万科之后，谁来接棒金融城东？

当一片废墟的潘家沟迎来锦江统建、万科、中能建、中交地产、中国铁建地产等一众业界大佬，便注定了它的不平凡。

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今年3月初，中国铁建地产以22400元/㎡成交楼面价，竞得锦江区柳江街道潘家沟村林家坝TOD（规划中）约31.18亩住宅用地。从此，潘家沟这片风水宝地的价值又上升到了一个新的高度。

（中国铁建地产地块位置示意图）

我们知道，锦江区潘家沟片区，或者称之为林家坝TOD板块，被业界冠以金融城东的区位界定。而金融城东则不限于此，尚可包括北侧的棬子树、西侧的包江桥，还有东侧的白鹭湾等。

从2022年开始，金融城东聚集了金茂、建发、锦江统建、中交、深投控、成都城投、华润置地、雍景投资、万科、中能建、中国铁建等具有实力的房企。这里需要特别注意，金茂、中交、华润置地、中能建、中国铁建均是央企序列，而建发、锦江统建、深投控、成都城投、雍景投资均为纯国企序列，万科也是国资背景的龙头房企。

（金融城东掠影，摄于2023年11月）

如果说锦江金茂府、建发天府养云给白鹭湾板块定下了高端改善的基调，那么，万科朗拾交子亦为林家坝TOD板块开了一个好头。事实上，万科作为一家高周转的规模房企代表，高端改善作品的打造并不是其最强项。不过，这一轮万科在林家坝TOD的项目也好，还是在武侯区、新都区大丰板块的新盘也罢，都呈现了高水准的产品力，赢得了市场的尊重。

这一点，市场的反响往往最有说服力。2023年4月20日拿地，同年10月13日首次取证，耗时不到6个月，可以说彼时万科亟需证明自己。短短3个月不到的时间里，万科朗拾交子就实现了快速去化，成为同时间段里锦江区名副其实的“销冠”。

（万科朗拾交子项目大门图）

万科朗拾交子占地约74.4亩，容积率1.8，虽然其地理位置备受关注，但其产品品质和销售价格形成的性价比，还是让高新区的外溢购房人群，很难拒绝。事实上，该项目的购房者大部分是年轻人，朝气蓬勃。

从土地禀赋来说，万科的这块地，可能是目前林家坝TOD最适宜打造高端改善作品的了。约74.4亩的占地面积，能够设计出丰富的园林景观和小区内的配套，比如入户的庭院，现在流行的泛会所等等，这要优于小地块儿；同样，1.8的容积率，使得在产品打造上，有更加低密的搭配，来实现高改人居的体验。

在产品设计上，作为一家嗅觉十分敏锐的头部房企，万科拿出了市场上第一梯队的产品户型，目前来看是领跑区域市场的。正是在这样的产品优势，特别是户型优势的情况下，加之精装单价还不到清水限价，万科成功让金融城东的林家坝TOD板块实现了开门红。

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在第一个人成功吃到螃蟹之后，其它人必然跃跃欲试。

近日，能建锦誉府项目售楼部已经出来了，产品户型也随之面世，关注度颇高。据说，冻资已超过了房源总量。紧随其后，中交锦江颂的售楼部也将于4月初亮相，而预计锦江统建的人才公寓项目交子峯萃也呼之欲出。

（能建锦誉府项目实拍图，摄于今年3月）

2023年7月19日，久违在成都市场拿地的中能建（葛洲坝地产），以17800元/㎡成交楼面地价，从62家房企中胜出抽中锦江区柳江街道约34亩住宅用地，清水限价33000元/㎡。

我们先从两个维度看看中能建拿地：其一，中能建在成都市场知名度并不高，此前，葛洲坝地产在成都开发了双流的葛洲坝紫郡蘭园，于2018年首次入市摇号销售，2020年5月最后一批次取证，早已售罄；郫都区能建紫郡公馆尚在销售中。2023年这一次拿地，是葛洲坝地产重整更名为中国能建城市投资发展有限公司后，首次在成都主城“5+2”区域拿地。

其二，能建锦誉府能给成都带来怎样的作品备受市场期待。该项目地块位于锦江区金融城东林家坝TOD板块北部，与锦江大道一街之隔的区域已经非常成熟，如58神奇空间的商业，不过东西两侧和南侧的界面尚待开发，西侧不远处的安置房项目也在如火如荼的建设中。从地段上讲，锦江区和金融城东两个关键词，足以让项目的关注度倍增。

（潘家沟安置房项目，摄于2023年11月）

那么，能建锦誉府给出了怎样的答案呢？从公开信息来看，在容积率2.5的约34亩地块上，选择打造了6栋系纯板式改善作品，全部为两梯两户的约143㎡套四户型。户型图显示，能建锦誉府有A、B两个约143㎡的户型，这两个户型整体而言中规中矩，与市场上“第一梯队”的143户型比较，亮点不甚突出，主卧等空间布局还有一些可提升的地方。

当然，锦江区金融城东的核心地段价值，才是能建锦誉府最大的卖点，简单一句话，这个项目大抵根本不愁卖。

对于即将亮相的中交锦江颂，市场也是期待满满。这个项目更靠近白鹭湾一侧，自然有它的优势，中交地产近两年在成都虽然比较低调，但是其打造的中交鹭鸣九章，锦江九章这两个改善级作品，还是可圈可点的。

