观点直击 | 龙湖集团：经营性业务成穿越周期压舱石（实录）

观点网2023年是龙湖集团成立30周年。这一年，行业面临深度的调整期，处于拐点之下。

3月22日午间，龙湖集团披露了过去一年的成绩单。

数据显示，2023年全年，龙湖集团实现营业收入1807.4亿元，股东应占溢利为128.5亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利113.5亿元。

在同日下午召开的业绩发布会上，龙湖集团管理层表示：“这两年行业销售规模下滑，包括新房价格下滑，导致企业盈利下滑甚至亏损，已成为共性问题。”

同时，该公司亦强调，通过三大业务板块的聚焦协同，和各航道以正向经营现金流驱动的内生式增长，龙湖在23年仍实现了百亿以上的核心净利。

在同行普遍业绩预亏的情况下，龙湖集团这份成绩单还是给市场注入了信心。

不仅如此，过去一年，龙湖集团的经营性物业持续发力，运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，利润贡献占比超过60%。

龙湖集团管理层表示，运营及服务组成的经营性收入对龙湖集团利润，以及整个盘面形成持续的贡献，在整个行业下行过程中，为龙湖穿越周期提供了底气，也成为公司穿越周期的压舱石。

从开发向经营的动能换档，为龙湖后续发展注入更多能量，此外，从资金层面来看，2023年，龙湖集团持续地主动有序压降负债，始终把债务安全放在第一位。

该公司管理层表示：未来，龙湖集团将践行高质量发展模式，凭借安全的财务盘面以及开发运营服务三大业务板块的稳健经营，在波动的周期当中继续保持生存和发展的主动权。

开发航道：谷底修复

2023年年初，龙湖对旗下业务航道进行了重构，形成了开发、运营、服务三大板块协同发展的格局。彼时，龙湖就曾强调，开发航道仍作为支撑底盘。

不过，从财报数据来看，去年全年，龙湖集团的开发业务受行业整体影响有所下滑，期内实现营业额1558.6亿元，交付物业总建筑面积为1070.8万平方米，开发业务结算毛利率为11.0%。

物业销售方面，过去一年，龙湖集团实现现合同销售额为1734.9亿元，销售总建筑面积为1079.6万平方米，销售单价为人民币1.61万元/平方米。

据了解，2010年至2015年期间，全国新房成交面积维持在9到10亿平方米的量级，2016年到2021年期间，市场不断走热，全国成交面积维持在14亿平方米的体量，但其中存在大量的投资性需求。

受市场调控及消费信心影响，2023年，全国新房住宅市场又回落至9.5亿平方米量级。对此，龙湖判断，未来，9到10亿平方米是新房市场真实居住需求可以承载的一个量，短期内市场仍然存在一定的压力。

不过，龙湖亦强调：“地产航道虽然来到了谷底，但是我们觉得这是一个逐步修复的过程。”

至于2024年的销售及推盘节奏，龙湖集团管理层则表示，不论外部市场如何变化，龙湖始终将安全性放在发展的第一位，以战略定力和余量思维去应对周期性的不确定性。

首先，在供货端，龙湖2024年存量项目的供货大概会有2400亿元左右，其中，期初存量货值有1400亿元，今年将新增的供货大概1000亿元左右。

在这个基础上，龙湖还会根据资金盘面继续去新增获取土地，保持一个弹性的供货。

数据显示，2023年全年，该公司新增收购土地储备总建筑面积368万平方米，权益面积266万平方米，于2023年12月31日，龙湖集团的土地储备合计4539万平方米。2024年开年，龙湖已在西安、佛山以底价斩获两宗宅地。

龙湖集团管理层表示：“土储方面，我们会以销定支，主动把握好投资的节奏，同时，我们依然会严守我们的投资刻度，优中选优。”

其次，在销售去化方面，该公司表示，将根据市场情况灵活应对，积极去化、稳住售价，同时快速地清盘变现。“另外我们还会持续聚焦签约的质量，强调回款率和毛利率的修复。”

而在价格策略方面，龙湖亦表示，将守住价格底线，确保公司利润。

运营及服务航道：穿越周期的压舱石

过去一年，受全国楼市持续下行影响，开发业务收入及结算毛利率存在一定下滑，但从运营及服务航道看，龙湖却在行业下行周期实现了新的突破。

数据显示，2023年全年，龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，覆盖股息和利息的倍数达到1.55倍，利润贡献占比超过60%。

