“风波”不断的招商蛇口，深圳项目卖房8个月近8成房源待售！

深圳作为招商蛇口的大本营，近几年、楼盘装修、交付、降价等问题层出不穷，表现差强人意。

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招商蛇口陷入“降价”风波

2024年开年就吃了招商蛇口一个大瓜。

开发商旗下的坪山项目——玺悦台被业主投诉大幅降价，从约4万元/㎡降至2.38万/㎡，业主怒斥监管“完全不履行监管职责”，并要挟将“断贷断供”。

关于降价风波，玺悦台操盘平台创勇公司2月26日发布声明函指出，本项目商品房网签价格均未低于本项目不动产销售备案价的8.5折，并将售价2.38万/平米归咎于“中介等第三方个人所为，与我司无关”。也就是自己什么都没做。

创勇管理表示，我司将进一步严格规范中介渠道公司的管理工作，对渠道中介发布的言论密切关注，同时保留采取相关措施追究其法律责任的权利，以维护我司、本项目品牌声誉及合法权益。

这份声明函可谓是义正言辞，但是2023年曝出的一张“限量工抵房，特惠3.1万/㎡起”的海报内容，这个价格已经是宣传底价的8折多啦，这又该作何解释？

一位2021年购买了玺悦台的业主向每日经济新闻记者坦言，自己当初买的单价是约3.9万/㎡。据他了解，其实多数业主并不是反对降价，而是反对超出限值的降价，深圳楼盘降价幅度是不允许超过15%。

“我们业主实际了解到的情况是，从去年9月以来，开发商陆续降价，降了两三次，从最开始的备案均价4.3万/㎡，降到2.8万/㎡，最低到过2.38万/㎡，降价幅度高达44%。”

话又说回来，因为售价翻脸的招商蛇口项目，玺悦台并不是独一份。

位于龙岗布吉的招商臻城在2023年下半年就遭到业主投诉：“买完房不到一周楼盘就降价40万”！

（媒体报道截图）

而开发商针对这一降价问题给出的回应是，“不存在违反规定降价销售，业主所说的八五折和返现，是部分中介为了吸引客户发布的虚假降价信息”。

“降价都是中介散布的虚假信息”似乎成为招商蛇口一贯的解释做派。

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负债率猛涨

招商雍云府卖房8个月近8成房源待售

如果说，市场下行期，招商蛇口深圳项目不得不“卷价格”来实现销售业绩，那就说明开发商经营水平真的不咋的，要靠卖资产撑门面了。

事实上，招商蛇口2023年财报显示，招商蛇口去年营收约1750亿元，同比下降4.37%；归母净利约63.2亿元，同比增幅48.2%；扣非后归母净利约57.3亿元，同比增幅69.23%。

一年内收入遭遇下滑，净利还能大幅增加，这的确很考验财技。

2023年招商蛇口签约销售金额2936.35亿元，比上年增加10亿元销售额，这“门脸”确实好看。

但是从财务端看，截至2023年底，招商蛇口剔除预收款的资产负债率62.41%，较上年末微降0.01个百分点；净负债率54.58%，较上年末48.09%上升6.49个百分点，较2021年末42.82%上升11.76个百分点，去年间上升幅度环比加大。

面对“三道红线”，招商蛇口虽继续处于“绿档”，但净负债率明显上升，毛利率又出现下滑。

2023年，招商蛇口毛利率为15.89%，同比下降3.36个百分点。

其中，开发业务毛利率17.08%，同比下降3.98个百分点；深圳区域开发业务毛利率降幅最大，下降10.07个百分点至27.68%。

从中也能窥探出，去年招商蛇口深圳区域销售状况欠佳。

比如，位于南山蛇口的四海臻邸，2023年5月底开盘推出120套住宅，截止2024年3月22日，快9个月了，还有39套房源待售。

位于前海的一湾臻邸在2023年6月28日开盘，当天推出645套房，销售约203套，去化率仅约37%，过去8个月的时间，还有近5成的房源待售。

还有招商臻城在去年3月26日开盘，推出502套住宅，当天宣称自己卖了241套，收金12亿，回到今年3月份，近1年的时间备案套数仅290套，去化率不足6成。

还有宝安的会展湾雍境去年总共推出1354套住宅，截至今年3月22日，还有一半的房源没卖。

在2023年6月22日开盘的龙华招商雍云府去化率更惨，卖了8个月，还有近8成房源待售。

销售重压之下，招商蛇口今年经营策略又当如何？

值得关注的是，3月20日下午，招商蛇口总经理朱文凯在2023年度业绩发布会现场坦言，“2024年销售能否达到去年的量，我们保持观望，但希望销售能稳住，在整个市场没有大的改善之前，经营性现金流是关键”。

“整个来看，我们对房地产的长期的市场，认为基本的需求还是在的，只是结构的转换，由以前的普涨变成了改善性的为主。”

针对今年土地投资，招商蛇口董事长蒋铁峰公开表示，“‘面粉’价格的控制是非常重要的，我们不会盲目追高，根据稳健的价格测算出合适的‘面粉价格’，确保投资安全和盈利空间。宁可错过，不能错投。”

据了解，2023年，招商蛇口累计获取55宗土地，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，权益地价约867亿元。其中，“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别为99%、88%，北上广深的投资额占总投资额的51%，单城投放额达46亿元。

而今年招商蛇口可售货值（不含年内新拿地项目）约为4500亿元，低于去年6000亿元的水平；其中6城、10城分别占38%、31%；按推货时间分，第一、二季度货值分别占19%、38%。该公司年内销售的策略是“顺势而为加速去化”。