房地产市场并非只有“买卖”关系

国务院总理李强3月22日主持召开国务院常务会议，会议要求，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

何谓“市场+保障”，简单地说，就是让有能力的人随行就市、购买自己喜欢的住房，让其他人依据自身能力选择购房还是租房。自然，对于政策制定者的政府以及住房供应者的企业来说，就需要依据广大居民的这些需求，提供不同形式的住房，而不是僵化死板地满足于某种方式的住房供应。

事实也是，随着广大居民住房观念的不断变化，过去那种只想拥有一套属于自己的住房的观念，已经在很多人身上出现了变化。特别是90后、00后等年轻人，对所住房屋有没有属于自己的产权，已经不感兴趣，他们需要的是轻松、愉快、有质量的生活。如果因为住房问题，让自己背上一身的债，让该买的商品不敢买、该享受的生活不敢享受、该拥有的品质生活不能拥有，甚至让父母、孩子都跟着自己受苦，是不能接受的。住房，在他们心里，只能是锦上添花，而不能成为负担。

于是，选择租房的年轻人越来越多，即便购房，也一定是经济条件可以达到，且不给父母等添麻烦的人。为什么各地出台了那么多鼓励居民购房的政策，房地产市场仍然处于低迷状态，关键就在于居民的购房冲动已经不再强烈，租房动力则在不断增强。房地产市场不再只有“买卖”关系，还有“租赁”关系，且租赁的比重不断提升。所谓房地产市场还有很大的需求潜能，只是专家们的想象。对这样的观点，必须理性分析和思考，绝不能盲目听从或相信。否则，会给决策带来不利影响。

实际上，住房问题真正做得好的国家和地区，租赁房的比重一定远高于买卖房，租房者人数也远多于购房者。尤其是人口大国，更需要把握好租房与买房的关系。否则，会造成土地资源的巨大浪费，会给耕地等造成严重影响。经济发展、基础设施、开发建设、城市布局、居民生活等都需要大量使用土地，如果不能在开发建设方面有效控制土地占用，而是盲目扩大开发规模、增加住房供应等，就会对土地供应形成强大压力，对经济发展、居民生活、基础设施建设等都造成不利损害。

而控制开发建设用地最有效的手段，就是扩大居民租房的比重，引导广大居民多租房、少买房，尤其不要囤积住房、闲置住房，避免造成住房资源的严重浪费。恰恰是，我国目前的房地产市场，闲置、空置、库存的住房规模是非常大的，住房资源的利用率也是相当低的。城市如此，农村也是如此。城市的闲置房、空置房主要是投资性住房、炒作性住房以及腐败性住房，农村的闲置房、空置房则主要是那些在城市和农村都有住房者。如此一来，城乡的住房资源浪费就实在太大太多了。在这样的情况下，如果地方再无序地增加商品房供应，其可能造成的住房资源、土地资源浪费将无可估量，对经济发展、城市建设、基础设施投资等也将造成极大的影响。更重要的，还会无限积累房地产市场风险，导致经济发展受到房地产风险的威胁。

眼下，多数房企都面临着比较大的资金链断裂风险，而从市场需求来看，只会是供需矛盾越来越激烈，而不是有些专家所言的市场需求仍然很大。因为，随着租房者越来越多，房地产市场的买卖矛盾会日益尖锐，供大于求的现象越来越严重。因此，必须采取强有力的措施，缓解这一矛盾。一方面，要有效控制新的住房供应，把重心放在存量房的消化上，最大限度地缓解供需矛盾；另一方面，要有效扩大租赁房规模，将现行的存量房通过政府购买、企业购买、开发企业转型等方式，逐步转化成租赁房，以满足居民租房需要。如果租赁住房的结构合理、价格合理，选择租房的居民会更多，存量房、闲置房、空置房等的利用效率也会有序提升。在此基础上，根据市场需求变化，适度增加新房供应，才不会造成资源浪费，才能有效化解房地产市场风险，有效保护土地资源。