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01 规划

容积率走低，楼间距拉大

市场行情好的时候，高能级城市买房不是靠买，而要靠抢。那时候一二线城市千万级的豪宅，容积率动辄在5.0以上，绿化率则可能只有30%左右。即便如此，购房者依然趋之若鹜，在“市场不缺房子，只缺好房子”的现在，高容积率正在逐步被抛弃。无论是在一线城市，还是强二线城市，改善型项目都是朝着低容积率的方向进化。

过去很多项目通过高低配的方式，设法将容积率做满，为项目争取更多利润。而当前，不少项目在容积率只有2.0左右的情况下，主动抛弃高低配的做法，而是做纯洋房，或者是小高层户型。例如，下面案例中容积率为2.0的项目，就没有采用传统的高低配做法，而是将户型设计为16—25层高的小高层，并且部分采取板式结构。

建筑采用围合式布局，所有楼栋沿着中心园林排布，既能避免住户对视的尴尬，也让每一户都享有通透的视野。另外，东西楼间距最大达到约200米，南北楼间距也有约110米，这种局部模式极大地优化了居住体验。

02 户型

让尺度更足，舒适度更高

户型素来是住宅项目的核心竞争。房企拼产品力，自然要在户型上多下功夫。这两年，改善型项目在户型设计上出现很多可圈可点之处。

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更多的飘窗、更大的阳台，得房率明显提高

随着地块的容积率降低，项目得房率就有提高的基础，从而套内使用面积变大，大大提高了居住舒适度。通常来说，大部分户型得房率约在85%左右，想要超越常规，往往要在飘窗、阳台、露台、挑空等方面做文章。

以广州市为例，去年广州就出现了多个100%甚至更高得房率的项目。2023年11月9日，广州发布了一则建筑新规，住宅阳台面积可扩大到占20%；同时，还鼓励设置入户花园和生活阳台。这一新规，极大地拓宽了户型得房率的想象空间。

在新规出台后的保利·花语和岸，宣布将飘窗宽度将拓宽到0.8米，比传统做法高出60%。这一卖点直接将项目与市面上的竞品区别开来，获得了购房者的热捧，项目首开当天就卖出了12亿元。从图例的115㎡户型可以看到，飘窗几乎铺满全屋，不仅卧室规划有飘窗，就连客餐厅也做了整面飘窗，采光及居住舒适度堪称无敌。

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大面宽、大开间、高窗地比，采光面做到极致

除了得房率更高之外，改善项目的户型也朝着大面宽、大开间、全朝南的方向进化。

以龙湖某项目4房2厅2卫户型为例，该户型建面约126㎡，做到了全明设计，其中，南向4.5个开间、面宽更是达到了约14.9米，无论上采光度还是景观视野都非常到位。

同时，L型飘窗也被当作很多改善项目的一个卖点。例如下面这个建面约147㎡户型，做到四开间朝南，南向约5.4米的超级宽厅，约8.5米的双联景观大阳台，尺度之足令人震撼。主卧还有270°全景环幕飘窗，窗外景致尽收眼底，对购房者而言杀伤力十足。

另外，窗地比也是当前住宅升级的一大方向，得益于立面公建化的处理手法，“全面屏”设计极为流行，市面上不少项目的窗地比都达到50%甚至更高，超大面积的落地玻璃，让空间得以无限延伸，不仅采光通风更佳，视觉上也更为通透。如下图为保利某项目的立面效果图，通过大面宽玻璃的设计，整体干净、时尚，彰显品质。

03 立面

公建化立面不断创新，部分项目引入曲线屏设计

公建化外立面越来越普遍，几乎已成为所有改善型项目的必选项。目前最通行的做法是采用超白铝板为框，并以金属线条镶边，再搭配大面积的双层中空LOW—E玻璃，让立面显得更为通透且富于现代感。还有一些项目引入“曲面屏”设计，比如绿城芝兰月华项目，就以曲线柔化建筑边框，同时融入灰绿色陶板线条，整个立面视觉体验大气非凡。

04 景观面

景观面积更大，更有仪式感

随着楼市进入改善时代，邻里空间的打造以及园林景观带来的舒适度，一度成为购房客户的关注点。从早期的营销中心示范区对景观的展示，到如今客户对于绿化率以及园林景观设计的考量，只有将更多空间留给园林景观，从而提升居住舒适度，提高项目的竞争力。

2023年，越秀地产就提出了“一半公园一半城”的公园城市（POD）开发模式，将房子“种”在公园里。为此，越秀地产对常规的设计流程做了调整——先做公园规划，再做建筑设计，将住宅与公园融为一体。

在越秀地产和樾府系项目，超大景观园林已成为标配。如大学城和樾府，项目容积率不足3.0，计容面积约20.5万㎡，景观面积却达到11.2万㎡左右，占比将近一半。

另外，景观设计中对于归家的“仪式感”、“体验感”在改善项目中也受到空前重视。很多项目都提出，打造酒店度假式的归家体验，如超大尺度的门楼，仿酒店设计的环岛式落客空间、豪华的地上地下双大堂等等。

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