对此，龙湖表示：“经营性业务对集团的收入及利润形成了持续的贡献，在整个行业下行过程中为龙湖穿越周期提供了底气，也成为公司穿越周期的压舱石。”

据了解，运营航道主要包括商场和长租公寓，财报提到，2023年，龙湖集团实现运营业务不含税租金收入为129.4亿元，较上年增长8.9%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、19.7%和2.9%，运营毛利率为75.9%，较上年增长0.3%。

截止2023年末，该公司已开业商场项目总共有88座，建筑面积为797万平方米（含车位总建筑面积为1028万平方米），整体出租率达96.2%。

业绩会上，管理层表示，2024年还将新开14座商场，其中8座重资产、6座轻资产，也就意味着到2024年龙湖开业的商业项目将超过100个。

“这100座商场，我们内部叫‘百MALL时代’。”

面对商场数量的增长，龙湖亦提前做出了部署，其一，对于新开业的项目，龙湖明确进行产品的分级，根据每个项目的定档定级，一店一策进行差异化打造，意在满足不同客户的购物需求。其二，龙湖从去年开始对存量的一些项目进行改造，意在提升存量项目的业绩。

至于住房租赁方面，报告期末，冠寓已开业12.3万间，整体出租率为95.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为96.4%。

龙湖管理层在业绩会上表示，目前C3航道包括了六大板块的业务，除了长租公寓-冠寓、产业办公-蓝海引擎、服务式公寓-霞菲公馆及活力街区-欢肆四大产品外，还包括医疗及养老品牌佑佑宝贝儿童医院以及椿山万树颐年公寓，实现了全周期、全业态的资管运营。

“去年我们整个C3航道已经实现了6个亿以上的利润，整个利润的增速也是非常快的。”

实际上，此前龙湖就曾提到，在商业及长租两个重资产航道，公司每年将投入销售回款的10%沉淀到上述投资性物业当中。

“经过若干年沉淀，我们的投资性物业已经形成了接近2000亿元的资产规模”，陈序平强调，龙湖在去年也实现了比较标志性的转折，两个运营航道实现了经营性现金流为正，这就意味着，这两个航道不再需要集团或地产提供现金流上的支持，它可以通过自身的现金流去驱动自身的增长。

而服务航道则主要由轻资产的物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”组成，去年一年，该公司服务业务及其他不含税收入为119.4亿元，较上年增长2.4%，服务业务及其他毛利率为31.0%，较上年增长2.0%。

报告期末，该公司物业在管面积3.6亿平方米，实现收入102亿元，毛利率30.6%，其中，76%的收入来自于基础物管，17%来自于社区增值，6%来自于非业主增值。

而龙湖龙智造自2022年品牌发布以来，已累计获取代建类项目90个，总建筑面积超1600万平方米，综合实力已跻身代建行业前列。2023年，龙湖龙智造实现营业收入19.7亿元。

对于运营和服务业务，龙湖集团寄予厚望，陈序平提到，“我们的经营性收入及利润持续增长，这部分是非开发的，是更加持久、更加健康的。”

他同时表示，去年，公司实现经营性利润占比过半，已达到60%，龙湖也期待在未来有一天经营性收入的贡献能够过半，如果到这一天，龙湖就真正完成了转型。

财务安全：发展基石

“财务安全是公司发展的基石”，龙湖管理层在财报中如是提到。

从数据方面看，截至报告期末，龙湖集团的有息负债余额1926.5亿元，一年内到期债务为268.4亿元，占总债务比例为13.9%，在手现金为604.2亿元。

从三道红线指标来看，公司的净负债率为55.9%，剔除预收款后的资产负债率为60.4%，现金短债倍数为2.25倍。

整体而言，龙湖集团三道红线指标仍旧保持绿档，财务边际不断改善。

业绩会上，龙湖管理层表示，公司始终把债务安全放在第一位，履行所有债务的安全兑付，这其实也是用自己的行动来给行业注入一些信心。

据了解，2024年年初，龙湖成功完成了1月份境内到期债券的兑付工作，总金额达到27亿元，同时，该公司也提前偿付2月和3月份境内到期债券的兑付资金，金额为30亿元。

前不久，市场消息称，龙湖集团提前兑付总规模为46.1亿元商业资产支持专项计划。

业绩会上，龙湖管理层表示，年内公司到期债务仅剩100多亿元，占比不到8%，其中，国内的信用债券约60亿元，分别在5月、7月、8月及12月到期。

对于年内到期债务，该公司表示，“我们都做了有序的安排”。

除此之外，龙湖管理层强调：“我们在今年还会有序、主动、提前去归还2025年到期的部分债务，推进公司的短债优化，保持债务结构的优秀。”

