亦庄北神树vs台湖板块，谁更有发展前景？北京润府适合谁冲？

最近要开的新盘中，位于亦庄北神树的华润北京润府关注度非常高，已经有好几个粉丝问我了，以至于不得不在开发商公布户型图之前来给大家聊聊这个板块；

详解之前，先把文章标题的答案给了：

如果你在亦庄上班，那么稳稳的买现在的台湖板块，如果你在市区上班为了通勤可以考虑北京润府！

之所以北京润府热度高是因为项目顶着亦庄光环，这几年南城最能打的就是亦庄，国家级开发区，学籍又独立了，感觉只要跟亦庄沾边的都香（北神树在亦庄有点边缘化）。

其次北京润府销售指导价6.5万，离地铁仅200米。同在17号线上，往北一站的十八里店目前已经卖到7.8万了，而项目再往南3站的嘉会湖离地铁1.5公里要卖5.8万。

价格和距离的优势明摆着6.5万有性价比；

最后操盘手是华润，北京市场上TOP3级别的开发商，同时华润还给北神树带了综合商业体——万象汇！

看到这里如果你是一个看房小白或者对亦庄不了解，那对于华润北京润府是没有抵抗力的。

但当你深入了解光机电这个板块的时候，可能就不是那么回事了！

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一、北京润府

项目目前能拿到的具体资料并不多，先把我了解的给大家端出来:

小区体量很大，共18栋楼，接近1400户，容积率2.5；

总高10-18层，洋房+小高层的组合，小户型两梯两户，大户型一梯两户；

面积分布为：99-109-114-129-133-157-175平，其中主力户型为109平和129/133平；

从户型图来看，大致可以参考西红门橡树湾；

北京润府是华润在北京的第三个润府产品，房山有京熙润府，顺义有璞瑅润府，目前来看前面两个润府产品力都非常强，期待一下北京润府吧！

有意思的是，虽然北神树地块叫北京润府，但我却看到了西红门橡树湾二期的影子。首先户型结构像，其次户型在小区的楼栋分布也像；

二、聊聊北神树板块历史

北神树板块其实以前没有分这么细，统称为光机电。

光机电早前属于亦庄和通州的交界，以嘉创路为界，西边属于亦庄，东边属于通州；亦庄和通州的重点发展区域当然不在光机电，所以光机电从小就爹不疼、娘不爱；

所以，通过卫星地图你能看到光机电这个位置小厂房、小公司比较多，实地逛一圈给人一种人员混杂的感觉；

再来说说北神树

北神树这个小板块在光机电属于住宅区，商品房历史能追溯到润枫领尚，是跟亦庄河西的万科金域东郡差不多同期卖的，小区体量也不小2000多户。

由于板块没有发展潜力，这么多年一直不涨，直到现在价格依然美丽！

后来泰禾拾景园盖起来了，2014年当时的售价是28000左右，目前小区均价6万上下；

2017年阳光城京兆府来了，最开始要卖6万，后来根本卖不动，停了几年，再到2021年改了名字：阳光城京悦府，价格变成了5.6-6万，趁那波市场卖完了；

京悦府西边的恒泰家园是2019年的共有产权房，价格是20000一平卖的；

所以，纵观北神树的商品房史，可以得出两个结论：

1、板块不被重视，断断续续的开发土地，不像嘉会湖板块；这里主要原因还是拆迁工作比较复杂，钉子户多。

2、板块内房价基本稳定，几乎不动，这个跟板块内配套缺乏有很大关系。17号线开通以后也没能给区域房价带来多大影响，只是流通性要好一些了；

三、北神树现状：

北神树再次被关注还得从华润拿地开始，在此之前几乎没人关注这个板块。

目前板块内除了地铁以外，没有多余配套了。在周边逛了一圈，没有大型商业、甚至附近都没有小学。唯一看到的学校就是泰禾拾景园配建的英才幼儿园；

北京润府周边的几块地倒是平整出来了，估计后续会陆陆续续上市；

四、北神树未来有些啥？

华润拿地北神树地块除了B19二类居住用地以外，还有B25商业用地，即万象汇，地上建筑规模为14.95万平方米，体量还是相当大的；

有人担心万象汇会像亦庄的城乡世纪广场一样垮丝。这份担心有点多余了，华润在做商业这块是很有经验的，全国的成功案例都很多。其次整个台湖甚至包括亦庄路东在内都没有一个大型商业体，何况北神树板块内居民还那么多呢？

除此之外北京润府还有一个托幼用地的配建，这给区域内增加了一个幼儿园；

项目西北侧B12地块是一个教育用地规划，这个规划很早就有了，但因为钉子户拆不走土地迟迟没能上市，据说现在还剩最后一个钉子户，应该快了。有可能跟项目西侧的居住用地捆绑上市吧！

北神树能整体开发的地块不多，后期还有几块地上市，把教育和商业配套做完，也就完了。整个板块并不处于亦庄发展的重点；

另外从大的光机电板块来看，未来能整体规划设计的概率也很小，所以别指望有多大的发展潜力！

这就回到最初给的答案：

如果你在亦庄上班，那么稳稳的买现在的台湖板块，如果你在市区上班为了通勤可以考虑北京润府！

台湖才是未来亦庄的重点，通明湖信息产业园已经初具规模，一期已投入使用，二期一刻也没停工过。

嘉会湖板块拆迁已经全部完成，只需要往里面装东西了。区域内景山学校已经开校，北京小学和北京八中明确了建成落地时间。

板块内已经建成万科东望、台湖金茂悦、绿城桂语听澜、通和家园（共有产权）、通成家园（共有产权）。

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台湖的缺点在于离地铁稍远，大约1.5公里，这点跟北京润府比没有优势！

所以，北京润府更适合在市区上班对通勤有要求的人群！

今天先聊到这里，后期还会群里继续跟进北神树vs台湖的几个大家关心的问题、以及周边竞品对比；