楼市观察丨顶流新川，如何才能不留“遗憾”？

成都新楼市 文|苏畅

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楼市悲喜，并不相通。

2023年成都楼市就呈现明显分化，一边是刚需市场的疲态，一边又有多个豪宅项目上演“秒光”的疯狂剧情。

没有不好的市场，只有不好的产品。楼市也从来不缺购买力，缺的只是想象力。

去年在全国走出了独立行情的成都楼市，今年又将迎来怎样的变局？

今年政府工作报告中提出“满足多样化改善性住房需求”，被认为是行业的新信号。有业内人士预判，这实质上是为豪宅市场打响了“发令枪”，接下来房地产行业的增量将迎来豪宅化。

成都楼市其实早已被高端点燃。据锐理数据，去年成都共有31宗土地清水限价达到了3万，最高为36000元/㎡。截止目前，成都已有10宗地楼面价破20000元/㎡，而名义楼面价超过17000元/㎡的多达20余宗。 随着这些地块的入市，成都楼市将真正开启高端局，2024将成为豪宅大年。

▌成都实拍图

而细分成都豪宅市场，变化也在微妙发生。

数据显示，在2023年成都总价500万以上新房成交中，200㎡以上大平层成交套数约4088套，同比涨幅为32.3%。同样，在上千万的豪宅成交中，有64%为大平层产品。（注1）

这说明什么？

以前成都200㎡以上豪宅成交多以叠拼为主，但去年豪宅的格局转变为大平层为主。换言之，成都高端豪宅的竞争已进入到大平层赛道。

成都不乏经典的大平层项目，不管是在新房还是在二手房领域，城市顶豪大平层都受到高净值人群的追逐。

2019年保利天悦开盘，建面约261-304㎡的大平层，约511-711万总价，吸引了近700人参与摇号，中签率仅有22.72%。保利天悦以俯瞰千年锦江的极致视野和南二环的核芯地段，成为一个兼具地段性、资源性和艺术性的城市豪宅担当。据贝壳找房显示，目前保利天悦二手房最高挂牌价达到57536元/㎡，总价达1500万。

▌保利·天悦实拍图

成都D10天府，以约229米的高度刷新城市天际线，展现了成都顶豪的修为和城芯地标的价值逻辑。2月底，D10天府迎来了二手房市场的首套成交，建面约223㎡成交总价约1200万。

大平层以极致的视野和资产价值，成为豪宅置业的风向标。但其实，一个顶豪大平层的诞生并不容易，其“价值底盘”一定极其全面，甚至对先天禀赋的要求就非常苛刻。

▌成都实拍图

如今炙手可热的文儒德，其二手房以7万/㎡+的主流价格领跑城南，但其实在文儒德刚推向市场之初销售并不理想，在2015年12月至2016年10月近一年时间里，仅销售了133套房源。

我们当然知道并不是文儒德不够耀眼，而是在十年前，金融城还在进行“原始积累”，锦城湖板块还没有形成圈层效应，环球中心附近也比较“荒凉”，无论是城市界面还是配套的能级，都不能与如今的金融城同日而语，楼盘价值当然不容易“被看见”。

可见，“城市性”是大平层的底层逻辑，我们永远无法脱离了城市来谈楼市，顶豪大平层的价值逻辑，一定是建立在板块价值、地段价值、景观价值以及资源价值基础上的，只有拥有更加醇熟的“城色”和“底色”，才能成为顶豪。

结合城市属性、资源浓度、板块能级等维度，如今成都适合打造顶豪大平层的地方是哪里？

高新南新川板块，我们认为是城市豪宅的理想承载地。

不管地理位置还是板块素质，新川都具有打造顶豪大平层的天然基因。我们可以从以下两点，来解构新川的“豪宅底盘”。

第一、城市规划与资源浓度，打开新川豪宅的基本面

城市的顶层设计，是板块真正的“命运”。新川的价值底盘，首先在于有高能级的城市规划。新川定位为创新、生态、人文高度融合的“世界交融之城”，约25%的产业、约17.5%的绿地以及约15%的住宅和8.5%的配套占比，“像素城市”的发展理念，让新川一开始就站在了打造高端人居的前列。

▌新川创新科技园，图据成都高新

但新川从来不只有凌空高蹈的规划，更有脚踏实地的建设和资源落地。如果“城市浓度”可以量化，如今的新川应该可以上到90分。

在新川的版图上，1/6/18号线和规划中22/29号线纵横交错，约865亩新川之心公园构筑起新川的生态大境，建设中的西南首家万象天地将以mall+街区的商业形式，上演潮流地标与潮流生活的相互碰撞，同时远大购物中心、在建中的凯德滨湖湾等更支撑起新川多维的商业格局。

▌成都高新万象天地效果图，图据网络

特别值得一提的还有教育，新川共规划24所学校，私立与公立双规并行，金苹果锦城一中、省教科院附中等名校展现了新川教育资源的“含金量”。尤其是四川省教育教科院，这是省级综合实力第一梯队教研科研机构，其领办的教科院附幼、附小及附中均在新川落地，成为公立学校的标杆。

城市的顶层规划以及对城市精华资源的占有，是豪宅置业的底层逻辑，而新川展现的，就是城市价值和顶流生活的互相映衬。

第二、智慧产业+智富人才，助推豪宅板块的价值进化

解构新川的价值底盘，还有一个关键词产业。

对城市发展而言，把握高能级产业的发展脉搏非常关键，新川的优势就在于在行业迎来风口时，抢占住了未来产业新赛道的战机。

2019年高新区提出了六大示范性产业社区和发展5G通信、数字文创、人工智能三大主攻产业方向，其中有三大产业园区布局在新川。如今AI创新中心、新川创新科技园已呈现，天府软件园二期正在建设中。新川也明确了产业发展的主要方向：以新川创新科技园为核心，全力打造5G智慧城，重点发展5G通信、人工智能、前沿医学等核心功能。

