北京房产律师——己方房屋，他人起诉借名买房，法院如何判断

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某鑫向本院提出诉讼请求，请求判令：1.依法确认赵某鑫与孙某坤之间就北京市西城区一号房屋存在借名买房关系；2.孙某坤协助赵某鑫将北京市西城区一号房屋转移登记至赵某鑫名下；3.本案诉讼费由孙某坤承担。

事实和理由：赵某鑫与孙某坤系多年好友，2005年赵某鑫拟购买住房，经多次看房选择，与案外人蔡某刚达成购买位于北京市西城区一号房屋（以下简称案涉房屋）的意向。后赵某鑫与孙某坤约定：由赵某鑫出资，以孙某坤名义购买该房屋。赵某鑫与案外人蔡某刚、北京H公司（以下简称：H公司）达成协议，以孙某坤名义购买案涉房屋，H公司配合办理购房变更手续。该协议由赵某鑫以孙某坤名义在协议上签字，后赵某鑫分多笔向案外人蔡某刚支付了该房屋的全部价款。

2007年12月30日，赵某鑫以孙某坤名义与案外人H公司签订该房屋买卖合同。2010年2月24日取得该房屋所有权证书，登记至孙某坤名下，该证书一直由赵某鑫保管至今。另该房屋自购买起，一直由赵某鑫居住、使用至今。现赵某鑫与孙某坤因借名买房关系事实发生争议，且孙某坤已经严重违约对涉案房屋提出不正当要求，致使赵某鑫遭受巨大经济损失，严重侵犯了赵某鑫的合法权益。赵某鑫为维护自身合法权益，特诉至法院，请求贵院在查明事实基础上，依法判如所请。

被告辩称

被告孙某坤辩称：1.孙某坤和赵某鑫之间不存在借名买房关系。……赵某鑫称“借名买房”是为了规避单位的限制，构成了虚假陈述和虚假诉讼。其次，孙某坤和赵某鑫没有“借名买房”的约定，无论是口头约定还是书面约定……第三，录音证据显示赵某鑫想要霸占孙某坤房子......”第四，孙某坤给赵某鑫70万元购房款并委托赵某鑫办理买房手续。录音证据显示赵某鑫收到孙某坤交给他的购房款70万，而且多次承认。也许70万元不完全够房款，但是孙某坤出租房屋给赵某鑫之时，口头约定多出来的房款从房租里面抵扣。

民事诉讼追求的是高度盖然性原则，主要证据、关键证据充分证明孙某坤为案涉房屋所有人，如购房合同显示买房人是孙某坤、房产证办理在孙某坤名下以及《房屋租赁合同》、录音证据，足以形成完整的证据闭环，证明孙某坤是案涉房屋的所有人，……赵某鑫保管孙某坤的产权证以及居住至今，不是拥有所有权的理由。赵某鑫保管房屋产权证，是因为孙某坤委托赵某鑫办理包括签订购房合同在内的一切手续导致的必然结果，……

法院查明

一、案外人蔡某刚于1998年与H公司签署房屋买卖合同，约定由蔡某刚购买本案所涉房屋，即北京市西城区一号房屋。后经协商，蔡某刚将其购买的该房屋转让给孙某坤。就上述房屋转让一节，赵某鑫提交甲方为H公司、乙方为蔡某刚、丙方为孙某坤的《转让协议》第一页，载明房屋价款为1094055元，该页无相关人员签字。经本院询问，赵某鑫称只能找到该协议第一页，其余页因时间久远无法找到。孙某坤认可案涉房屋原购买人为蔡某刚，称系赵某鑫代其与蔡某刚沟通购买案涉房屋事宜，但对该转让协议的真实性不认可，对其中约定的价款不认可。

蔡某刚于2005年5月26日出具收条载明收到房款73万元，于2005年7月5日出具收条载明收到房款80万元。孙某坤主张上述73万元的收条即案涉房屋的房屋价款。赵某鑫则主张案涉房屋共计支付了1226291.22元购房款。

2007年12月30日，孙某坤（买受人）与H公司（出卖人）签署《商品房买卖合同》，约定：孙某坤购买位于北京市宣武区一号房屋，房屋总价款为918748元。同日，H公司与孙某坤签署《结算协议》，约定案涉房屋最终成交价为918748元。以上协议落款处孙某坤的签名均系由赵某鑫代签。

2010年1月28日，案涉房屋取得房屋产权证书，登记所有权人为孙某坤。

二、赵某鑫主张，案涉房屋系其借孙某坤名义购买，其提交蔡某刚出具的收据、房屋所有权证、契税票、房屋登记费、专项维修资金收据的原件、物业费票据、垃圾费票等原件，用以证明系其向案外人支付的购房款、由其办理相关购房办证手续，且购买房屋后一直由其居住使用。

