南京湖南路并不算很离谱

湖南路作为南京曾经的第二大商圈，有着与新街口叫板的底气，不过随着一系列事件的发生，如今的湖南路只能用落寞来描述，至于为何走向衰落，原因其实有很多。

一般来说公认的原因有这么几点，一方面和湖南路很多临街商铺的产权归属有关，有关方面不得从商的规定下，必然导致湖南路相当一部分地面商业环境被切割、分散和打破。另一方面湖南路地下商业街的失败，绿地紫金中心商办部分推进的迟缓以及5号线的迟滞，也是造成湖南路衰落的重要原因。实际上从2014年开始算，经历一系列包括山西路市民广场移树、青春剧场拆、少年宫重建等，湖南路沿线已经断断续续围挡了约10年，即使到今天突出路面却无法使用的地下商业街出入口、通风井以及部分工地围挡如同伤疤依然影响着湖南路。

一片堪称大工地的区域自然是无法保证优质的商业氛围的，不过平心静气地说湖南路地下商业街当初的设想真的是痴人说梦、完全不切实际吗？

01 地下商业街的本质

其实湖南路地下商业街的本质就是连接地铁5号线青春广场站和1号线玄武门站的地下通道。

以导航为参考，地面单程距离大概在1km的样子，纯步行的话需要耗费15-20分钟，地下路程应该基本保持一致，这个时间虽然不算很短，但也不算长，属于步行空间里比较中性的临界值。因此当初考虑学习地铁新街口站的模式，在通道里面置入商业元素，让人流资源能够得到更好运用。其实这个方案在理论上确实是可行的，个人觉得并不算天马行空，有实际的运用场景，但在另一个层面，现实中地下商业街的方案其实也存在硬伤。

02 地面和地下竞争

前段时间我又去新街口一带逛了逛，地下通道走了走，莱迪也逛了一圈，颇有感想。其实新街口地下商业街的规模很小（南北向，往大洋方向），而且业态也整体偏向于低端，就是一些小吃，以及一些折扣服装。而从12号口出去的莱迪，其兴旺严格来说并不直接源于地铁的直通，其实很大程度上它承载的是低端消费、个性化消费和多元文化的集散地。如果把新街口整体看作是一个商业体，那么莱迪可以算是整个新街口的负一层。

所以为什么新街口区域的地下部分能够保持一个繁荣的生态，这与其差异化定位有着很大的关系。定位中低端，个性化、年轻化的消费场景注定了其与地面之上的商业生态不存在直接竞争的关系，反而是互补的。但是湖南路地下商业街，在这个方面可能就没有想清楚了。

两个问题，第一个是双层商业结构，本身地下商业街为什么在逻辑上成立，就是因为其将利用5号线和1号线的换乘客流，因为不用上到地面换乘所以从地下走，也可以遮风挡雨。但不管怎样，终归是过路客流，两层的结构，寄希望于换乘客流过度停留甚至在两层的地下商业空间中上下切换，个人觉得有些强人所难了。

第二没有差异化，湖南路的地面商业形态并不是新街口那种属于商办大楼的聚集地，普遍建筑并不高，周边大多只是普通的居民区，所以本区域能够提供的商业贡献偏少，这就需要大量的外部客源。本来两头5号线和1号线都提供了一处客流入口，串联起来倒也还好，但偏偏地下两层的商业结构，不仅意图完全榨干地铁站之间的换乘客流，甚至还有意染指地面商业的客流。

另一个是业态定位层面的类似，湖南路主要的商业类型是沿街的一个个商铺，严格来说并不太能高端地起来，一开始走的就是中低端路线，而地下商业街同样也是一间间商铺的业态，走也是中低端路线，和地面基本重复，关键规模还那么大，相当于地上地下在各个方面都展开了全方位的竞争，别人是共生共荣，湖南路却是有我没他。

所以如果当初瞄准的就是换乘通道功能，辅以体量偏小的地下商业业态，我认为这是完全没有问题的，但心还是太大了，最后甚至还玩脱靶了。但不管如何湖南路地下商业街的初衷，我觉得并不算很离谱。

好在湖南路的未来或许还有机会，一方面5号线快了，江宁段大概率3月底4月初先开通，剩余部分有望在4月底洞通，6月底实现轨通。也正是6月，湖南路的地铁围挡也将拆除，一切终归还是在往好的方向在发展。

去年年底鼓楼也针对湖南路开始了系统性的更新策划，这意味着南京并没有放弃湖南路，湖南路的问题终归是要解决的。相信以南京的人才储备和智囊群策实力，湖南路的复兴从技术的角度来说还是有机会的。