来自央企地产商的乐观

作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇

面对市场信心的低迷，又有头部房企掌舵人发声，向外传递出乐观的态度。

3月20日，招商蛇口董事长蒋铁峰在业绩会上表示，今年的市场可能会前低后高。他指出，随着政策持续的发力，累积的需求有望释放，下半年会有比上半年更好的机会。“一季度太低也不要过多的担忧，到半年的时候再看看”。

政策支持和市场端的回暖，让蒋铁峰对后市依旧有信心。招商蛇口逆市大赚的财报则表明，在一众房企营收和净利润大减的2023年，房企依然可以通过自身经营能力跑赢大市。

财报显示，2023年，招商蛇口实现营业收入约1750.08亿元，同比微降4.37%；归母净利润约63.19亿元，同比大增48.2%。

招商蛇口归母净利润大增，主要是因为计提资产减值损失、信用减值损失同比减少，以及结转项目权益比例同比提升。

其中，招商蛇口在2023年计提资产和信用减值损失24.18亿元，较2022年度减少40.41亿元；结转项目权益比例提升，使得少数股东损益为27.87亿元，比2022年减少20.47亿元。

随着招商蛇口2020年以来持续提升拿地权益比，它正加快走出少数股东吞噬利润的阴霾，自身“造血”能力明显好转。

2023年度，凭借深耕核心城市，招商蛇口实现全口径销售额2936.3亿元，同比微增0.34%，反超碧桂园，位列克而瑞销售榜第5。这也让招商蛇口成为去年极少数销售额提升的房企。

财报显示，2023年，招商蛇口来自开发业务的收入为1539.57亿元，同比下降7.01%。

招商蛇口的资产运营和城市服务业务，起到了平滑了营收降幅的作用，保障了其在行业下行期的抗风险能力。

2023年度，招商蛇口来自资产运营业务的收入为59.32亿元，同比增长40.58%，占总收入的3.39%；城市服务的收入为151.19亿元，同比增长14.37% ，占总收入的8.64%。

与此同时，招商蛇口保持住了财务上的稳健。

财报显示，2023年，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率为62.41%、净负债率为54.58%、现金短债比为1.28，“三道红线”维持绿档。2023年综合资金成本3.47%。

到2023年末，招商蛇口在手现金达到876.52亿元，是负债率较低、流动性较充裕的房企之一。

与很多房企一样，招商蛇口也面临着毛利率持续走低的困境，到2023年底，毛利率为17.08%，同比下降近4个百分点。

不过招商蛇口对接下来毛利率的修复有信心。财务总监黄均隆在2023年业绩会上表示，随着房地产市场逐步复苏，拿地端利率水平有明显改善和在深圳的高毛利率项目结转，预期未来几年毛利率水平会逐步恢复到20%以上。

身处弱复苏的大环境，招商蛇口也在努力给行业带来更多的参考和指引。

蒋铁峰在业绩会上分析，2023年市场继续下行空间有限，房地产市场依然是一个销售在10万亿级的巨大市场。

在他看来，核心城市、核心地段的优质产品依然存在较好的机会。

为此，招商蛇口计划，开发业务上要聚焦核心城市和优质项目，进一步提升操盘能力。

2月，招商蛇口区域架构调整，将原本7个区域公司合并缩减为5个，意在通过深耕区域挖掘更多市场。

国金证券预测，招商蛇口销售规模维持增长，投资布局聚焦深耕，2024 年优质项目逐步结转，业绩有望持续回升。

此外，招商蛇口将继续提高资产运营和城市服务的管理能力，向专业化、精细化方向发展。这也是幸存下来的房企转型的共识。

蒋铁峰掌舵后的首份财报，让招商蛇口在新发展阶段有了一个不错的开端。但他还想更进一步。

此前，蒋铁峰曾表示，招商蛇口要在未来三年跻身前五强。“前五强不仅仅是一个规模指标，更多是利润、质量、效益、经营等多维度的体现”。

在奔向“前五强”的路上，招商蛇口也有望为自己、为其他房企摸索出新的发展模式，助推行业早日走出迷雾。