房产买卖律师——借名买房登记人不认，出资人能否起诉过户

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某霞向本院提出诉讼请求：1.要求赵某芳立即配合赵某霞将位于北京市昌平区城区的房屋过户到赵某霞名下；2.案件受理费由赵某芳负担。

事实和理由：原被告二人系亲姐妹关系。1994年二人均系北京S公司职工，均在职，S公司因为职工福利集资建房，因被告赵某芳婚后不在昌平居住，居住在北京市西城区，无意购买单位建房，原告也有购房资格，但不如被告工龄长，所以二人协议约定由原告借用被告名义购房，便于挑选楼层。

后原告与父亲一同去单位交款，款项全部是原告自行出资，由二人父亲填写被告名字，且当时被告的人名章也一直在父亲处，购房后原告搬入涉案住房居住至今，自行缴纳水电供暖等各项费用，被告自始至终未出一分钱，也未出面办理手续，全部购房手续及房产证等均由原告办理并保存。后原告多次催促被告协助办理过户，被告以各种理由拖延办理。故起诉，要求支持原告的诉讼请求。

被告辩称

赵某芳辩称，请求驳回赵某霞的诉讼请求，赵某霞所述与事实不符，不存在借名买房的情形。赵某芳只委托了父亲一人办理购房之事，而与赵某霞无关。赵某霞在购房时早已经不在单位上班，根本不具有购房资格。诉争房屋为房改房而非集资建房。诉争房屋是先以公有住房的方式1994年先分给赵某芳居住，1995年才开始办理购房手续，1996年才开始缴费。赵某芳在自己没有任何产权房的情况下，放弃单位福利补贴性质的、以夫妻二人工龄折算房款的购房资格以及房屋产权，不符合常理。

赵某芳所居住的Y号房屋已经在2005年拆迁，拆迁款让三姐妹及父辈平分，赵某芳早已不住在该房屋中，也没有拿到全额拆迁款，其仅仅出于姐妹情谊没有提出让赵某霞搬走，如果再将诉争房屋的产权判归赵某霞，将对赵某芳造成极大的不公平。

在商量购房时，当事人各方没有产权概念，双方根本没有说过将来房屋产权的归属，赵某霞的诉讼请求依据不足。本案房产证办理是在2000年，至今已经有19年时间，本案赵某霞的诉讼请求已经超过诉讼时效，其已经失去胜诉权，诉讼请求应予驳回。

法院查明

赵某芳和赵某霞系姐妹关系，二人原均系北京S公司（以下简称S公司）的员工。位于北京市昌平区一号房屋（以下简称涉案房屋）登记在赵某芳名下，自1995年由赵某霞实际居住至今。

庭审过程中，赵某芳陈述：1994年S公司将涉案房屋出租给赵某芳，1995年S公司进行福利分房，赵某芳决定购买涉案房屋，1996年赵某芳将现金21108元交给其父亲赵先生并委托赵先生办理购房相关手续。但庭审过程中赵某芳未提交任何购房手续原件，认可购房手续上的签字均由赵先生代签，无任何本人签字，认可与其父亲赵先生无书面委托手续。

赵某霞陈述：1994年，S公司组织集资建房，因赵某芳工龄较长，赵某霞与其协商借用其名义购买了涉案房屋，赵某芳同意后，将人名章交由二人父亲赵先生代为办理，购房手续均由赵先生代签。赵某霞当庭提交了包括《房屋买卖协议》、交纳购房款的收据等购房手续原件以及房屋产权证原件。

庭审过程中，赵先生作为证人出庭接受询问，赵先生当庭陈述，赵某芳并未支付现金并委托其购买涉案房屋，涉案房屋实际由赵某霞购买，购房手续均由赵先生代为签字。另一证人张某出庭接受询问，张某当庭陈述，其系S公司原生活后勤部财务，涉案房屋系赵某霞借用赵某芳的名义购买，房款由赵某霞实际缴纳，交款手续由赵先生代为签字。

裁判结果

赵某芳于本判决生效之日起15日内将位于北京市昌平区一号的房屋过户至赵某霞名下。

房产律师点评

本案中，双方的争议焦点在于谁为涉案房屋的真实权利人。首先，赵某芳陈述涉案房屋原系1994年S公司租赁给其使用并于1995年购买，但其不能提交交纳租赁费以及购房款的任何证据；第二，赵某芳陈述其委托赵先生购买涉案房屋，但不能提交任何证据予以佐证，且赵先生当庭否认了赵某芳委托其购买涉案房屋；第三，赵某芳主张其为涉案房屋的所有权人，但从涉案房屋被购买至今已二十余年，涉案房屋的购房手续以及产权证原件均不在赵某芳本人手中，而且赵某芳从未居住涉案房屋，自身亦不控制涉案房屋，这不符合常理。

综上，赵某芳的抗辩意见均无证据支持，法院不予采纳。相反，赵某霞持有涉案房屋的购房协议、交款凭证以及房屋产权证原件，且自1995年实际居住在涉案房屋至今，证人赵先生的陈述能够佐证涉案房屋系赵某霞借用赵某芳的名义购买，证人张某的陈述能够佐证涉案房屋的房款由赵某霞实际交纳。因此，法院认定，赵某霞与赵某芳之间系借名买房的法律关系，虽涉案房屋登记在赵某芳名下，但赵某霞系涉案房屋的实际权益主体，现赵某霞要求赵某芳将涉案房屋过户至其名下，于法有据，法院予以支持。

另外，关于诉讼时效，因双方并未就涉案房屋的过户时间进行过约定，故赵某芳主张自涉案房屋被颁发产权证的时间开始起算诉讼时效且赵某霞的主张已超过诉讼时效并无依据，对其该项抗辩意见，法院不予支持。