房产合同律师——签订房屋合同因涉及无权处分法院判决无效

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某森向本院提出诉讼请求：1.解除我与被告于2013年签订的房屋买卖合同；2.被告双倍返还定金108万元；3.被告返还已付购房款52.8万元；4.被告支付房屋增值部分的损失96万元。

事实和理由：2013年我与陈某涛、h公司签订北京市房屋买卖合同，约定将位于北京市朝阳区某地的房屋出售给我；房屋售价每平方米3万元，我应向出卖方支付定金100万元，出卖方应于合同生效之日起三十日内将房屋产权证交给我。我已将房屋定金100万元交付给陈某涛。但二被告没有将房屋或产权证给我，房屋建设也毫无进展。二被告迟迟不履行合同义务，严重侵害了我的权益，故诉至法院。

被告辩称

h公司辩称：我公司与周某森从未产生过接触，更从未形成过任何合同。周某森提交的房屋买卖合同上的公章并非我公司的公章，陈某涛并非我公司的员工，与我公司无任何关系，我公司不清楚此人的身份情况。我公司从未收到过周某森的购房款。请求驳回周某森的诉讼请求。

陈某涛未到庭亦未提交书面答辩意见。

法院查明

周某森主张其与陈某涛、h公司签订房屋买卖合同，并提交北京市房屋买卖合同（内部认购）一份，显示2013年1月17日，周某森（买受方）与h公司（出卖方）签订北京市房屋买卖合同（内部认购）一份，约定房屋坐落于北京市朝阳区某地，房屋售价为每平方米3万元，总金额为270万元，买受方应于合同生效之日向出卖方支付定金100万元，出卖方应于合同生效之日起三十日内将房屋产权证交给买受方；陈某涛作为出卖方代理人在合同落款处签字，出卖方落款处盖有h公司的公章，合同内除出卖方信息、买受方信息、房屋坐落、房屋价格、定金支付外，其余内容均为空白。

庭审中，h公司主张上述房屋买卖合同中的公章不是其单位的公章，并申请公章鉴定。鉴定意见为2013年1月17日的《北京市房屋买卖合同（内部认购）》第四页落款的h公司印章印文与四份样本中h公司印章印文均不是同一枚印章盖印。

周某森提交的银行卡客户回单显示2013年1月17日，周某森向陈某涛转账14万元及86万元。周某森主张其还给过陈某涛6.8万元现金，存入了陈某涛的账号；周某森就其所述未举证。

周某森提交的房地产交易信息公示信息显示：项目2002年预售发证，开发企业为h公司，该项目预售许可的期限已到期，未售房屋不能进行预售合同网上签约。h公司称是其项目，现项目烂尾，至今没建好。

庭审中，本院询问周某森就其所述房屋增值损失是否申请评估；周某森未提交评估申请。

裁判结果

一、确认被告陈某涛与原告周某森签订的北京市房屋买卖合同（内部认购）无效。

二、被告陈某涛于本判决生效后七日内返还原告周某森定金及购房款1000000元。

三、被告陈某涛于本判决生效后七日内赔偿原告周某森房屋增值损失600000元。

房产律师点评

周某森提交的房屋买卖合同中的公章并非h公司所盖，而陈某涛并无受h公司委托处分某公寓的授权，陈某涛在出售涉案房屋时系无权处分，故周某森与陈某涛于2013年1月17日签署的《北京市房屋买卖合同（内部认购）》无效。周某森要求解除合同的请求，法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故周某森要求陈某涛返还定金及购房款100万元的请求，符合事实和法律规定，法院予以支持。基于无效合同主张的双倍返还定金，没有事实和法律依据，法院不予支持。

关于周某森主张其另给付陈某涛6.8万元，因缺乏证据，周某森要求陈某涛返还，法院不予支持。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陈某涛将没有处分权的房屋出售给周某森，应承担合同无效的主要责任；另周某森没有尽到谨慎核实的购买人义务，签订了内容多为空白且没有具体房号的房屋买卖合同，且将购房款支付给了个人而非售房单位，应承担合同无效的次要责任；法院依据双方的过错程度酌情判处陈某涛支付周某森房屋增值损失60万元。周某森要求h公司承担责任的请求因无合同及事实依据，法院不予支持。