表外债务方面，到2023年年末，龙湖集团表外项目的现金余额约为130亿元，负债余额约100亿元，表外项目整体是一个净现金的安全状态。

显然，2023年行业出清加剧，但龙湖始终保持财务底盘坚实，优化债务结构，打造更健康的资金链。

此外，财报数据显示，2023年龙湖集团实现正向经营性现金流，全集团合计净流入35亿元，公司的平均借贷成本为年利率4.24%，平均合同借贷年期为7.85年。

至于下一步的融资计划，该公司表示，其一，继续深耕经营性物业贷，目前该公司经营性物业贷款的金额达到474亿元，融资成本不足4%。

“这个品种的融资也为我们提供了一个长账期，同时成本很低的融资方式。”

其二，公开市场方面，龙湖将继续在中债增进的支持下持续发行债券。据了解，目前，龙湖的中债增进债券发行规模为58亿元，其中2023年发行金额为23亿元。“未来我们会适时、按需发行中债增进债券。”

其三，在海外融资端，龙湖采取的措施是逐步进行压降，保持行业内的较低水平，且100%进行掉期处理。

经营性现金流为正、有息负债规模稳步下降、经营性收入及利润持续增长——龙湖强调，这三个方向是龙湖后续聚焦的重点，公司亦希望通过这样的高质量发展能够成功穿越这个周期，并真正完成企业的转型。

以下为龙湖集团2023年度业绩会问答实录：

现场提问：近年来，监管层对房地产行业政策进行了多方位放宽，但全国房地产市场尚未有明显好转，对于当下和未来的市场行情，管理层怎么看？

管理层：从市场基本面来看，2010—2016年六年间，全国新房住宅成交面积一直维持在9亿方，2016年—2021年连续几年平均的成交面积大概维持在14亿方的体量。

从9亿方到14亿方可以看出，这里面有不少投资性需求，后续随着住建部的“房住不炒”政策出台，新房市场又回落到9亿方的体量。所以从这个角度来看，我们认为9—10亿方是新房市场的真实居住需求承载量。短期市场的承压主要是受市场信心未完全恢复的影响。我们也看到从去年以来，随着一系列高杠杆企业的出险，影响了购房者的信心，这是需要时间去修复的。

同时，在2023年疫情后整个经济还没有完全恢复到疫情前的增速，居民的购房意愿、负债意愿仍然还在一个恢复的过程，所以整个房地产恢复过程中，我们觉得信心是非常关键的。大家也可以看到龙湖也经常去偿还债务，包括公司始终把债务安全放在第一位，履行我们所有债务的安全兑付，其实也是用自己的行动来给行业注入一些信心。

现场提问：如果市场回暖，动力持续不足，龙湖是否做好了底线推演？如果有，将安排怎样的推盘及销售去化策略，今年销售目标是多少？

管理层：首先，我们相信随着利好政策不断释放落地，行业经过一个阶段性的周期调整，市场的回暖也值得期待。但是，无论外部市场如何变化，我们龙湖始终将安全性放在发展的第一位，以战略定力和余量的思维去应对周期性的不确定性。

其次，在供货端，2024年我们的存量项目供货大概会有2400亿左右，这里面包括之前的1400亿，今年将新增供货大概1000亿左右，在这个基础上我们还会根据资金盘面继续新增获取土地，保持一个弹性的供货。

在销售去化的策略方面，我们会根据市场情况灵活应对，积极去化。在主力项目上，我们会保持产品力优势，稳住售价，同时快速清盘变现。比如在2023年，我们总共首开新项目35个，当年的平均去化率达到了70%左右，另外我们还会持续地聚焦签约质量，强调回款率和毛利率的修复；在价格策略上，我们龙湖一贯都非常坚定，将通过提高产品和服务的优势积极去化一些库存的产品，同时我们也会守住价格，确保我们的利润。

现场提问：龙湖目前债务情况如何？今年境内外债务偿还安排和资金铺排计划是怎样的？龙湖表外负债情况如何？

管理层：我们自2022年开始就在主动、有序地压降负债规模，并持续优化负债结构。截至23年底，集团有息负债规模为1926亿，同比22年底压降154亿，未来还将逐年压降。截至目前，24年内到期债务余额147亿、占比不到8%。其中境内债券60亿，2025年到期的国内债券和部分银团将在24年内安排逐步提前偿付或回购，年底将短债规模控制在安全范围以内。