（中交锦江颂意境图）

特别是与锦江统建联合开发的锦江九章项目，正是白鹭湾F4之一，故中交锦江颂的产品还是值得期待的，它将给林家坝TOD带来怎样的作品，我们后续将关注。

进入2024年，无论是土地市场，还是新房改善市场，金融城东林家坝TOD板块，必然将占据重要的戏份。

纵观整个金融城东，继白鹭湾F4之后，南三环外侧的锦江区棬子村的华润置地项目入市后快速去化，而成都城投置地的鹭湾锦上映项目入市之初就表现得不尽如人意了，究其核心原因可能还是在产品户型的精研上与市场略有脱节。

目前来看，锦江区金融城东待入市新盘还有金融城三期由华润置地和锦江统建联合打造的新项目，雍景投资白鹭湾的约百亩改善大盘，还有中国铁建的林家坝板块核心地块。这几个项目，都非常值得期待。

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产品与地段的错配，这成为近两年部分项目遭遇滑铁卢的重要原因，比如说锦江区的国锐项目，以及金融城东的某项目，再比如高新区的某项目等等。

这些都是在优质的地段，匹配了与地段价值不符合的产品造成的。这也再次证明，在楼市价值回归主城的逻辑下，市场明显有所分化，购房者对改善作品，特别是高端改善产品变得越来越挑剔。

在市场上升趋势下，卖地段的时代，已经一去不返。很多房企在吃惯了土地红利之后，并没有改变，或来得及改变，去适应市场，去精研产品，那么它们注定会被市场抛弃。这一点，在部分平台企业表现得比较突出。

回到文本的主题，继万科朗拾交子之后，因其地段价值，金融城东必然成为今年楼市的大热板块。那么，谁能接棒其产品力，接棒其市场热度，将区域带到一个新的高度呢？金融城三期华润置地和锦江统建合作开发的约29亩项目，中国铁建地产新项目是否落地西派系作品，雍景投资的约百亩大盘又将如何打造，都将影响区域的格局。

去年6月13日，华润置地以20700元/㎡的价格，拿下金融城三期包江桥约29.5亩地块。这宗土地容积率2.5，清水限价3.6万元/㎡，华润置地联合锦江统建开发。

（华润置地、锦江统建的“锦宸府”，摄于今年3月）

资料显示，该项目共规划了4栋建筑，共170户房源，建面约240㎡-280㎡，总建筑面积49079㎡。作为金融城稀有的住宅项目，“锦宸府”这个楼盘工程进度相当快，部分外立面已经呈现，虽然还没有开售信息，但热度早已拉满。

2024年1月10日，华润置地成都公司曾发布一则严正声明，有关金融城三期29亩项目虚假信息。声明称，公司开发建设的金融城三期29亩项目未与任何渠道中介机构或个人存在合作关系,不存在“提前锁房”“关系费”“茶水费”等行为任何渠道中介机构及个人在任何渠道发布的相关不实信息及销售行为均为诈骗。

随后，今年中国铁建地产拿下林家坝TOD地块，金融城三期约29亩项目的地段价值还在进一步拔高，在华润置地和锦江统建联合开发的情况下，相信产品不会有什么问题，如果该项目上半年取证，必然会将金融城三期及金融城东的板块热度带到一个新高度。

中国铁建地产摘得的约31.18亩土地，也是颇值得期待的。在成都豪宅市场，中铁建西派系有着重要的分量，如果说林家TOD板块未来谁是高端门面担当，相信很多人希望有西派的产品。按照中铁建的开发速度，相信等不了多久就会有消息了。

（金融城东近两年土地成交情况）

如今，金融城东在售的项目是万科朗拾交子和成都城投置地鹭湾锦上映。这两个项目比较的话，在项目地段、占地面积、拿地成本等关键方面，各有优势，且都不差，为何去化速度有很大差别呢？非常值得深思。截至目前，鹭湾锦上映销售较开盘之初有了很大的起色，却仍然低于华润置地、万科，以及白鹭湾F4的去化速度。

还值得一提得是，自万科拿得约74.4亩土地之后，林家坝TOD板块出让的土地占地面积都不是很大，基本上都是二三十亩的地块，这对高端改善产品的打造，造成了不小的难题，特别是在园林和公区的规划设计上，必然有所不逮。

其实，成都城投置地鹭湾锦上映的土地禀赋，本有着打造区域天花板级别产品的基因的，从实际呈现来看，特别是在户型设计上，仍略显遗憾。这一点是部分平台企业，不及如龙湖、中铁建、招商、华润置地、建发、绿城等头部房企的地方，值得深思。

最后，我们其实非常期待雍景投资在白鹭湾F4组团南侧的约99.98亩地块，预计这个项目也将于上半年揭开神秘的面纱，其地块禀赋非常高，待看产品打造方面能够有所突破，为区域高端改善再添封面之作。

整体而言，自万科之后，金融城东多个楼面即将入市，包括能建、中交、锦江统建、华润置地、雍景投资，以及最新拿地的中国铁建地产，涵盖改善、深改、豪宅序列的作品，对于购房者来说，买入金融城东的大方向没有什么可商榷的，但是买哪个楼盘更好，更适合自己，可选择的空间就比较大了，建议可以多关注上述项目。

总之一句话，我们维持去年底的观点：金融城东是2024年土地市场和新房市场最大的热土。