信仰崩塌！又一老牌千亿房企突发暴雷，西安将……

　　买房，最让人难以接受的就是“延期、烂尾”！

　　这看似简单的两个词，对于普通人来说真的是太沉重了！虽然已经进入2024年了，但房地产大洗牌的进度还远远没有结束。

　　这个老牌千亿房企，在今年3月20日之前甚至被称为「闽系民营房企之光，然而如今却突然暴雷，他最终还是没能撑到最后！

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　　去年底还在靠“第二支箭”融资的金辉控股，如今也扛不住了。

　　关注楼市的朋友应该都清楚，早在去年12月21日，“第二支箭”支持金辉集团股份有限公司2023年度第二期中期票据成功发行。

　　据悉，该票据由民企支持工具全额担保增信，发行金额8亿元，期限3年，发行利率4.28%，募集资金主要用于补充流动资金、保交楼项目建设、偿还境内外债券等。

　　早在2022年，大多数民营房企便进入监管提供特殊增信才能发债的阶段。2022年末，中债增担保范围从最初的5家示范房企扩容至金辉集团、新希望地产、中骏、雅居乐、合景泰富、卓越等企业。

　　随后，金辉于2022年底成功发行12亿元“中债增”中期票据。2023年8月24日，再次成功发行8亿元的2023年度第一期中期票据，由民企支持工具全额担保增信，募集资金主要用于保交楼项目建设、偿还境外债券等，这在民营房企中已实属难得。

　　但是，与企业自身债务规模相比，上述融资规模仍显微薄，叠加当下地产行业整体下行，头部规模房企也陷入债务危机，金辉如今的违约实际上也难以避免。

　　3月20日晚，金辉控股公告称，尚未支付2024年到期、票面利率7.8%票据的未偿还金额、本金总额3亿美元。

　　目前，金辉仅存这一笔美元债，根据2024年票据条款，该债券所有未偿本金连同任何应计和未付利息，应付日期为2024年3月20日。

　　金辉官宣违约，让业内略感惊讶，作为“示范性房企”之一，毕竟金辉去年还频频发债。

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　　但是，从金辉的企业运行来看，这次暴雷虽在情理之外，但却在意料之中。

　　据金辉高管透露，这笔债务是3亿美元，已经筹够了钱，但因为汇款限制，还是无法偿还。

　　汇款被限制的原因是金辉拖欠着大量供应商款项，导致楼盘停工，所以，国家外汇管理局的地方行政办公室限制金辉 将资金转移至境外。

　　而今年，金辉须偿还的银行及非银借款达到了134.69亿。涉及农业银行、中国银行、光大银行、工商银行等。 而2024年须偿还的非银行借款为三笔，余额共计8.64亿元，包括山东信托、东方资产、中信信托的借款。

　　数据来源：企业募集说明书、观点指数整理

　　数据来源：企业募集说明书、观点指数整理

　　另外，根据金辉集团2023年度中报显示，金辉债务余额为331.85亿元，剔除预收款项后的资产负债率63.1%，净负债率为61.3%，均较上年度有所下降。

　　不仅如此，2021年、2022年金辉的筹资性现金流分别净流出89.42亿元、171.39亿元，处于债务净偿还状态。

　　因此，虽然凭借政策工具多次发债，但业内早已预警了金辉的偿债压力。

　　今年前两个月，金辉仅卖出去20.6亿的销售金额，位于行业五十名开外，与万达集团、金融街等企业相当，销售不振再次让公司债务偿还“雪上加霜”。

　　金辉方面在公告中表示，公司将继续坚守责任，全力以赴确保交付工作顺利推进，并加快物业销售，稳定业务经营；同时，公司正采取严格的降本增效措施，减少非核心、非必要的营运和开支，维持现金流平衡。

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　　那么，金辉此次票务延期是否会对其在售项目有影响呢？

　　先来看一下金辉目前的土地储备规模：

　　根据相关数据显示，截至2023年中期，金辉总土地储备2436.4万平方米，权益土储建面1950.9万平方米。

　　结构来看，西北土储规模最大，土储建面占比23%，其中89.8%的西北土储集中于西安；华东区域其次，土储建面占比21.6%，其中70.1%集中于连云港和淮安。

　　从各个城市的具体情况来看，连云港、淮安和泉州等三四线城市复苏力度较弱，对于西安来说情况相对要好一些。

　　而西安方面，目前金辉共有5个项目在售中。但大部分项目都位于西安附近的远郊，主城区唯一在售的就是位于曲江新区的商办项目，金辉环球中心。

　　西咸新区泾河新城有两盘在售，价格相对来说较低，工程进度已接近现房。

　　其中，泾干学府城均价仅6600元/m²，1、3、6#楼，在售户型面积段为89-209㎡，项目整体参考均价约为6500-6800元/㎡，预计2024年6月底交房。

　　金辉城，目前在售楼栋为39#、40#、41#、47#楼，在售户型区间为82㎡-145㎡，整体价格区间8500-9200元/㎡，目前已是现房销售，所剩房源不多。

　　剩下两个项目一个在高陵，另一个则在户县。

　　金辉鹿鸣长滩，在售5#、6#楼，面积98-139m²，均价10000元/m²，5#楼交房时间25年9月20号。7#楼价格已公示，开盘时间待定。

　　位于户县的嘉兴业源著，目前在售的是1-6#号楼，已经是现房。目前来看，金辉在西安的在售项目进度还算可以，后续是否能够如期交付，我们也将持续关注。

　　此外，2023年中期末金辉在建面积减少至1492.13万平方米；存货909亿元，但已竣工库存比例持续上升，期末已竣工待售物业占存货的比例15%。

　　可以看到，对于金辉来说优化库存结构仍是未来工作重点，针对优质项目需灵活调整推货节奏，对难销项目要多管齐下加大营销渠道和力度。