在表外方面，大家都知道龙湖的财务管理非常严格，我们对合作方、融资品种的选择，对表外的部分项目只做开发贷。截止2023年末，我们表外项目整体现金余额大概130多亿，整体负债余额大概100亿，整个表外项目是净现金状态。如果把表外项目也模拟计算进来，我们的净负债率会从56%来到46%，会更加安全。所以我们还是会坚持这个策略和打法，保持一个良好的结构。

另外，在融资品种上，我们是非常坚定的，国内是项目贷款包括开发贷、经营性物业贷、国内信用贷，海外是银团和海外债券，我们只有这四个主流品种，我们持续保持有息负债规模压降和债务结构的清晰和清爽。

现场提问：从数据看，2023年公司开发业务收入等几项指标出现下滑，经营型收入创了新高，背后原因是什么？后续是否会继续加大经营性收入的投入力度？

管理层：开发业务的下降主要有两方面的原因：一是整个销售收入的规模，整个新房市场的成交体量从2016—2021年14亿方回到了9—10亿方，所以对大多数开发商而言，销售规模相比2021年之前的高点大概有30%甚至更高的销售收入的下降。二是在过去几年特别是在去年，新房价格出现了一些调整，对开发商而言，如果在2020年、2021年高点拿的地在2022年、2023年进行销售又进行结算，这个利润会受到一些影响。但是龙湖得益于有经营性收入，包括了运营和服务两块业务的板块，其中运营包括了商业投资和长租公寓两个重资产航道，过往龙湖一直坚持用销售回款的10%，沉淀到这些投资性物业，经过若干年的沉淀，我们的投资性物业已经形成了上千亿资产的规模，这部分在去年给龙湖贡献了120多亿的收入，利润占比也是达到了一个比较可观的规模，同时这部分的收入对应的利润是高毛利的，我们的运营收入毛利已经超过了75%，而且每年也在持续增长。

同时，我们在去年实现了一个比较标志性的转折，就是我们的两个运营航道商业和长租公寓都实现了去年的经营性现金流为正，意味着这两个航道不再需要集团或者地产或者融资现金流的支持，可以通过自身经营现金流驱动自身的增长，未来这两个航道会通过自身现金流的平衡去解决自身发展问题。

对于服务航道，通过龙湖多年沉淀下来的数字化能力、客户口碑和我们的行活能力现在为客户提供各种服务，包括物业管理和智慧营造两个航道，一个是2C、一个是2B，这两个航道目前的收费率、客户满意度包括管理效率在行业还是处于领先的水平。他们现在平均毛利已经超过30%，而且保持稳健的发展。另外，这两个航道不受负债的约束，因为它是轻资产航道，所以目前在整个大集团负债压降的情况下，它仍然能够保持一个比较快速的增长。

所以整体来看，运营+服务组成的经营性收入是龙湖集团利润的重要组成部分，2023年，这两项加一起的收入占比达到14%，利润占比超过60%，在整个行业下行过程中为龙湖穿越周期提供了底气，也是我们穿越周期的压舱石。

现场提问：2024年龙湖开发的购物中心数量将超过100座，这对于龙湖而言是否有特殊意义，2024年龙湖商业有什么新的规划动作？

管理层：截止2023年年底，龙湖集团开业的商业项目总共88座，2024年我们计划新开14座，其中8座重资产，6座轻资产，这意味着到2024年底，龙湖开业的商业项目数将超过100个，进入“百Mall”时代。

为此我们在23年已经做了很多准备。第一，我们明确了商业产品的分级，分为城市级、区域级及社区级三类，一店一策进行差异化打造，以满足不同消费者的购物需求。另一方面，创新产品形态实现落地。我们去年开始发力对存量项目进行改造，随着我们开业项目越来越多，有些存量项目从资产运营效率到空间利用上都有提升空间。去年我们对包括苏州狮山天街、上海虹桥天街、重庆时代天街在内的一系列项目启动了改造计划，通过提升空间布局及品牌焕新去提升我们的用户体验，改造之后的项目在经营方面也有明显提升，比如苏州狮山天街的销售额及客流都实现了同比50%以上的提升。随着我们开业项目越来越多，存量项目的改造提升也将成为我们提升商业业绩的一大抓手。

