房产买卖律师——老人房屋以低价转让给亲属，法院认定无效

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某兰向本院提出诉讼请求：1、确认被告贾某鹏、贾某君签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；……。

事实和理由：赵某兰与贾某鹏系夫妻关系，二人于1959年登记结婚。贾某刚系二人的养子，贾某君系贾某刚之子。涉案房屋系登记在贾某鹏名下的夫妻共同财产。……2021年11月1日赵某兰通过查询后发现：2021年6月2日贾某君未征得赵某兰同意的情况下，安排贾某鹏与其签订《北京市存量房屋买卖合同》，擅自将涉案房屋以200万元的不合理价格转让给贾某君，并办理房产过户手续，严重损害了赵某兰的合法权益。

赵某兰认为，夫妻共同财产未经夫妻一方同意，另一方不得出售；贾某君明知涉案房屋是赵某兰与贾某鹏的夫妻共同财产，因此签订买卖合同显然并非构成善意；合同约定的涉案房屋的转让价格显著低于市场价格，且贾某君并未实际支付购房款；另外贾某鹏早在2020年12月、2021年3月就被诊断为老年痴呆症，后经司法鉴定为限制民事行为能力，其并不能自行处置涉案房屋。因此，二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

被告辩称

被告贾某鹏辩称：2021年11月11日赵某兰的亲属孙某强取走鉴定报告，其被认定为限制民事行为能力人。2021年11月15日赵某兰独立提交的诉讼，其不能成为本案诉讼主体，法院应驳回起诉。买卖涉案房屋的合同符合《民法典》第143条规定的法定要件，合法有效。房屋过户时，贾某鹏、赵某兰均具有相应的民事行为能力，2021年10月之后二人才分别被鉴定成限制民事行为能力；房屋过户事宜是二人确认同意的，意思表示真实，还曾在2021年4月签订赠与协议，因考虑税费问题才最终通过买卖的方式办理过户；爷孙之间办理房屋过户，不违反法律、行政法规的强制性规定，完全符合公序良俗。

因涉案房屋产权证上仅有贾某鹏一人的名字，过户时不需要赵某兰签字，也没有强制性规定要求其签字，因此贾某鹏一人签字符合法律程序，也不能以此说明赵某兰不知情。即使赵某兰对买卖合同不知情，合同依然有效。贾某君取得房屋完全符合善意取得。首先贾某君没有恶意取得的必要，其作为贾某刚之子没有必要通过恶意占有的方式，去抢夺自己祖父母的房产。贾某鹏、赵某兰从来没有将房屋转让他人的想法，过户给贾某君是二人清醒时的心愿。赵某兰先提出过户提议，贾某鹏同意后办理，故贾某鹏一人签字也在情理之中。赵某兰对于贾某君不构成善意，并无证据。

房屋转让款的数额符合房管部门针对房屋过户的基准参考价，且涉案房屋最初购买价格很低，原本想赠与但为了减少税费采取买卖所以没必要按照市场价格处理，赵某兰、贾某鹏放弃房款也在情理之中，故房屋转让价款和房款处理方式完全符合情理。现涉案房屋已办理过户登记。如房屋买卖合同被确认无效，将会严重违背赵某兰、贾某鹏的意愿，给其造成权益损害。赵某兰现监护人孙某强涉嫌恶意侵占老人财产，其恶意提起诉讼。……综上所述，房屋过户是赵某兰、贾某鹏的意愿，合同合法有效，且已经办理完毕过户，故法院应依法驳回原告的诉讼请求。

被告贾某君辩称：原告在起诉前已被鉴定为限制民事行为能力，故诉讼主体有问题，法院应裁定驳回其起诉。贾某鹏被宣告为限制民事行为能力人之前，即在房屋过户时具有完全民事行为能力。涉案的房屋买卖合同名为买卖，实为赠与。赵某兰、贾某鹏只有贾某刚一个儿子，且关系和睦，基于传统观念，房屋给贾某君是理所当然。

