赢商实探 | 夜经济、双地铁加持下的青岛李村商圈还缺少什么？

/ 青岛李村商圈实探 /

作者 | 赢商网山东站

图片 | 赢商网实拍
排版 | 月亮

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【编者按】

青岛作为山东高质量发展的龙头城市，消费势头强劲，城市商业充满活力，展现出了独有的商业韧劲。数据显示，2023年青岛社会消费品零售总额达到6318.9亿元，仅次于北京，居北方第二。

在行业内卷的大环境之下，赢商网将通过青岛几个中大型商圈中，一街之隔的项目对比，来探究知名商圈的发展现状。

此为第一篇：李村商圈。

20世纪90年代，李村商圈就已经初具雏形，一度形成了崂山百货、北方国贸、利客来三足鼎立的商业格局，随着城市的发展，以乐客城、宝龙城市广场、万达广场为代表的新兴购物中心先后落地，引领了李村商圈的升级，带来了全新的满足消费者消费需求的新体验。

赢商大数据显示，李村商圈是目前青岛主城中商业存量面积最大的，约96万方；整个商圈内密集分布了9座商业，是青岛所有商圈中最多的。在这样的格局之下，对于李村商圈的每一座商业来说，竞争都是相当激烈的。八仙过海，各显神通，在逼近饱和的这场“混战”中，每个商业都试图走出独特的步伐。

3月中旬，赢商网来到李村商圈，带来9大购物中心的最新动态。

商圈定位：李村商圈位于城市中心的北部，是青岛最大的商圈。李村河中游河滩上李村大集的形成，为李村商业发展奠定了基调。目前商圈中有崂山百货、利客来购物中心、北方国贸购物广场3个传统百货 ，以及伟东乐客城、李沧万达广场、书院万达广场、银座和谐广场、青岛顺和汇购物中心、青岛VVLAND蔚央地6座购物中心。 总的来看，超过半数项目开发和运营都是山东的本土企业，且青岛的占比最多，因此可以说该商圈是山东本土商业巨头之争。

不论是从商业数量还是人均商业面积来看，李村商圈的商业存量呈现饱和态势，各项目间的竞争相当激烈，而且不同项目的经营状况差异明显。

作为周边的商业聚集区，李村商圈曾经承接着城阳区南部、崂山区北部的消费客群，消费力较强。时至今日，在城阳、崂山商圈崛起之后，李村商圈的主要消费者转变为在2、3号地铁沿线的大学生群体和李村周边的年轻消费者，同时能辐射到少部分城阳客群。

伟东·乐客城：稳坐商圈客流第一的宝座

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项目小档案：伟东·乐客城是由青岛伟东置业集团打造的青岛首座世界级河谷主题购物公园。项目开业于2013年1月份，是地铁2号线和3号线换乘枢纽站之上的大型商业综合体。商业面积20余万方，由地下2层和地上4层组成。

项目分析：根据赢商tech-城市商业地图，伟东乐客城客流在商圈内排名第一，是绝对的“顶流”。时尚的建筑风格、现代化的运营理念，让该项目从2013年开业至今，一直客流不断。双地铁交汇加上商圈繁荣的商业氛围， 2020年，总面积超2000平方米乐客城金街夜市诞生，进一步推动了乐客城人气聚集。

此项目客群以年轻人为主，学生群体居多。在本次实探中，赢商网观察到项目仅有2个空铺，均属于正在围挡装修的新店，出租率稳健。不过高人气之下，略显破旧的场子，缺少一点新意和质感。

李沧银座和谐广场：错位竞争，发力餐饮品牌

项目小档案：2015年1月份和谐广场开业，商业体量10万平方米, 是山东著名房地产企业鲁商银座旗下的商业品牌之一。

项目分析：自开业之初银座和谐广场定位于家庭一站式购物中心，但缺少鲜明的特点，存在感和竞争力都较弱。不过，2019年盒马鲜生入驻负1层之后，项目人气得到了一定提升。对比2023年12月踩盘数据来看，品牌做了一些调改，赢商网在实探中也观察到1层的达美乐披萨、6层的禾斗海鲜自助已经开业，负1层位置汉巴味德也已经上了围挡，这些餐饮品牌的引入与周边项目形成了差异化竞争，或将能再次为和谐广场增添活力，并成为新亮点。

利客来购物中心：鞋靴品牌众多的百货

项目小档案：利客来的前身是李村供销社，成立于1950年。1990年开启现代化商业的发展。目前利客来的营业面积7万方，分为A、B两座。

项目分析：项目的本质还是百货业态，缺少休闲娱乐以及餐饮等体验业态。A座有5层，1楼为利客来自营超市，2楼集合了运动品牌以及鞋靴品牌，3、4楼为服装品牌，5楼则是儿童亲子业态。通过空中连廊连接的B座只有1层，以黄金珠宝、家纺等零售品牌为主。实探发现客群以中老年为主。从品牌业态角度来看，2层给人留下深刻印象，鞋靴品牌多样，可选择的空间大，是项目的一大亮点。而运动品牌以某品牌为例来看，店铺面积偏小，款式不多且以基本、保守款式为主。

崂山百货：昔日有名大商场 如今“被冷落”

项目小档案：崂山百货是青岛早期的大型商场之一，创于1951年，当时叫崂山合作社。现在的营业面积为3.2万方，经营空间规划为地下2层，地上9层。值得一提的是，项目直连地铁站，享受到地铁带来的四面八方的客流。