总的来讲，龙湖商业将通过创新和多样化来迎接“百mall”时代。

现场提问：今年以来，监管层多方支持房地产融资，融资环境和去年四季度相比是否有变化？公司的融资渠道是否畅通？今年的融资计划是怎样的？

管理层：过去的大半年以来，监管层在房地产融资方面推出多项举措。包括经营性物业贷、白名单、降准、降息等等，我们切实感受到监管层对于优质企业的支持。对于我们而言，我们长期以来坚决履行不逾期、不展期的财务纪律，也赢得了监管层和银行的信任和支持。我们目前跟六大国有行还有一部分股份制战略银行进行了深度的合作，整个融资的结构里面银行融资占比达到了77%，这是一个非常安全的结构，助力公司穿越周期。

关于下一步的融资计划有几个考虑，在经营性物业贷方面我们会继续深耕，公司现在大概有110座左右的重资产，还有40座左右可以用于后续的融资，这也为未来提供了一个长账期、低成本的融资品种。去年全年我们的经营性物业贷净增174亿，平均融资成本不到4%。今年年初以来，随着整个新政的放开，我们整个存量项目经营性物业贷置换增额达到110亿以上。在公开市场，我们也会在中债增进的支持下，跟他们进行积极的沟通，按需、有序地发行中债增进债券。

海外融资方面，这几年是逐步的压降状态，海外银团我们去年做了提前归还，截至23年底的外债占比来到了17.7%左右，未来也会稳步的压降。而且我们对100%的外债做了掉期，完全杜绝汇率敞口。

总之而言，现在的政策也好，龙湖的表现和信用水平也好，都在对我们的融资产生很好的积极作用，我们也会一如既往跟监管机构、跟银行很好的配合沟通，在他们的帮助下穿越周期。

现场提问：今年以来物流产业园等优质消费REITs等备受市场追捧，最近华人商业REITs逆势募集69亿元，龙湖此前也表达过申报商业REITs的意向，目前进展如何？如何看待消费REITs的情况？

管理层：我们也关注到同行的一些REITs走到了前面，他们在积极的探索。我们认为REITs是一个很好的融资方式，对于一些优质的重资产能够体现它的价值。但是确实REITs是一个很专业、很复杂的融资方式，要考虑资产重组、税负、资金用途等多方面因素，尤其在重组过程中，我们的很多综合体是跟住宅在一块捆绑的，要慢慢剥离才能达到发行的状态。所以我们还是处在积极关注、研究和准备的状态。

在REITs之外，我们的商业现在已经开始做经营性物业贷，把一些资产的价值通过融资方式进行体现，通过几条腿走路，相信等到水到渠成的时候就自然会瓜熟蒂落。

现场提问：去年下半年后很多城市宣布取消土地限价，核心城市土拍升温，议价率也在攀升，面对这样的变化，公司拿地计划有怎样的，目标城市有哪些？

管理层：从去年开始，头部房企的拿地策略基本趋同，这也导致在一二线城市尤其是核心区域竞争会非常激烈。这种情况下，龙湖去年在全国17个重点城市获取了31幅土地，权益建面266万方，权益地价259亿，总货值超过770亿，而我们的平均溢价率则控制在8%这个相对较低的水平。

截止到2023年底，我们总的土储有4539万方，对应货值超过了5300亿。其中我们有接近80%的土储都布局在一二线高能级城市。针对这样的土地储备，我们会“以销定支”，主动把握好投资节奏。同时我们依然会严守投资刻度，优中选优。在投资的城市选择方面，我们还是会高度的聚焦在一二线高能级城市，同时也会密切关注政策和市场的变化。

截止到现在，我们已经分别在西安、佛山获取了两块住宅用地，都是底价获取的，后面我们也会持续关注土地市场的机会。以上是我们未来的投资方面的策略。

现场提问：我们观察到长租公寓航道推出了两个新产品，霞飞公寓陆续开业，欢肆品牌也会落地，请问对长租公寓的未来规划是什么？

管理层：长租公寓发展于C3航道，经过几年的发展已经不只是冠寓这一块业务，如今我们通过业务的整合，整个C3航道包括了六大板块的业务，其中冠寓就是我们的长租公寓，蓝海引擎是我们的产业办公，霞菲公馆是服务式公寓，欢肆是活力街区，我们又把医养两个品牌整合到C3航道，就是佑佑宝贝儿童医院及椿山万树颐年公寓，这样从服务最小年龄段的儿童医院到养老业态，秉持善待你一生的理念，C3航道已经成长为全周期全业态的运营资管平台。