被告贾某刚述称：同意贾某鹏及贾某君的意见，贾某刚与此案没有直接关系，贾某鹏实际是把房屋赠与给贾某君，为了节省费用才通过买卖合同的方式实现。

法院查明

赵某兰与贾某鹏系夫妻关系，二人于1959年登记结婚。赵某兰表示贾某刚系其与贾某鹏的养子，贾某刚对此予以否认，认为系亲生子。贾某君系贾某刚之子。2000年4月26日北京市东城区×××号房屋登记在贾某鹏名下。2021年6月2日贾某君、贾某鹏签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定贾某鹏将涉案房屋以200万元的价格转让给贾某君，付款时间为2021年6月2日前，后上述房屋登记在贾某君名下。原、被告双方均认可贾某鹏在上述房屋的产权份额系夫妻共同财产，且贾某君未向贾某鹏给付上述款项。

鉴定所出具司法鉴定意见书，记载：2020年1月4日赵某兰在北京市某医院的CT诊断报告单显示脑白质变性、老年脑改变等；2021年2月28日其在医院门诊病历显示：主诉记忆力下降4年左右，伴有情绪波动，临床印象：痴呆状态；2021年7月5日其在医院的病历显示记忆障碍（轻度）、智力等级：中下。

贾某刚反映赵某兰被诊断为痴呆状态，平时表现敏感多疑，情绪不稳定，记忆力差。鉴定机构的鉴定意见为：赵某兰患有器质性智能损害（轻度），受所患疾病的影响，辨认能力削弱，评定为限制民事行为能力。2021年11月17日本院做出判决书，认定赵某兰为限制民事行为能力人。2021年12月21日本院做出判决书，确定孙某强作为赵某兰的监护人。

司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，记载2020年12月16日贾某鹏在某医院的门诊病历显示：诊断：1、认知障碍；2、阿尔茨海默病（老年型）。处理：临床拟诊老年性痴呆，阿尔茨海默病型（中重度）。贾某刚反映贾某鹏患有老年痴呆，近3年来其认知能力和记忆力明显下降，日常生活需专人护理等情况。鉴定机构的鉴定意见为：贾某鹏患有阿尔茨海默病痴呆，目前评定为限制民事行为能力。2021年11月11日本院做出判决书，认定贾某鹏为限制民事行为能力人并指定贾某刚作为贾某鹏的监护人。

另贾某刚提交一份《赠与协议》，显示贾某鹏自愿将其持有的涉案房屋的50%份额赠与贾某刚，将其名下的北京市东城区×××号房屋赠与贾某刚之子贾某君，并表明其神志清醒，立协议为证。上述赠与协议除贾某鹏签名及日期外，均为打印部分。贾某刚之妻周某洁自认系其根据老人意愿打印。

裁判结果

确认被告贾某鹏、贾某君签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

房产律师点评

不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。赵某兰起诉时虽已经鉴定机构评定为限制民事行为能力，但其监护人孙某强对其起诉等行为进行了追认，故二被告主张应驳回其起诉的抗辩意见，缺乏法律依据，法院不予支持。

涉案房屋系夫妻关系存续期间取得，故依法应为贾某鹏与赵某兰的夫妻共同财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。现有证据无法证明赵某兰对贾某鹏签署房屋赠与协议或签订买卖合同知情且同意，故贾某鹏无权自行处分夫妻共同财产。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

本案中，涉案房屋虽已登记在贾某君名下，但其在明知涉案房屋属于夫妻共同财产，且贾某鹏已被诊断认知障碍、阿尔茨海默病等情况下，仍通过与贾某鹏签订房屋买卖合同的形式将涉案房屋全部产权过户至其名下的行为，法院难以认定为善意；另其自认房屋转让款并非市场价格，系为了减少税费的基准参考价，且其未实际给付贾某鹏购房款，根据上述情况无法认定贾某君获得涉案房屋所有权的行为系善意取得。

另贾某鹏在签订涉案合同及办理房屋过户时虽尚未被宣告为限制民事行为能力人，但其于2020年12月16日已被诊断为认知障碍、阿尔茨海默病（老年型）等病症，故无法认定其签订涉案合同及办理房屋过户的行为系其完全真实的意思表示。赵某兰要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院予以支持。