项目分析：根据实探情况来看，实际经营楼层只到地上3层，4层及以上的电梯停运，只能步行上去，而且这些楼层营业品牌稀少，屈指可数。品牌同样是以零售品为主，消费场景表现为缺乏亮点，依靠“情怀”触发消费者买单。

北方国贸购物广场：中规中矩的老百货

项目小档案：李村商圈20世纪90年代百货三剑客之一北方国贸，存在感不是特别强。2012年由青岛知名零售企业利群集团正式接管。

项目分析：中规中矩的百货商场，经营状态尚可，赢商大数据显示，北方国贸的客流在李村9个商圈中排名第五。品牌以零售为主，没有显著的特点是这类百货的最大的特点。

书院路万达广场：万达轻身入局李村核心商圈

项目小档案：2022年10月，万达商管接手奥克斯广场，以轻资产的运营管理模式运作。此举让万达轻身入局李村核心商圈，加入商业争霸战。

项目分析：万达商管接手一年多之后，调整有了显著成效，零售、餐饮、休闲娱乐等业态均有品牌进驻，但是还是有不少空铺。此外，招商方面能看出朝着差异化方向运营的印记。这是李村核心商圈中距离地铁站最远的一个项目，人气略有不足，但是整体空间明亮、宽敞，动线合理，游逛体验舒适，要想提升人气，招商、营销方面都还需要继续做提升。

青岛VVLAND蔚央地：艺展型购物中心何时能再重启？

项目小档案：青岛VVLAND蔚央地包含UAC小飞碟艺展中心和地下二层下沉式商业街区等区域，是青岛首个带有独立艺术馆的地下商场。此项目于2023年5月1日开启试营业。

项目分析：作为“新·知文化实践地”为品牌定位的商业，VVLAND融合了艺术、文化、自然等内容，是一个全新的体验式消费场景，对于李村商圈以及青岛商业来说，都是新的探索，也给消费者带来更丰富的消费体验。但是项目在试营业期间营业的品牌就不多，本次实探赢商网发现绝大多数都已经停业了，仅有一家健身房在营，通往地下商场的电梯全部停止运行，而且在入口处用护栏做了遮挡。有相关人士透露VVLAND蔚央地可能会在今年夏天重新开业，具体情况尚不明确。

李沧万达广场:远离核心商圈的追随者

项目小档案：李沧万达广场位于李沧区巨峰路178号，于2012年月开业。商业建筑面积约18万方。

项目分析：较早入局李村商圈的李沧万达，有人认为它一直不温不火。赢商网实探之后的感受是，项目在黄金珠宝品类以及新能源汽车品类的招商做得比较好，尤其黄金珠宝，周大福、潮宏基、老庙黄金等知名品牌齐全。餐饮类的招商也囊括了热门品牌。如：熊喵来了、醉得意、前海沿、船歌渔、达美乐、海底捞等。

李沧万达距离李村核心商圈1公里，距离地铁也不算近，因此对于很多消费者来说，去一次太远，不如在核心商圈多个商业里穿梭、吃喝玩乐来得痛快。但数据表明，李沧万达作为周边30+住宅小区的商业中心，表现出了独有的商业韧劲。赢商tech-城市商业地图显示，李沧万达的客流排名商圈第二，仅次于乐客城，2024年2月，围栏范围内日均客流达到4.7万人次。

青岛顺和汇购物中心:达翁集团进军商业，调改进行时

项目小档案：青岛顺和汇购物中心为原宝龙广场，2011年底开业，商业建筑面积13.5万方，内部共有四层。2023年11月13日，达翁集团与宝龙集团签约，完成对原李沧宝龙广场的收购，正式更名为“青岛顺和汇购物中心”。按照计划顺和汇2023年底启动改造，预计今年开业。

项目分析：从实探情况来看，顺和汇正在进行紧张的施工，主要针对商场内部的扶梯改造。内部中庭围绕扶梯设置了大面积围挡，有些通道仅在一米左右，由于视线的遮挡，一眼望不到行进前方的店铺。现场的公告显示，装修将延续到4月24日，在这期间，商场正常营业。目前在营业的门店不足80家，零售、休闲餐饮品牌居多。店铺主要集中在一楼，沿街门店占多数，二楼的家家悦超市正常营业，是项目里人气最集中的地方，三四楼营业店铺较少。

此项目周边住宅小区不在少数，中老年群体占比较大。由于距离李村商圈的核心距离稍远，再加上招商、运营优势不明显等原因，宝龙项目自开业就表现得差强人意。从赢商去年底和今年的实探来看，家家悦超市一直是人气品牌门店。达翁集团的入局能否改变项目的经营，我们将持续关注。

结语：

江山易主，诸雄争霸……在李村商圈频繁上演。逼近饱和的商业存量，依然有想要入局的玩家。由维客超市改造升级而来的维客星城迟迟开业困难，不一样的青岛VVLAND蔚央地出现又悄悄停业……同时，潜在的危机也不得不警惕，李沧更往北的南岭的王府井喜悦购物中心正在加速施工中，2026年落成之后，势必会影响到李村商圈的客流。

大众、刚需、高频的消费是李村商圈的代名词。不缺人气也不缺烟火气的李村商圈还缺少一点质感，同质化现象普遍存在。究竟谁又会成为破局者，构建一个多层次、多元化的商业格局，引领商圈进阶呢？

时间地点：2024年5月15-16日·广州