去年我们整个C3航道已经实现了6个亿以上的利润，整个利润增速也是非常快的，我们也提前剧透一下，我们接下来将针对C3航道会发布一个全新的品牌，未来及长租公寓是C3航道的一部分，但我们的资管业务不止于长租。

比如欢肆业态，我们目前在合肥、上海、杭州、南京几个城市会落地，它通常由两万方左右的长租公寓、少体量的产城办公、以及1—3万方的街区式商业混合而成。这是一个主要面向年轻人的活力社区，首个项目合肥欢肆预计在2024年下半年开业，后续我们也会陆续呈现此类项目。

现场提问：当下地产板块普遍亏损，管理层如何看待行业盈利难的问题？龙湖的盈利有望企稳回升吗？

管理层：确实如这个问题所说，这两年销售规模下滑，包括新房价格下滑，导致企业盈利下滑甚至亏损，已成为行业的共性问题，龙湖也难以独善其身。但通过三大业务板块的聚焦协同，和各航道以正向经营现金流驱动的内生式增长，龙湖在23年仍实现了百亿以上的核心净利，依然保持行业头部优势。未来，我们将通过开源、节流两个维度的管理动作，实现盈利的企稳回升。

在盈利的修复上，我们的地产开发航道下一步还是会聚焦核心城市、核心地段，精挑细选优质项目。而且现在整个土地市场的竞争力度不如以前，会更有机会拿到一些好的项目，持续修复我们的毛利率。事实上我们做了一个分析，从整个结构来看，2022年及2023年之后拿的项目的毛利率都能做到20%以上，所以我们觉得地产航道目前来到了谷底，后面是一个逐步修复的过程。

我们预计未来，运营和服务这两个板块会迎来双位数以上的收入和盈利的增长，再叠加整个地产板块盈利的逐步修复，我们相信集团整体利润将会逐步企稳，然后逐步回升。

在以上开源策略之外，集团在节流和费用成本的精简提效上也做了大量努力。过去两年整个集团的管理和销售两费从160亿降到只有110亿出头，降幅达到了30%，其中管理费用的降幅更大，整个团队更加精简，业务更加聚焦，城市布局也更加聚焦。

通过开源节流，通过我们内生式的经营性现金流为正以及扎实和健康的财务底盘，我们还是比较有信心通过一段时间的修复能够让盈利逐步回升，也给广大投资人一个比较好的回报。

现场提问：请介绍一下龙湖龙智造的优势和未来的发展规划，公司如何看待代建行业未来的发展前景？

管理层：我们代建领域相关的品牌是龙湖龙智造，但是龙湖龙智造不止于代建，而是集成了龙湖集团的全业态开发经验和领先的数字科技能力，它涵盖了五块业务，包括研策、设计、建管、精工、千丁数科，协同给客户提供一站式全周期全业态的高品质服务。代建是其中的业务之一，所以我们这个航道不同于传统代建，我们是有全周期、全业态、全链条的服务优势。

龙湖龙智造22年年中品牌首航，通过去年一年的时间就进入到行业前五，2023年我们的签约代建项目大概在60个左右，这些项目也都会陆续在未来几年进行确收及利润转化，每年我们也会持续新增这类的项目。

龙湖龙智造还有一个优势，就是“一个龙湖”的生态优势，航道之间的协同是我们非常看重的，我们可以通过不同航道发挥不同的优势去共同获取一些项目，为委托方创造价值。比如说南京的麒麟天街项目，就是由C5龙智造代建，同时C2商业航道提供代运营的一个组合服务包。通过这个服务组合给客户提供更长链条的服务。同时我们也有多年来超百亿投入的数字化能力的沉淀，我们把这个数字化能力也转化对外进行输出，这个能力封装在我们的千丁数科里面，去年陆续在不少项目落地。

通过这五个飞轮的组合，整个龙智造航道大概保持30%以上的毛利率，同时也保持比较快速的增长。展望未来，我们参考国外成熟市场大概有30%左右的代建渗透率，目前国内的渗透率还有很大的空间，所以我们也坚定看好国内代建业务的发展空间，龙湖龙智造将持续聚焦高能级城市、发挥航道协同的优势，依靠龙湖多年形成的营造能力、品牌口碑，龙湖龙智造未来发展可期。