达88座，运营总建筑面积797万平方米；全年租金收入同比增长9%；报告期末整体出租率为96.2%，较期初提升3个百分点。

长租公寓方面，截至2023年末，龙湖冠寓累计已开业12.3万间房源，开业6个月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增长6%至25.5亿元。

“接下来长租公寓航道将发布一个全新的品牌。长租公寓业务的收入增长会达到两位数，盈利能力也会同频增长。” 龙湖管理层表示。

物业管理方面，截至2023年末，龙湖物业管理业务实现稳步增长，在管面积达3.6亿平方米；期内总收入达102.8亿元。龙湖管理层指出：“物管的毛利率已经达到30%，在行业中具有优势，未来会在一些收入端再进一步发力。

在智慧营造方面，2023年，龙湖龙智造签约的建管项目在60个左右，实现营业收入19.7 亿元。管理层认为，“龙湖龙智造在航道协同之间具有优势，目前整体保持30%左右的毛利率水平及较快的增长速度。 ”

不仅如此，对于非开发业务未来的发展，龙湖内部有着整体目标：四个航道（商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造）希望每年保持20%以上的利润增长。

兴业证券认为，龙湖积极培育多元化业务，经营性业务收入稳步增长，由于利润率显著高于开发业务，其经营性业务盈利贡献正在持续增强。

稳步压降负债规模，有息负债下降7.4%

2023年，在地产主业稳健发展、运营及服务业务全面开花的同时，龙湖始终保持安全稳健的财务盘面，守住安全底线。

而在调整财务过程中，龙湖充分发挥主观能动性，多措并举稳财务盘面。其中，龙湖通过前期铺排，主动削债。据悉，自2022年开始，龙湖已经开始主动、有序地压降负债规模。

截至2023年末，龙湖有息负债余额1926.5亿元，较2022年减少154亿元，同比下降7.4%。 数据显示，2022年龙湖的有息负债余额为2080亿元，相比2021年末压降139亿元。这意味着，两年，龙湖压降近300亿负债。

今年3月8日，龙湖提前兑付商业资产支持专项计划（CMBS），至此，2024年一季度到期境内公司债已完全兑付。

据龙湖管理层介绍，今年，龙湖继续压降负债规模，并有序提前归还2025年到期部分债务，令债务结构更加合理。“截至3月22日，公司2024年内到期债务余额为147亿，占比仅7.6%。其中境内债券60亿，分别在2024年的5月、7月、8月、12月到期，都已经做了有序的安排，目前我们已存好5月份到期信用债的兑付资金。”

与此同时，今年龙湖还会提前规划偿还2025年到期的债务。到2026年年底前，龙湖境外无到期公开债券。

此外，作为优秀民企，龙湖融资渠道畅通且多元，为其增厚了财务安全垫。其中，龙湖商业在营规模及经营向好，帮助龙湖充分享受融资便利。2023年内，龙湖经营性物业贷融资达174亿元，平均融资成本不到4%。

龙湖管理层表示，“目前公司约有110个重资产商业项目，还有40个可用于后续融资，“这为公司提供了一个长期、低成本的融资渠道。”

除此之外，龙湖还与国有六大行及部分股份制银行进行了深度合作，融资额度较为充裕。龙湖管理层称，目前，龙湖银行融资占比接近80%，“未来这个占比还会逐步提升，助力整个公司穿越周期。”

整体而言，龙湖债务结构的清晰、清爽、安全，目前国内项目贷款仅包括开发贷和经营物业贷、信用债，海外则是银团和美元债。

一如既往稳健的财务盘面和安全的债务结构，令龙湖始终保持民营房企境内外高信用评级，也收获了机构的认可。

摩根大通在报告中认为，龙湖是业内管理最好的民营房企之一，其审慎的财务管理、精心规划的债务到期安排、良好的土储，帮助龙湖穿越周期。此外，由于龙湖较早布局商业，摩根大通认为龙湖目前的租金和经营性收入已经可以覆盖利息支出。