孙某坤主张其委托赵某鑫处理购买案涉房屋相关事宜，包括合同签订、代办产权证等。2008年7月，孙某坤因涉及刑事案件被羁押，直至2020年6月才刑满释放。

孙某坤提交其与赵某鑫在2020年9月3日的对话录音。在对话中，孙某坤多次向赵某鑫明确表示当时给了其70万元购房款，赵某鑫未予以明确否认。

三、本院曾受理孙某坤诉赵某鑫物权保护纠纷一案。孙某坤在该案中提出诉讼请求，要求判令赵某鑫腾出案涉房屋并支付占有费及利息。判决：赵某鑫腾退案涉房屋交还孙某坤，并支付房屋使用费494109.59元。孙某坤、赵某鑫均不服提起上诉，北京市第二中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。法院在该案件中认定以下事实：

2005年12月30日，孙某坤（甲方）与T公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由T公司租用孙某坤坐落于一号房屋一套，租用期限自2006年1月至2011年12月止。该房屋租金为每年伍万元，每年12月中旬支付下一年全年的租金。上述《房屋租赁合同》乙方签章处，由T公司加盖公章并由赵某鑫本人签字。

庭审中，赵某鑫认可该《房屋租赁合同》的真实性，但认为只能证明当时双方有租赁关系，承租方是T公司，不能证明房屋所有权。赵某鑫当时出资购买的涉案房屋，只是挂名在孙某坤名下。购买房屋后，就入住了该房屋，并不是租赁。孙某坤主张，租赁的主体是赵某鑫，不是T公司，赵某鑫是T公司的副总，是T公司签订的租赁合同，赵某鑫是代表T公司。另外，对于租金支付问题，孙某坤陈述交了2006年一年的租金，其余租金没交过。赵某鑫认为双方没有租赁的合议，没交过租金。

另查：2021年，孙某坤因房屋租赁合同纠纷一案，将赵某鑫诉至本院，要求：1.依法判令赵某鑫支付租金250000元，并给付利息损失，判决：赵某鑫于本判决生效之日起十日内给付孙某坤尚欠房屋租金250000元，并支付逾期付款利息损失。

在该案中，孙某坤和赵某鑫均认可，并无T公司这个单位，赵某鑫系T公司在北京的办事职员。该案中认定，孙某坤与赵某鑫实际形成房屋租赁合同关系。后赵某鑫不服提起上诉。2021年11月，北京市第二中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。

再查：2021年3月，赵某鑫因所有权确认纠纷一案将孙某坤诉至本院，要求：1.依法判令位于北京市西城区一号房屋为赵某鑫所有，孙某坤将上述房屋过户至赵某鑫名下；2.依法判令由赵某鑫承担本案的诉讼费用。在该案中本院查明，涉案的北京市西城区一号房屋因相关刑事判决的财产刑的执行，已被北京市第二中级人民法院查封，故赵某鑫诉请不属于所有权确认纠纷一审民事诉讼的受案范围。因此，裁定：驳回赵某鑫的起诉。赵某鑫不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院裁定：驳回上诉，维持原裁定。

四、另，赵某鑫提交其与蔡某刚的对话录音。孙某坤对该录音的真实性、关联性、合法性以及证明目的均不认可。经本院审查，该对话录音中，即便对话当事人确为蔡某刚与赵某鑫，蔡某刚亦未明确表示其知晓孙某坤与赵某鑫之间是否存在借名买房关系。

裁判结果

驳回原告赵某鑫的全部诉讼请求。

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。根据双方当事人在案证据、当事人诉辩意见以及其他生效裁判文书查明的事实，法院对赵某鑫所持其与孙某坤就案涉房屋存在借名买房合同关系的主张不予采信，理由如下：

首先，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或者其他方式。本案中，虽案涉房屋系由赵某鑫代孙某坤签署相关买卖协议、代为向出卖人支付购房款、办理产权证书并由其一直持有房屋产权证件及相关票据原件等，但其并未提交任何证据证明双方曾就借名买房一节进行协商并达成一致意见。

其次，关于产权证书、相关票据原件由赵某鑫一直保存一节。经查，2008年7月，孙某坤因涉及刑事案件被羁押，直至2020年6月才刑满释放。案涉房屋的产权证书系在2010年办理，此时孙某坤处于服刑状态，故赵某鑫持有相关证书及票据原件不足以证明双方存在借名买房合同关系。

最后，关于购买案涉房屋后一直由赵某鑫占有使用并支付相关费用一节。根据生效裁判文书查明的事实，赵某鑫原系基于与孙某坤之间的房屋租赁合同关系占有使用房屋。在租赁合同期限届满后，赵某鑫继续占有使用案涉房屋。相关生效裁判文书已经判决赵某鑫须向孙某坤支付相关期间的租金、占有使用费等。

综上，法院对赵某鑫的全部诉讼请求均不予支持。