▌新川产业分布图，图据网络

可以看出，在产业定位能级层面，新川是第一梯队，在产业发展方向层面，新川也占据高新区未来主导产业的绝对核芯。

目前，板块内已聚集了中国移动 （成都）研究院、爱奇艺等头部企业和高成长企业达百余家，已形成了具有引擎效应的科创和产业高地，在行业风口下，新川如一个崛起的“产业巨人”，执城市发展之牛耳。

▌AI创新中心，图据成都高新

但我们更需要看到，高能级产业落地背后真正意味着什么？

首先，新川重点打造的智慧+产业不同于一般劳动密集型产业，它是处于产业链发展的前沿，将构建出更有韧性的产业生态环境，从而伴生的是经济高速增长、资源堆叠以及物业增值，板块价值将更能形成峰值性高度。

▌新川实拍图

更重要的一点是，高能级产业聚集将创造出一个能满足高端人群对话的平台，从而吸引更多智富人才聚集。人才的聚集，是板块价值的助推器，产业精英为实现自我的需要，必然对居住有更高的要求，从而催生板块的高端属性和品质蝶变。因此，早就有一句论断，只有高能级产业才会对豪宅板块产生正向的推动价值。

可见，新川拥有孕育豪宅生长的天然土壤，更有塔尖生活的进化逻辑。越来越优厚的城市基底、越来越壮阔的产业能级，越来越丰富的城市内核，新川的底盘其实也是价值的高点。

新川也不负厚爱，不断上涨的土地价值，立定了新川豪宅板块的排面。

在限价时代，新川是成都第一个楼面价突破2万元/㎡的板块。据统计，新川是2023年成都新房成交套数最多、地价2万以上地块最多、清水限价3万地块最多的区域。 （ 注2 ）

长期以来，新川也是高端竞逐的赛场。比如，板块内天恒傲云天府就推出过建面约189㎡总价达600万级的大平层。已交付的龙湖昱湖一号，建面约206㎡的大平层当年也是备受追捧。

▌图据克而瑞四川

但一个遗憾的现实是，近年来提起城南豪宅，购房者往往会想到麓湖或者天西，而早已迈入3w+时代的新川，给人的印象更多却是“品价比”。新川似乎缺失了豪宅板块的“标签感”。

无论是城市界面、公服配套还是产业支撑、资源兑现度等等，在更具豪宅基因的新川，为什么没有出现与之匹配的豪宅担当？

▌新川之心中央公园，图据成都高新

其实，板块之间的竞争，本质上是产品的竞争。从产品供应来看，新川在大平层的供应上存在一定“断层”，也缺乏打造豪宅产品的“荷尔蒙”。目前，新川市面的产品以高端改善为主，在售新房主力面积为110-150㎡，总价段约400-600万。虽然市面上有部分180㎡左右产品出现，但整体占比不多，这样的产品供应，缺乏塔尖人群在纯粹性、圈层感、身份标签以及精神认同方面的契合度。

如何让顶流的新川不留“遗憾”？如何让新川的豪宅气质再上一个维度？新川亟待强者的破局。

近日，市场流传一张保利·新川天珺的效果图，引起高端人群的强烈关注。

保利·新川天珺位于新川核芯，毗邻省教科院附属实验中学。这是一个从拿地开始就饱受市场关注的项目，创下了2023年新川最高成交楼面价，清水限价达34000元/㎡。

▌保利·新川天珺建筑效果图

新川天珺是保利“天字系”在成都落地的首个项目。天字系是保利“天悦人和”产品系的领衔之作，主要聚焦城市资源收藏型客户，基于土地的天赋，以极致美学，打造传承人居的经典。

据 悉在拿地之 后，保利就在打造豪宅和顶豪之间进行了深度思考， 最终 调整 了定位方案，升级面积段 ，为高 净 值人群 定制更极致的顶豪 大平层 ，以更 纯粹的圈 层匹配塔尖居住的气 度。保利·新川天珺的主力户型为169-205㎡，且整体占比达到了65%。

为什么新川天珺敢于这样的市场突破？ 这正是保利对塔尖居住的洞察与对新川这块天赋土地的尊重。

尽管豪宅并不以面积定高下， 但面积的“下限”将决定圈层的起点，面积背后蕴含的是对居住纯粹性和圈层价值的极致理解。没有对尺度的追求，就很难站上居住价值链的顶端。保利·新川天珺尊重新川土地禀赋，以更宽广的视野和更高阶的产品，匹配更纯粹的圈层。

▌佛山保利灯湖天珺实拍图

取艺于世界，甄选金属、奢石，将典雅、柔美、精致的海派风格融入建筑的形制。从归家仪式到情绪空间，从圈层社交到自我私享，从艺术定制到材质细节，保利·新川天珺都堪称顶流。有业内人士直言，保利·新川天珺的亮相，将全面开启新川的豪宅时代，也让新川真正跻身成都顶豪序列。保利·新川天珺担当的不仅是“为新川豪宅定标准”的标杆之义，对整个成都顶豪市场来说，也是一个“补缺”的存在。新川天珺对新川的意义，就如同当年誉峰之于金融城，伊泰天骄之于攀成钢。

据悉，保利·新川天珺位于交子大道的城市展厅已正式开放，首批次房源预计于5月入市，成都的高净值人群，可以保持顶格想象与期待。

注1来源：

https://mp.weixin.qq.com/s/4xnT1iksLOoEfN1H2v

注2来源：

https://mp.weixin.qq.com/s/3wTbDmnFnatDTRCfur

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